I proprietari possono derogare ai criteri di ripartizione degli oneri previsti dalla legge? L’accordo obbliga alla revisione delle tabelle millesimali?

La corretta suddivisione degli oneri è da sempre causa di feroci contrasti condominiali. Il problema si pone non tanto per i piccoli edifici quanto per i fabbricati di maggiori dimensioni, caratterizzati ad esempio dalla presenza di più scale e di più lastrici solari.

Una recente sentenza della Corte di Cassazione [1] ha sottolineato l’importanza della convenzione sulle spese di manutenzione, la quale è capace di derogare ai criteri stabiliti dalla legge. Approfondiamo la questione.

Condominio: come si dividono le spese di manutenzione?

La spese necessarie per la manutenzione e la conservazione delle parti e dei servizi comuni in condominio sono suddivise tra tutti i condòmini, ognuno dei quali paga una quota proporzionale al valore della sua proprietà privata, espressa in millesimi all’interno delle tabelle allegate al regolamento [2].

È questo il criterio generale che si utilizza in assenza di una convenzione diversa, cioè di un accordo sottoscritto all’unanimità da tutti i condòmini (di tanto parleremo a breve).

Diversi criteri di ripartizione delle spese condominiali

La legge prevede altri due criteri utili per la ripartizione delle spese condominiali, i quali si applicano solamente al ricorrere di determinate circostanze.

Il primo è il cosiddetto “criterio dell’utilizzazione differenziata”, in ragione del quale, quando si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

È il criterio che si utilizza, ad esempio, per la suddivisione delle spese dell’ascensore e delle scale: chi vive al pianterreno ha diritto a pagare una quota inferiore, non avvalendosi dei servizi nella stessa misura di chi, al contrario, abita all’ultimo piano.

L’ultimo criterio previsto dalla legge è quello della cosiddetta “utilizzazione separata”: se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

È ciò che accade nel condominio parziale, in cui ci sono beni comuni solo a una parte dei condòmini: si pensi all’edificio con due o più lastrici solari oppure con più scale.

Cos’è la convenzione per le spese di manutenzione?

Come ricordato, i criteri di ripartizione delle spese condominiali previsti dalla legge possono essere derogati dalla convenzione stipulata da tutti i condòmini, non a maggioranza bensì all’unanimità.

Ciò significa che, ad esempio, in un edificio di dieci condomìni, tutti dovranno essere d’accordo, pena l’inapplicabilità dei criteri convenzionali.

Si tratta quindi di un vero e proprio contratto con cui i proprietari decidono di suddividere le spese di manutenzione in modo differente: ad esempio, prevedendo che tutti paghino la stessa quota, senza distinzioni tra chi possiede più millesimi e chi, invece, ne ha di meno.

Come funziona la convenzione per le spese condominiali?

La convenzione può intervenire in qualsiasi momento, anche a molti anni di distanza dalla costituzione del condominio. Ogni volta che lo ritengono, quindi, i proprietari possono accordarsi per stabilire criteri di ripartizione degli oneri condominiali diversi da quelli legali.

Secondo la Corte di Cassazione [3], la convenzione sulla ripartizione delle spese ha efficacia obbligatoria soltanto tra le parti, non potendo vincolare gli aventi causa di queste ultime (ad esempio, gli eredi o gli acquirenti), a meno che non sia stata trascritta all’interno dei registri della conservatoria immobiliare.

La convenzione è modificabile unicamente tramite un ulteriore consenso unanime, non essendo possibile variare a maggioranza un accordo adottato all’unanimità.

A tal proposito, la Cassazione afferma che il consenso all’approvazione o alla modifica della convenzione non deve necessariamente essere espresso in un contesto assembleare, essendo possibile anche una futura adesione.

In altre parole, per dar vita alla convenzione (nonché per apportare ad essa modifiche) non c’è bisogno obbligatoriamente di riunirsi e di votare, essendo sufficiente che l’accordo sia regolarmente firmato da tutti anche in momenti diversi.

Si pensi al contratto che viene trasmesso da un condomino a un altro, con la conseguenza che l’ultimo firma solamente dopo diversi giorni dal primo.

Secondo la sentenza della Cassazione citata in apertura, l’approvazione di una convenzione per le spese di manutenzione non incide sulle tabelle millesimali, le quali quindi non possono essere revisionate solamente perché i condòmini hanno deciso di applicare criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli legali.

Per la Suprema Corte, infatti, la presenza di una convenzione derogativa del criterio legale di ripartizione della spesa preclude al condomino di giovarsi del procedimento di revisione delle tabelle, il quale trova il suo presupposto nel fatto che i valori attribuiti alle proprietà individuali sia affetti da errore.