Buco di bilancio: come si ripartiscono le spese tra condòmini? Deve pagare anche il nuovo proprietario? È possibile agire contro l’ex amministratore?
L’amministratore deve gestire l’edificio nell’interesse di tutti i condòmini. Nell’adempiere a tale incarico, egli deve comportarsi in maniera diligente e scrupolosa, osservando tutti gli obblighi che gli sono imposti dalla legge, dal regolamento e dalle deliberazioni assembleari. Uno dei doveri principali è quello di aprire un conto corrente intestato al condominio, affinché su di esso possano transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle erogate per conto della compagine.
L’amministratore deve inoltre redigere annualmente il bilancio contenente tutte le entrate e le uscite del condominio e, più in generale, tutta la sua situazione patrimoniale. Purtroppo può accadere che l’amministratore, in modo fraudolento, nasconda dei gravi ammanchi al fine di non farli risultare nel rendiconto, col risultato di esporre l’intera compagine alle successive pretese dei creditori.
Si pensi all’amministratore che non paga le bollette pur ricevendo i soldi dai condòmini o che non ha onorato il contratto d’appalto oppure, più semplicemente, all’amministratore che è fuggito via con la cassa. È proprio al ricorrere di circostanze di questo tipo che si pone il seguente quesito: chi paga lo scoperto lasciato dall’amministratore condominiale? Vediamo cosa prevede la legge.
Condominio: chi paga i debiti lasciati dall’amministratore?
La risposta è molto semplice: tutti i condòmini devono contribuire a pagare i debiti condominiali, anche se questi sono stati causati da una cattiva gestione da parte dell’ex amministratore.
Il nuovo amministratore, dunque, potrà coprire il buco di bilancio ereditato dalla precedente gestione distribuendo i debiti tra i condòmini, secondo gli ordinari criteri di ripartizione delle spese.
Ammanco nei conti: paga anche il nuovo acquirente?
Uno dei problemi principali che si pone allorquando occorre pagare passività pregresse è quello del coinvolgimento dei nuovi condòmini, cioè di coloro che sono diventati tali solo in un secondo momento, successivamente alla cattiva gestione dell’amministratore colpevole.
Si tratta di coloro che hanno acquistato un’unità immobiliare in condominio e che, quindi, sono subentrati a un precedente proprietario. Costoro devono contribuire a coprire il buco di bilancio?
Purtroppo sì: se derivano dalla cattiva gestione dell’amministratore e non da un inadempimento dei condòmini, anche il nuovo acquirente dovrà contribuire a pagare i debiti, anche se questi riguardano un periodo precedente al suo acquisto.
Ciò perché tali debiti non sono imputabili al venditore (cioè, al vecchio condomino), bensì alla gestione colpevole dell’amministratore.
Al contrario, se si trattasse di un debito personale del vecchio proprietario, allora l’acquirente diventerebbe corresponsabile insieme al venditore delle quote che non sono state versate, sia nell’anno in cui l’immobile è stato acquistato che in quello precedente.
Buco di bilancio: si può fare causa all’amministratore?
Chiarito che i debiti lasciati dall’amministratore devono essere pagati da tutti i condòmini, va precisato che la compagine può sempre agire contro il soggetto che ne è stato responsabile, cioè contro l’amministratore che, durante il proprio mandato, è stato inadempiente.
L’azione di responsabilità si prescrive dieci anni dopo la fine del mandato e può essere promossa dal nuovo amministratore (legale rappresentante del condominio) su specifica deliberazione dell’assemblea.
L’azione è volta a far valere la responsabilità contrattuale dell’ex amministratore, il quale è venuto meno agli obblighi derivanti dal proprio mandato.
Qualora la causa nei confronti del precedente amministratore andasse in porto, i condòmini potranno avere il rimborso del dovuto, cioè la restituzione delle somme che hanno dovuto pagare per far fronte ai debiti, oltre al risarcimento dei danni e al pagamento delle spese legali.