Il creditore del condominio può aggredire direttamente le parti comuni dell’edificio, come l’alloggio del portiere, il lastrico solare e il parcheggio?

Anche il condominio può fare debiti: è il caso ad esempio dei lavori di ristrutturazione non completamente pagati oppure delle bollette della luce non saldate. In ipotesi del genere il creditore può aggredire innanzitutto i singoli condòmini morosi e, successivamente, anche coloro che sono in regola con i pagamenti. È in questo contesto che si inserisce il seguente quesito: il creditore può pignorare i beni condominiali?

Ad esempio, l’impresa appaltatrice a cui non è stata corrisposta la somma stabilita nel contratto può pignorare il parcheggio, l’alloggio del portiere, il lastrico solare oppure l’ascensore, cioè quei beni che sono comuni a tutti i proprietari? Vediamo cosa dice la legge.

Debiti condominiali: chi ne risponde?

Come anticipato in apertura, la legge stabilisce che dei debiti condominiali debbano innanzitutto risponderne i condòmini morosi, cioè coloro che, non avendo versato le proprie quote, hanno causato la morosità dell’intero edificio [1].

Il creditore, per individuare i “colpevoli” del debito, può chiedere i nominativi all’amministratore, il quale è tenuto per legge a indicarli. In questo caso, non c’è privacy che regga.

Solo successivamente il creditore, se non è ancora stato soddisfatto, può aggredire anche i restanti condòmini, cioè quelli che sono in regola con i pagamenti perché hanno pagato i rispettivi oneri.

Si badi: non si può agire per l’intero credito nei confronti dei condòmini, potendo pretendere da essi solo il pagamento della quota di debito rapportata alla misura della loro quota di proprietà (cioè, ai millesimi posseduti).

Ad ogni modo, l’attività del creditore consiste nell’aggredire i beni di cui i condòmini sono titolari. Ad esempio, il creditore potrà pignorare il conto corrente del moroso, potendo giungere perfino a pignorargli l’appartamento in condominio.

Il creditore può decidere di aggredire direttamente i beni comuni, cioè quelli che si trovano in condominio e che appartengono a tutti pro quota?

Il creditore può pignorare il conto corrente condominiale?

Nonostante l’obbligo della preventiva escussione dei condòmini morosi, la giurisprudenza ritiene che il creditore, prima ancora di agire nei confronti dei morosi sulla base dell’elenco fornito loro dall’amministratore, possano effettuare il pignoramento del conto corrente condominiale.

Come spiegato nell’articolo dal titolo Condominio moroso: cosa deve fare il creditore?, secondo i giudici le somme depositate sul conto corrente del condominio, poiché formalmente intestate al condominio in qualità di ente di gestione, devono ritenersi sottratte alla disponibilità dei singoli condòmini.

Insomma: nel momento in cui le singole quote confluiscono nel conto comune, esse fanno capo al condominio che, inteso nella sua unitarietà, si presenta come unico debitore agli occhi di chi vanta il credito.

Il creditore può pignorare i beni condominiali?

Il creditore può decidere di pignorare direttamente i beni condominiali, come ad esempio l’alloggio del portiere, il tetto, il lastrico o il parcheggio? La risposta è negativa.

Il condominio non è, come una società, un soggetto con una propria capacità giuridica; esso non è pertanto titolare di propri beni.

I beni comuni appartengono infatti a tutti i condòmini, ciascuno in quota parte secondo i millesimi posseduti da ciascuno. Non può quindi esistere un pignoramento nei confronti del condominio: esso è sempre rivolto nei confronti di beni appartenenti ai condòmini.

In altre parole, le parti comuni condominiali non appartengono al condominio debitore, bensì ai proprietari delle singole unità, costituendo beni indivisi per i quali è vietato per legge lo scioglimento (il condominio è, infatti, una comunione forzosa).

Conseguentemente, non è possibile, per un debito del condominio, aggredire direttamente le parti comuni, non essendo nella titolarità dell’esecutato; è ovvio, però, che nell’espropriazione del singolo condomino anche i beni comuni risulteranno espropriati, ma soltanto per la quota millesimale afferente alla singola unità immobiliare che è oggetto di esecuzione forzata.

Ad esempio, se il condomino moroso non riesce a coprire il debito col proprio patrimonio esclusivo, allora il creditore, nel procedere col pignoramento, riuscirà a intaccare anche i beni comuni, limitatamente alla quota di cui è titolare il condomino (ad esempio, un decimo se è titolare di 100 millesimi, un quinto se è titolare di 200 millesimi, ecc.).