Quali sono i doveri dell’amministratore che non è stato confermato oppure che è stato revocato? Chi deve pagare il disavanzo di cassa?

L’amministratore di condominio è un vero e proprio mandatario che agisce nell’interesse collettivo di tutti i condòmini. In quanto tale, egli è tenuto a rispettare non solo gli obblighi imposti dalla legge in ambito condominiale ma anche quelli previsti in modo generico per il contratto di mandato. È da tali considerazioni che occorre partire per rispondere alla seguente domanda: quali sono gli obblighi dell’amministratore uscente?

Secondo la legge, l’incarico dell’amministratore ha durata annuale e si rinnova tacitamente per un ulteriore anno; decorso questo tempo, occorre necessariamente la conferma dell’incarico, in assenza della quale il mandato deve ritenersi decaduto. Con il presente articolo vedremo cosa deve fare l’amministratore che non è stato confermato oppure che è stato perfino revocato anzitempo.

Come diremo, in capo all’amministratore uscente permangono alcuni obblighi la cui violazione consente al condominio di agire contro di lui per il risarcimento del danno. Approfondiamo la questione.

L’obbligo di restituire la documentazione condominiale

L’amministratore uscente ha innanzitutto l’obbligo di restituire la documentazione condominiale di cui è in possesso in virtù dell’incarico che ha svolto.

È la legge a stabilire espressamente che alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini [1].

Tale adempimento viene assolto consegnando la documentazione direttamente ai condòmini in assemblea oppure, come più spesso accade, durante il cosiddetto passaggio di consegne con il nuovo amministratore.

Il momento del passaggio delle consegne si concretizza nella redazione di un verbale contenente un elenco di tutti i documenti condominiali detenuti dall’amministratore sostituito che vengono consegnati al subentrante.

È quindi con questo adempimento che solitamente l’amministratore adempie al proprio obbligo, liberandosi da ogni responsabilità.

Contro l’amministratore che trattiene illegittimamente la documentazione condominiale si può agire:

• in sede civile, chiedendo al giudice l’emissione di un provvedimento con cui è ordinata la consegna dei documenti, eventualmente anche in via d’urgenza;
• in sede penale, con la querela per appropriazione indebita.

L’obbligo di eseguire le attività urgenti

Secondo la legge l’amministratore uscente deve eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi. Si pensi, ad esempio, alla necessità di incaricare un tecnico per la riparazione dell’impianto elettrico guasto o delle tubazioni rotte.

Cessato l’incarico, l’amministratore non può quindi disinteressarsi delle sorti del condominio fintantoché qualcuno non gli subentri.

Si tratta della cosiddetta “prorogatio”, che consente al condominio di non rimanere sprovvisto di amministratore nel caso in cui non si sia provveduto alla sostituzione.

L’obbligo di rendere il conto della gestione

Secondo la legge, il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato [2].

In pratica, l’amministratore uscente ha l’obbligo del rendiconto della propria gestione. Ciò significa che, al termine dell’incarico, egli deve presentare una relazione scritta in cui specificare non solo le entrate e le uscite, con il relativo saldo finale, ma anche una descrizione dell’intera attività svolta, fornendo la prova dell’entità e della causale degli esborsi, nonché di tutti gli elementi sulle modalità di esecuzione dell’incarico utili per la valutazione del suo operato.

L’obbligo di pagare il disavanzo di cassa

L’amministratore uscente è tenuto a pagare il disavanzo di cassa risultante dalla differenza (negativa) tra le entrate e le uscite condominiali.

Secondo la giurisprudenza [3], infatti, anche in assenza di un’ammissione esplicita di colpa si deve presumere che la responsabilità del disavanzo di cassa sia imputabile al soggetto incaricato della gestione, a meno che questi non fornisca prova contraria.

In altre parole, dei debiti del condominio risponde l’amministratore, se i condòmini sono in regola con i pagamenti degli oneri e, pertanto, il disavanzo è ascrivibile a una cattiva gestione della compagine.