C’è un grave ammaloramento dei frontalini dei balconi e delle arcate che collegano le colonne che sorreggono la terrazza sovrastante il mio balcone. Il cielino sottostante il piano di calpestio della sovrastante terrazza (il mio soffitto) non presenta danni. Il proprietario della terrazza ha da sempre escluso un intervento a suo carico e anche il condominio non vuole saperne. Cosa fare?

Secondo orientamento pressoché unanime della giurisprudenza, le spese per il rifacimento dei frontalini vanno divise tra tutti i condòmini, anche tra coloro che non sono proprietari del balcone.

Ciò perché i frontalini si inseriscono a pieno diritto tra gli elementi estetici e di arredo della facciata, contribuendo a formare il decoro architettonico del fabbricato. Quanto appena detto vale anche per i frontalini privi di particolare pregio.

Secondo la giurisprudenza (Trib. Roma, sent. n. 915/2021), i balconi sono un’estensione della proprietà individuale, ma contestualmente si pongono come elementi decorativi esterni che si inseriscono nella facciata. Pertanto, le spese per i loro elementi decorativi, quando si identificano con la struttura della facciata, vanno ripartite a carico della collettività condominiale, suddivise tra tutti i condòmini in maniera proporzionale alle singole quote di proprietà.

Diverso è il discorso per il sottobalcone (o cielino). Secondo la giurisprudenza prevalente, occorre distinguere tra balconi aggettanti e incassati:

• nel caso di balconi aggettanti, la manutenzione dell’intera struttura, compreso il sottobalcone, è a carico del proprietario dell’appartamento. Per questo motivo, in caso di caduta di calcinacci la responsabilità dei danni fa capo al proprietario dell’appartamento;
• nel caso di balconi incassati, invece, si applicherebbe l’art. 1125 cod. civ. dettato per la manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai, a tenore del quale «Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto».

Tanto premesso, a sommesso parere dello scrivente nel caso di specie le spese di conservazione e manutenzione delle arcate che collegano le colonne che sorreggono la terrazza sovrastante, in quanto visibili dall’esterno, andrebbero sostenute dall’intera compagine, atteso che esse contribuiscono a formare il decoro architettonico dell’edificio. In effetti, sembrano formare un tutt’uno con i frontalini, per cui il rifacimento degli uni comporterebbe anche quello delle altre.

Tanto sembra essere confermato anche dalla giurisprudenza: secondo la Corte di Cassazione (sent. n. 1990/2016), i rivestimenti estetici dei sottobalconi appartengono al condominio e, pertanto, le spese vanno ripartite tra tutti i condòmini per millesimi.

Per ciò che riguarda più propriamente il cielino, invece, le spese competerebbero al proprietario del piano inferiore, cioè al soggetto per il quale il balcone superiore funge da soffitto.

Il consiglio è di chiedere la convocazione dell’assemblea affinché venga conferito incarico a una ditta per l’esecuzione dei necessari lavori. Nel caso di delibera negativa, questa potrebbe essere impugnata entro i consueti trenta giorni.

Se invece amministratore e assemblea dovessero rimanere totalmente inerti, è possibile ricorrere al giudice ai sensi dell’art. 1105, quarto comma, cod. civ., a tenore del quale «Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria».