Cosa fare se l’impresa delle pulizie è inadempiente? Diffida ad adempiere, recesso, disdetta, risoluzione del contratto e risarcimento danni.

Il condominio, per garantire la corretta manutenzione e conservazione delle parti comuni, deve affidarsi a soggetti qualificati che eseguano gli interventi necessari. Uno di questi è sicuramente la pulizia di tutte le aree e i beni comuni, come ad esempio le scale e l’androne. È in questo contesto che si pone la seguente domanda: come contestare la ditta che non esegue bene le pulizie? Scopriamolo.

Chi sceglie la ditta di pulizie in condominio?

La ditta di pulizie viene scelta dall’assemblea, eventualmente sulla base dei preventivi presentati in riunione dall’amministratore.

Poiché i lavori della ditta di pulizie rientrano tra gli interventi necessari per garantire la conservazione e il normale godimento delle parti comuni, la scelta può essere compiuta in autonomia anche dall’amministratore, il quale non è quindi tenuto a indire l’assemblea per ottenere il consenso dei condòmini.

Per ulteriori approfondimenti, si legga l’articolo Chi sceglie la ditta di pulizie in condominio?

Come si dà incarico alla ditta di pulizie?

L’incarico alla ditta di pulizie viene conferito dall’amministratore (eventualmente previa delibera dell’assemblea), il quale agisce come legale rappresentante del condominio.

Il contratto stipulato con la ditta di pulizie può essere di due tipi:

• contratto d’opera, quando il soggetto prescelto è un lavoratore autonomo o una ditta individuale che, per eseguire gli interventi commissionatigli, si avvale (quasi) esclusivamente del proprio lavoro personale. È il classico caso della donna delle pulizie;
• contratto d’appalto, quando il soggetto prescelto è un imprenditore che si avvale di dipendenti e/o di mezzi che sono fondamentali per l’esecuzione dei lavori. Si pensi alla ditta che, per effettuare le pulizie, si avvale di macchinari specifici (automezzi, ecc.).

Come contestare il lavoro della ditta di pulizie?

La ditta di pulizie potrebbe svolgere male il suo lavoro, rischiando così un inadempimento contrattuale.

In casi del genere, l’amministratore deve innanzitutto diffidare il soggetto incaricato, inviandogli una formale comunicazione a mezzo pec, raccomandata o strumento analogo.

La diffida serve a contestare il lavoro della ditta e, al contempo, a invitare la stessa a

La diffida può anche contenere un termine inderogabile non inferiore a 15 giorni entro cui la ditta deve mettersi in regola con gli impegni assunti con il contratto; decorso inutilmente detto termine, l’accordo deve intendersi definitivamente sciolto.

Si parla in questi casi di diffida ad adempiere [1], una sorta di ultimatum che il condominio può dare alla ditta delle pulizie perché rispetti gli obblighi previsti dal contratto.

In pratica, la diffida ad adempiere ha lo scopo di fissare con chiarezza la posizione delle parti nell’esecuzione del contratto, avvisando l’inadempiente che l’altra parte non è disposta a tollerare un ulteriore ritardo della prestazione dovutale e che ha già scelto la via della risoluzione del contratto nel caso di inutile decorso del termine fissato.

Una volta decorso il termine, il contratto si risolve di diritto, senza necessità di ricorrere al giudice.

Il condominio può rifiutarsi di pagare la ditta di pulizie?

Se la ditta di pulizie continua a rimanere inadempiente, il condominio può rifiutarsi di pagare quanto pattuito: si parla in questi casi di eccezione d’inadempimento [2].

Si tratta di uno strumento di autotutela privata in virtù del quale ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione se l’altro contraente non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria.

Secondo la giurisprudenza [3], peraltro, il condominio può rifiutarsi di pagare la ditta anche se questa non presenta il Durc, cioè il Documento unico di regolarità contributiva rilasciato dall’Inps, dall’Inail e dalle casse edili per dimostrare che l’impresa è in regola con il pagamento degli stipendi e dei contributi dei propri dipendenti.

Cosa fare se la ditta delle pulizie è inadempiente?

Se la ditta di pulizie continua a rimanere inadempiente nonostante gli avvertimenti dell’amministratore, quest’ultimo può procedere in sede giudiziaria con la risoluzione del contratto.

Anche in questa ipotesi, trattandosi di un’azione volta a tutelare le ragioni del condominio, l’amministratore potrà agire senza il permesso dell’assemblea.

Se la ditta delle pulizie è inadempiente, l’amministratore può dare incarico a un avvocato affinché agisca in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.

Se è stata inviata una formale diffida ad adempiere, il giudizio dovrà essere intrapreso solo per chiedere i danni, in quanto la risoluzione è un effetto automatico del decorso del termine (non inferiore a 15 giorni) assegnato alla ditta per adempiere alla propria obbligazione.

La ditta potrà ovviamente difendersi in giudizio eccependo l’assenza di qualsiasi inadempimento, chiedendo a propria volta i danni per un’ingiusta risoluzione contrattuale.

La disdetta del contratto di pulizia del condominio

Se il condominio vuole evitare di intraprendere un procedimento giudiziario, può disdire il contratto stipulato con la ditta di pulizie, impedendone il rinnovo.

Si tratta della scelta più prudente quando non si vuole pagare un avvocato per fare una causa, nonché dell’opzione probabilmente migliore quando il contratto con la ditta sta giungendo a termine: impedirne il rinnovo comporta la fine dei rapporti e la possibilità, per l’amministratore o per l’assemblea, di scegliere una diversa ditta.

La disdetta va comunicata con raccomandata a/r, pec o strumento analogo.

Il recesso dal contratto di pulizia del condominio

Infine, se le clausole contrattuali lo consentono, il condominio può recedere dall’accordo con la ditta delle pulizie.

Il recesso può però essere esercitato solo se il contratto lo prevede, solitamente con obbligo di comunicare tale determinazione con un certo anticipo (15 giorni o 1 mese, ad esempio).

Anche in questa ipotesi, il recesso va comunicato con mezzi formali come la raccomandata o la pec.