I terzi estranei al condominio possono agire in giudizio contro l’amministratore inadempiente per chiedere i danni che hanno subito a causa della sua negligenza?
L’amministratore viene nominato dai condòmini affinché gestisca l’edificio nell’interesse di tutti. Il conferimento dell’incarico comporta il sorgere, in capo al soggetto designato, di una serie di obblighi imposti direttamente dalla legge, ai quali non è possibile sottrarsi se non venendo meno al mandato conferito. In casi del genere, i condòmini possono senz’altro revocare l’amministratore inadempiente, sostituendolo con un altro.
Può accadere che la negligenza dell’amministratore abbia effetti negativi non solo sui condòmini ma anche su altri soggetti, come i creditori. Ad esempio, l’amministratore che non fa transitare le somme ricevute dai condòmini sul conto corrente, così come imposto dalla legge, potrebbe rendere difficile ai creditori il recupero delle somme che loro spettano.
Insomma: l’amministratore che non svolge bene il proprio compito può causare un danno sia ai condòmini che ad altri soggetti, seppur estranei alla compagine. È in questo preciso contesto che si pone il seguente quesito: i creditori del condominio possono chiedere il risarcimento all’amministratore? Vediamo cosa ne pensa la giurisprudenza.
I condòmini possono chiedere il risarcimento all’amministratore?
Non vi sono dubbi circa il fatto che i condòmini possano chiedere il risarcimento all’amministratore, qualora quest’ultimo, a causa dei propri inadempimenti, abbia loro causato un danno.
Ciò può avvenire anche successivamente alla revoca del mandato: per chiedere i danni non serve, infatti, che il rapporto tra condòmini e amministratore sia ancora in essere.
È quindi senz’altro possibile che l’assemblea sostituisca l’amministratore inadempiente con uno nuovo, dando incarico a quest’ultimo di agire contro il primo per ottenere il risarcimento dei danni.
Carlo, amministratore di condominio, viene revocato per non aver pagato le bollette, causando l’interruzione delle forniture. I condòmini possono revocarlo e, successivamente, promuovere una causa contro di lui affinché risarcisca i danni patiti.
Il diritto al risarcimento dei danni a favore dei condòmini deriva dall’inadempimento al mandato conferito. Si tratta pertanto di una responsabilità contrattuale che può essere fatta valere fino a dieci anni dopo la fine del rapporto giuridico.
Creditori condominiali: possono chiedere i danni all’amministratore?
Come ricordato in apertura, l’inadempimento dell’amministratore può comportare un danno (indiretto) alle persone estranee al condominio.
È il caso, ad esempio, dei creditori della compagine, i quali potrebbero essere ostacolati dalla negligenza dell’amministratore.
Si pensi all’amministratore che, non facendo transitare i soldi dei condòmini sul conto corrente comune, renda vano ogni tentativo di pignoramento dello stesso, oppure all’amministratore che, rendendosi irreperibile, non fornisca i nominativi dei condòmini morosi.
In ipotesi del genere, i terzi danneggiati possono agire direttamente contro l’amministratore chiedendogli il risarcimento dei danni?
Secondo la giurisprudenza [1], i terzi estranei al condominio non sono legittimati ad agire contro l’amministratore per gli inadempimenti al suo mandato.
Tale forma di responsabilità, infatti, può essere fatta valere solamente dai condòmini, in qualità di mandanti dell’amministratore.
In altre parole, contro l’amministratore inadempiente può agire solo il condominio, restando esclusi tutti gli altri che, invece, non sono legati da alcun rapporto con tale soggetto.
I creditori possono chiedere i danni al condominio?
Al contrario, i creditori condominiali potrebbero agire contro il condominio per i danni che hanno subito a causa degli inadempimenti dell’amministratore.
Secondo la legge, infatti, i committenti sono responsabili per i danni arrecati dal fatto illecito dei loro dipendenti nell’esercizio delle incombenze a cui sono adibiti [2].
Una parte della giurisprudenza [3] ritiene estensibile tale responsabilità anche al mandatario per i danni che ha provocato a terzi nell’esercizio dei compiti assegnatigli dal mandante.
Pertanto, se i creditori del condominio ritengono di essere stati lesi dall’amministratore il quale è venuto meno agli obblighi impostigli dalla legge e dal mandato, potranno citare in giudizio l’intero condominio per ottenere il risarcimento.
Ciò in quanto l’amministratore, nell’esercizio del proprio incarico, agisce sempre in nome e per conto del condominio, in qualità di suo rappresentante legale.
Pertanto, i creditori potranno fare causa contro il condominio per i danni patiti a seguito della condotta dell’amministratore.
In caso di condanna, i condòmini potranno poi rivalersi nei confronti dell’amministratore inadempiente.