Poteri, modalità di convocazione, quorum costitutivo, svolgimento della riunione, verbale, maggioranze necessarie per deliberare sui vari argomenti all’ordine del giorno impugnazione delle delibere.

L’assemblea è l’organo fondamentale della vita condominiale: è il luogo in cui si prendono le decisioni più impegnative, come la nomina dell’amministratore, l’approvazione del bilancio, la delibera di lavori straordinari sulle parti comuni e molte altre questioni essenziali per l’uso dei servizi condivisi e l’attribuzione delle spese secondo le regole di riparto decise.

Quando le delibere condominiali sono incerte, inapplicabili o, peggio ancora, viziate, sono guai per tutti. Per prevenire i problemi, l’assemblea deve seguire un preciso “rituale”, un po’ come una celebrazione liturgica, altrimenti le decisioni adottate non sono valide. In questa guida ti spiegheremo come funzionano le assemblee di condominio e cosa bisogna sapere: molte cose ti potranno tornare utili in caso di dubbio e nei momenti più critici.

Assemblea condominiale: che poteri ha

L’assemblea condominiale è l’organo competente ad adottare le deliberazioni inerenti a:

• nomina, conferma, rinnovo, revoca o sostituzione dell’amministratore (che è sempre necessario quando i condomini sono più di 8; al di sotto, tale carica è facoltativa);
• entità del compenso dell’amministratore (l’importo viene proposto dal candidato alla nomina, ed è soggetto ad approvazione dell’assemblea);
• approvazione del bilancio preventivo delle spese da sostenere durante l’anno o il diverso periodo di esercizio condominiale (ad esempio, dal 1° maggio al 30 aprile dell’anno seguente);
• ripartizione delle spese d’esercizio in base alle tabelle millesimali o ad altri criteri prestabiliti dal regolamento condominiale;
• approvazione del rendiconto annuale di gestione (bilancio e nota integrativa) presentato dall’amministratore in carica: per questo indispensabile adempimento l’assemblea deve essere convocata almeno una volta l’anno;
• impiego dell’eventuale residuo attivo della gestione al termine dell’esercizio (restituzione del saldo ai condomini, istituzione di un fondo di riserva, attribuzione delle somme in anticipo all’esercizio successivo);
• deliberazione delle opere di manutenzione straordinaria sulle parti comuni dell’edificio, come le ristrutturazioni delle facciate o la sostituzione della caldaia dell’impianto di riscaldamento centralizzato, e degli interventi di innovazione (deve essere costituito un apposito fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori);
• ratifica dei provvedimenti urgenti adottati dall’amministratore, come quelli per i lavori indifferibili (sui quali l’amministratore ha l’obbligo di riferire alla prima assemblea successiva);
• ogni altra decisione riservata all’assemblea dalla legge (come l’approvazione del regolamento di condominio) o posta all’ordine del giorno (ad esempio, l’attribuzione dei posti auto, le modalità d’uso del cortile condominiale o della terrazza, le innovazioni proposte da un condòmino o da un gruppo di condòmini, ecc.).

Assemblea condominiale: come viene convocata

L’assemblea viene normalmente convocata, in via ordinaria, dall’amministratore di condominio, ma potrebbe essere indetta, in via straordinaria, anche dai condomini stessi, e precisamente:

• da almeno due condomini che rappresentano 1/6 del valore dell’edificio e ne hanno fatto richiesta all’amministratore, se egli non ha provveduto entro 10 giorni ad indirla;
• da un solo condomino, se interessato all’adozione di delibere in tema di innovazioni, se ne aveva fatto richiesta all’amministratore, e sono decorsi inutilmente 30 giorni;
• su iniziativa di ciascun condomino, se manca l’amministratore (come può accadere nei condomini con meno di 8 condòmini, nei quali la nomina dell’amministratore è facoltativa).

Lo svolgimento della riunione deve essere preceduto da un avviso di convocazione dell’assemblea, inviato a tutti i condòmini, con lettera raccomandata, Pec, fax o consegna a mano, almeno 5 giorni prima della data fissata. L’avviso deve contenere queste informazioni indispensabili:

• la data, l’ora e il luogo della seduta in prima e in seconda convocazione, o l’indirizzo della piattaforma telematica, in caso di assemblea in videoconferenza;
• la specifica indicazione dell’ordine del giorno (l’elenco degli argomenti da discutere ed approvare).

Assemblea in prima e seconda convocazione: differenza

L’assemblea svolta in prima convocazione ha un quorum costitutivo (cioè un numero di partecipanti minimo per poter dichiarare la seduta) più alto di quello previsto per l’assemblea in seconda convocazione: precisamente, in prima convocazione serve la presenza di condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, mentre in seconda convocazione basta 1/3 del valore dell’edificio e dei partecipanti al condominio.

Anche il quorum deliberativo (la maggioranza da ottenere per l’approvazione) è diverso: in prima convocazione occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, rappresentativi almeno della metà del valore dell’edificio, mentre in seconda convocazione è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che esprimono almeno un terzo del valore dell’edificio (salve le maggioranze qualificate che esamineremo fra poco).

È per questi motivi che quasi tutte le assemblee vengono svolte normalmente in seconda convocazione, e la prima seduta va deserta, specialmente quando si “provoca” la mancata partecipazione fissandola in orari notturni (ad esempio, le 23,59).

