Si possono affittare le parti condominiali di un edificio? Chi decide se stipulare un contratto di comodato: l’assemblea o l’amministratore?
Le parti comuni di un condominio sono quelle che appartengono, pro quota, a ciascun proprietario. Ognuno di essi può quindi utilizzarle liberamente, senza però impedire anche agli altri di fare lo stesso né incidendo sulle stesse fino al punto di danneggiarle o di modificarne la destinazione d’uso. Ciò significa che nessun condomino, quand’anche avesse più millesimi di tutti, può inibire il godimento di uno dei beni agli altri proprietari, né può snaturarne la funzione (ad esempio, adibendo il giardino a parcheggio delle auto).
Fatta questa necessaria premessa, con il presente articolo daremo risposto alla seguente domanda: in condominio è possibile il comodato d’uso delle parti comuni? In altre parole, è possibile che l’assemblea consenta a persone estranee al condominio di servirsi dei beni e sei servizi comuni dell’edificio? Approfondiamo la questione.
Condominio: si possono affittare le parti comuni?
Per rispondere al quesito che fornisce il titolo al presente articolo (“E’ possibile il comodato d’uso delle parti comuni?”) è bene rispondere a una domanda ad esso affine: si possono affittare le parti condominiali? La risposta è positiva.
L’assemblea può senz’altro dare in locazione le parti comuni del fabbricato, magari traendone un guadagno.
È il caso del condominio che affitta alcuni locali dismessi o inutilizzati, come ad esempio l’abitazione che sarebbe adibita ad alloggio del portiere.
Condominio: quale maggioranza per l’affitto delle parti comuni?
L’affitto delle parti comuni del condominio deve essere deciso dall’assemblea, a maggioranza semplice.
In seconda convocazione, quindi, è sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’intero condominio.
C’è peraltro chi sostiene che, trattandosi di atto rientrante nell’ordinaria amministrazione, possa procedere a tanto perfino l’amministratore senza il previo consenso assembleare.
In ogni caso, a parere dello scrivente, è opportuno che sia sempre l’assemblea ad esprimersi su una tale soluzione.
Le cosa cambiano nell’ipotesi di locazione ultranovennale (cioè, di durata superiore ai nove anni): per quest’ultima, rientrando tra gli atti di straordinaria amministrazione, occorre il consenso unanime di tutti i condòmini dell’edificio.
Condominio: si possono dare in comodato le parti comuni?
A differenza della locazione, il comodato è caratterizzato dalla gratuità del rapporto giuridico che si instaura tra il proprietario del bene e colui che chiede di goderne per un limitato periodo di tempo.
In altre parole, il comodatario non paga nulla.
Alla luce di queste premesse, il condominio può concedere in comodato le proprie parti comuni? Sicuramente sì.
Il fatto che il comodato sia gratuito non impedisce al condominio di fare ricorso a tale contratto per affidare beni e servizi comuni a un’altra persona.
In effetti, concedere in godimento una parte condominiale può ugualmente costituire un vantaggio per la compagine.
Si pensi al comodato di un locale interrato dismesso: il comodatario, ricevendo in consegna l’immobile, si impegna al contempo a curarne la manutenzione, con evidente vantaggio per il condominio che ne risparmierà, in questo modo, le spese.
Insomma: l’assenza di un corrispettivo non impedisce al condominio di poter stipulare un contratto di comodato con un’altra persona, la quale può essere indifferentemente estranea alla compagine oppure interna ad essa.
Chi decide il comodato in condominio?
Per ciò che concerne la decisione sulla concessione in comodato delle parti comuni, vale quanto detto in precedenza a proposito dell’affitto: a decidere è, di norma, l’assemblea.
Ciononostante, l’amministratore, nell’interesse comune, potrebbe spontaneamente stipulare un comodato anche senza interpellare i condòmini.