Chi deve contribuire alle spese straordinarie per il rifacimento di tetto, terrazza, tubature, scale, ascensore? Si possono escludere i condomini che hanno solo unità esterne?

L’articolo 1123 del codice civile impone a tutti i condomini di contribuire, in base ai millesimi, alle spese di ordinaria e straordinaria amministrazione. Così, ad esempio, se c’è da fare interventi edili per la conservazione delle parti comuni del condominio come il suolo, le fondamenta, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, l’amministratore deve ripartire gli oneri tra tutti i proprietari di unità immobiliari. Ci si è però chiesto se, in condominio, i proprietari di box e garage pagano le spese straordinarie.

La questione è stata trattata dalla Cassazione con una sentenza che merita di essere illustrata in quanto particolarmente significativa. La Corte infatti distingue due ipotesi diverse.

Chi partecipa alla ripartizione delle spese straordinarie?

Tutti i condomini devono contribuire alle spese straordinarie. Non sono chiamati a pagare gli inquilini in affitto, i comodatari, i titolari di usufrutto o di diritto di abitazione. In tali ipotesi è il “nudo proprietario” che deve provvedere all’esborso.

Gli oneri ricadono anche sui titolari di magazzini e negozi situati nell’edificio, ad esempio al piano terra, anche se non fanno uso del bene oggetto di manutenzione. E ciò perché non conta l’impiego effettivo del bene ma quello potenziale (ad esempio, nulla esclude che il titolare di un magazzino possa voler accedere al lastrico solare).

Del resto le parti comuni dell’edificio – per come elencate in via esemplificativa all’articolo 1117 del codice civile – sono di tutti i condomini e dunque tutti devono pagare le spese di manutenzione, al di là dell’uso più o meno intenso che ne fanno.

La divisione andrà poi fatta secondo i millesimi di proprietà, in base alle tabelle allegate al regolamento condominiale.

Box e garage partecipano alle spese di ristrutturazione?

Anche i titolari di box e garage devono partecipare alla ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria, ma solo a una condizione: che tali locali si trovino compresi strutturalmente nell’edificio oggetto dei lavori.

Se invece tali box e/o garage, pur rientrando nello stesso condominio, sono collocati su corpi di fabbricati differenti, il relativo proprietario non deve essere ricompreso nella ripartizione delle suddette spese.

Ciò perché, come ha affermato la Cassazione [1], le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte del fabbricato debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte, e non dagli altri.

È questo, del resto, quanto prescrive la legge [2] a norma della quale, quando un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Per esempio: i proprietari dei box, all’interno del perimetro condominiale, delimitato da un muro di cinta, se è separato dall’edificio principale con le unità abitative, non devono concorrere alle spese di manutenzione della facciata dell’edificio stesso.

Come funziona la ripartizione delle spese secondo l’utilizzo separato?

Quando un edifico è dotato di più scale, cortili, lastrici, opere ed impianti destinati a servire solo una parte dell’edificio stesso (cosiddetto condominio parziale) le spese sono poste a carico del gruppo di condomini che in concreto ne trae utilità.

Tali spese non possono dunque essere poste a carico anche dei condomini che non ne traggono utilità.

Pertanto, ad esempio, le spese relative:

• all’ascensore che serve una scala non gravano sui condomini delle altre scale;
• alla copertura del lastrico solare di uno dei due palazzi che compongono il condominio non gravano sui condomini che vivono nell’altro edificio;
• al riscaldamento condominiale, non gravano sulle unità immobiliari che non ne usufruiscono perché non servite dall’impianto;
• all’adeguamento dell’impianto elettrico, non gravano sui condomini non allacciati alla rete elettrica;
• al rifacimento del terrazzo di copertura dell’edificio, non gravano sui negozi posti al di fuori dell’edificio condominiale.

Il principio sancito dalla Cassazione sulla ripartizione delle spese per chi ha box o garage

Nel contesto di un condominio, dove ci sono spazi che tutti usano come il tetto o le scale, tutti i proprietari degli appartamenti devono contribuire alle spese per tenere in ordine e riparare queste parti comuni. Questo obbligo non dipende da quanto uno usa quelle parti, ma dal fatto che sono essenziali per vivere nell’edificio.

Questo concetto si basa sull’idea che queste parti comuni sono collegate agli appartamenti individuali e sono necessarie per la loro piena funzionalità. Per esempio, senza un tetto in buone condizioni, un appartamento non sarebbe abitabile.

Tuttavia, se ci sono parti dell’edificio che servono solo alcuni appartamenti, solo i proprietari di quegli appartamenti devono pagare per la loro manutenzione. Ad esempio, se solo alcuni appartamenti hanno accesso a un cortile interno, solo loro devono sostenere le spese per curarlo.

In pratica, se in un condominio ci sono dei garage separati dal resto dell’edificio e usati solo da alcuni proprietari, solo questi ultimi dovranno pagare per la manutenzione della facciata del garage e non tutti gli altri proprietari dell’edificio.

Quanto abbiamo appena detto è la spiegazione pratica delle parole della Cassazione che riportiamo qui di seguito:

«Nel condominio degli edifici la comproprietà delle parti comuni indicate dall’art. 1117 c.c. e, più in generale, che servono per l’esistenza e l’uso delle singole proprietà immobiliari, alla quale si lega l’obbligo di partecipazione alle relative spese di manutenzione e conservazione (che il comma 1 dell’art. 1123 c.c. pone a carico dei condomini in proporzione delle rispettive quote, indipendentemente dalla misura dell’uso) ha il suo fondamento nel collegamento strumentale, materiale o funzionale, ed, in altri termini, nella relazione di accessorio a principale, con le singole unità (piani o porzioni di piano) in proprietà individuale dell’immobile, per cui le cose, i servizi e gli impianti necessari per l’esistenza e l’uso delle unità immobiliari di una parte soltanto dell’edificio appartengono solo ai proprietari di queste (unità) e non ai proprietari delle unità immobiliari dell’altra parte, rispetto alle quali manca quel rapporto di pertinenza che è il presupposto necessario del diritto di comunione. Ne consegue che le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte del fabbricato, formando oggetto di condominio separato, debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte, e non dagli altri, secondo il principio generale del comma 3 dell’art. 1123 c.c., a norma del quale “quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (nel caso specifico, è stato negato che i proprietari dei box contenuti in un immobile che, benché posto all’interno del perimetro condominiale delimitato da un muro di cinta, era separato dall’edificio con le unità abitative, dovessero concorrere alle spese di manutenzione della facciata di questo edificio)».