Cos’è il bilancio condominiale? Qual è la differenza tra rendiconto consuntivo e preventivo? Cosa succede se il bilancio è privo della relazione sulla gestione?

L’amministratore gestisce il condominio nell’interesse dei proprietari. Egli si occupa di svolgere tutti gli adempimenti più importanti, come ad esempio riscuotere le quote, pagare le bollette, recuperare i crediti e redigere il bilancio. Quest’ultimo è un obbligo inderogabile: se l’amministratore vi venisse meno, potrebbe essere revocato in qualsiasi momento. È in questa cornice che si inserisce il seguente quesito: cos’è la nota sintetica esplicativa?

Come vedremo, si tratta di un documento che l’amministratore deve redigere contestualmente al rendiconto annuale. I condòmini hanno il diritto di prenderne visione su semplice richiesta al fine di meglio comprendere le voci di bilancio. Ma procediamo con ordine.

Cos’è il rendiconto condominiale?

Il rendiconto condominiale è il documento che riporta tutte le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale dell’edificio, unitamente ai fondi disponibili e alle eventuali riserve. Insomma: il rendiconto non è altro che il bilancio.

Rendiconto consuntivo e preventivo: differenza

Il rendiconto può essere di due tipi:

• consuntivo, quando riguarda l’esercizio (annualità) appena concluso;
• preventivo, quando riguarda l’esercizio futuro.

Il bilancio preventivo viene solitamente redatto sulla scorta di quello consuntivo, proiettando quindi nel futuro le spese e le entrate dell’anno passato, presumendo che esse saranno (più o meno) le stesse.

Nulla toglie che in preventivo possano essere inserite anche spese o entrate che non hanno riguardato il bilancio appena concluso, qualora esse siano prevedibili.

Il rendiconto condominiale è obbligatorio?

La legge impone all’amministratore di redigere il rendiconto condominiale e di sottoporlo all’assemblea entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio.

Ad esempio, se l’esercizio condominiale coincide con l’anno solare, esso si concluderà il 31 dicembre, con la conseguenza che il bilancio dovrà essere approvato entro il 30 giugno.

La legge rende obbligatorio solamente il rendiconto consuntivo; quello preventivo, pertanto, è meramente facoltativo.

L’amministratore che non adempie al proprio obbligo commette una grave irregolarità che giustifica perfino la revoca giudiziale.

Cos’è la nota sintetica esplicativa?

La nota sintetica esplicativa è il documento in cui l’amministratore illustra, in modo semplice, chiaro e intuitivo, l’andamento della gestione condominiale, indicando anche i rapporti e le questioni in corso (ad esempio, i procedimenti pendenti contro i debitori).

In pratica, la nota sintetica esplicativa è una relazione che spiega in modo discorsivo ciò che è contenuto, in maniera un po’ più tecnica, all’interno del bilancio.

Da un certo punto di vista, è come se la nota sintetica riassumesse i dati del rendiconto, rendendoli comprensibili a tutti e fornendo indicazioni che, magari, dalla lettura del bilancio non si comprenderebbero.

Insomma: la nota ha la funzione di descrivere sinteticamente l’intera gestione annuale.

Nota sintetica esplicativa: come si scrive?

La legge non stabilisce rigidi criteri da seguire; pertanto, l’amministratore dovrà redigere la nota esplicativa attenendosi semplicemente a un principio di chiarezza.

Una nota sintetica esplicativa dovrebbe spiegare le voci contenute nel bilancio, ad esempio illustrando perché il condominio ha dovuto sostenere spese maggiori rispetto agli anni precedenti; deve poi riportare gli eventuali contenziosi in corso, ad esempio quelli contro i condòmini morosi oppure contro quelli che hanno impugnato qualche deliberazione.

La nota deve inoltre soffermarsi sulle spese straordinarie (giustificando la loro necessità ed urgenza) e su quelle di manutenzione ordinaria, nonché eventualmente illustrando anche quali potrebbero essere i futuri costi cui il condominio potrebbe andare incontro.

Cosa succede se la nota esplicativa non è stata redatta?

Secondo la legge [1], il rendiconto condominiale è composto da un registro di contabilità, da un riepilogo finanziario e dalla nota sintetica esplicativa. In pratica, la nota sintetica è parte integrante del bilancio.

Da tanto deriva che, se l’amministratore facesse approvare un rendiconto privo di nota esplicativa, l’intera deliberazione sarebbe annullabile per vizio di legge entro trenta giorni da quando è stata adottata oppure da quando è stata comunicata agli assenti.

Ugualmente, deve ritenersi annullabile il bilancio contenente una nota esplicativa fittizia, cioè priva di ogni tipo di indicazione che possa spiegare l’annualità pregressa.

In pratica, la nota esplicativa non solo deve essere redatta ma deve anche raggiungere lo scopo che si è prefissa, cioè quella di relazionare in maniera esauriente sull’andamento della gestione.