Assemblea condominiale: la delega

Ogni condòmino, ricevuto l’avviso di convocazione, può decidere di partecipare all’assemblea personalmente o tramite delega, conferita per iscritto a un rappresentante di sua fiducia. In tal caso, valgono le seguenti regole:

• l’amministratore non può in nessun caso ricevere deleghe;
• se l’unità immobiliare è in comproprietà, i comproprietari hanno diritto a nominare un unico rappresentante, non uno per ciascuno.
• se i condòmini sono più di 20, ciascun delegato non può rappresentare più di 1/5 di essi, quindi al massimo il 20%, sia in termini numerici sia con riferimento al valore millesimale delle loro proprietà.

Assemblea condominiale: come si svolge

L’assemblea si apre con la verifica del quorum costitutivo di cui abbiamo parlato da parte del presidente, che in caso positivo dichiara aperta la seduta; poi vengono trattati, uno per uno, i vari punti posti all’ordine del giorno, con la discussione e il voto di approvazione. Tutto viene resocontato nel verbale, da trascrivere, al termine della seduta, nell’apposito registro delle adunanze, tenuto dall’amministratore.

Il verbale dell’assemblea di condominio è un documento fondamentale, in quanto rappresenta e documenta quanto accaduto nella riunione, quali decisioni impegnative per il condominio ed i singoli condòmini sono state adottate, e con che maggioranza sono state prese.

Assemblea condominiale: maggioranze per deliberare

Oltre alle maggioranze semplici che abbiamo descritto nel paragrafo precedente (ricordiamo: in seconda convocazione, 1/3 dei partecipanti che esprimono almeno 1/3 dei millesimi – ci sono delle maggioranze qualificate necessarie da raggiungere per deliberare in modo valido su determinati argomenti.

In particolare, richiedono – anche in seconda convocazione dell’assemblea – la maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, le delibere relative a:

• nomina, conferma e revoca dell’amministratore;
• liti attive e passive che esulano dalle attribuzioni dell’amministratore (ad esempio, l’instaurazione di una causa contro un fornitore, o la difesa giudiziaria dalla vertenza instaurata da un dipendente del condominio, come il portiere o il lavascale);
• le riparazioni straordinarie di notevole entità, o la ricostruzione dell’edificio dopo un crollo;
• le innovazioni aventi ad oggetto la sicurezza degli edifici e degli impianti, l’efficientamento energetico del fabbricato, la realizzazione di parcheggi;
• l’installazione di impianti fotovoltaici comuni (per i pannelli solari messi dai condòmini nelle rispettive proprietà esclusive l’autorizzazione dell’assemblea non serve, basta la comunicazione all’amministratore);
• l’installazione di impianti di videosorveglianza condominiale o di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva (compresi quelli satellitari);
• l’approvazione del regolamento di condominio, se non era stato predisposto inizialmente dal costruttore dell’edificio e già approvato all’unanimità da tutti i condòmini (anche mediante richiamo nei singoli atti di acquisto della proprietà).

Esiste poi una maggioranza ancora più “robusta”, che richiede il voto favorevole di almeno i 2/3 degli intervenuti che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio, per le delibere approvative di:

• innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al migliore rendimento delle parti comuni;
• modifiche delle parti comuni (ad esempio, il cortile, le scale e il lastrico solare di copertura dell’edificio) quando occorre imporre cautele a salvaguardia della stabilità o della sicurezza del fabbricato e del decoro architettonico: sono tre elementi che in nessun caso possono essere lesi o compromessi.

Infine, quando si vuole stabilire una diversa destinazione d’uso delle parti comuni, serve il voto favorevole dei 4/5 dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno i 4/5 del valore dell’edificio. Va evidenziato che l’abbattimento delle barriere architettoniche in condominio deroga a tutte queste disposizioni di maggioranza qualificata che abbiamo esaminato e, pertanto, per approvare l’eliminazione degli ostacoli alla mobilità delle persone disabili è sufficiente la maggioranza semplice.

Delibere assembleari: quando e come si possono impugnare

Le delibere adottate dall’assemblea, se risultano viziate per qualsiasi motivo (ad esempio, per irregolare costituzione, o mancanza del quorum previsto, o per erroneità del riparto spese, o perché la riunione non è stata preceduta dal rituale e tempestivo avviso di convocazione, possono essere impugnate dai dissenzienti (compresi gli astenuti al momento del voto) e dagli assenti alla riunione, entro il termine di 30 giorni, che decorre, per i presenti, dalla data di svolgimento della riunione e per gli assenti dal momento di ricezione del verbale (che deve essergli inviato dall’amministratore con apposita comunicazione).

L’impugnazione si propone con ricorso al tribunale civile territorialmente competente, e la causa deve essere preceduta dall’esperimento della mediazione obbligatoria, altrimenti è improcedibile, cioè il giudice non può deciderla nel merito. Il ricorso serve ad ottenere l’annullamento della delibera da parte del giudice, ma in attesa della decisione della causa la presentazione del ricorso non ne sospende l’esecuzione, tranne quando la sospensione è ordinata dall’autorità giudiziaria su richiesta del ricorrente.

L’impugnazione, invece, può essere proposta senza limiti di tempo – quindi anche ben oltre i 30 giorni – in caso di delibere nulle, come quelle aventi contenuto illecito o che risultano lesive dei diritti di proprietà individuale e delle parti comuni. Le delibere nulle, a differenza di quelle annullabili, sono invalide ed inefficaci in partenza, e non possono essere sanate o regolarizzate da una successiva delibera adottata dal condominio.