L’amministratore di condominio può decidere autonomamente l’aumento all’addetto alle pulizie, a meno che non comporti oneri economici rilevanti, nel qual caso richiede l’approvazione assembleare.

In molti condomini, la figura dell’addetto alle pulizie è fondamentale per mantenere in ordine e pulite le parti comuni. Ma, nel caso in cui questi chieda una maggiorazione della paga, a chi spetta prendere una decisione di tal tipo? In altri termini, chi decide l’aumento del pagamento alla ditta di pulizie: l’assemblea o, anche senza di questa, l’amministratore in autonomia?

La risposta, come spesso accade in materia legale, non è sempre immediata e chiara. In questo articolo, ci addentreremo nelle specifiche legali basandoci su sentenze recenti.

I poteri dell’amministratore nel Condominio

L’amministratore ha un ruolo chiave nella gestione del condominio. Egli ha il potere, conferitogli direttamente dalla legge, di provvedere alle spese di gestione ordinaria del condominio, senza dover prima chiedere il consenso dell’assemblea.

Secondo una sentenza del Tribunale di Milano, è sua la prerogativa di stipulare contratti di appalto per la pulizia dello stabile. Tali contratti rientrano infatti tra gli “atti di ordinaria amministrazione“.

In un edificio, se l’ascensore si rompe, l’amministratore può decidere autonomamente di chiamare un tecnico per la riparazione, senza passare per l’assemblea condominiale.

Ordinaria vs straordinaria amministrazione

Nella gestione condominiale, esistono due tipi di attività: quelle di “ordinaria amministrazione” e quelle di “straordinaria amministrazione“. Le prime, come già menzionato, sono di competenza diretta dell’amministratore che può sostenere le relative spese senza necessità di farsi prima autorizzare dall’assemblea. Le seconde, invece, necessitano di un’approvazione da parte dell’assemblea dei condòmini secondo le maggioranze fissate dal codice civile.

Se l’amministratore decide di piantare nuovi fiori nel giardino comune, è un atto di ordinaria amministrazione. Se decide di nominare un avvocato per il recupero dei crediti dai morosi, trattandosi di un atto di ordinaria amministrazione, non deve prima farsi autorizzare dall’assemblea. Ma se decide di costruire una piscina, sarà necessario ottenere l’approvazione dell’assemblea.

Aumento dei prezzi, inflazione e adeguamento delle quote

L’amministratore di condominio che si trovi a dover fare i conti con l’inflazione e l’incremento dei prezzi dei servizi forniti al condominio medesimo può aumentare le quote ordinarie a carico di ciascun condomino senza dover prima chiedere l’autorizzazione all’assemblea, nei limiti in cui tali aumenti non siano rilevanti. Di tanto parleremo meglio nel successivo paragrafo.

Quando è necessaria l’approvazione dell’assemblea

Qualunque decisione che comporti un “onere economico rilevante” superiore a quello normalmente associato alla gestione ordinaria, necessita di un voto da parte dell’assemblea condominiale. Questo vale anche per tutti i contratti stipulati dall’amministratore, anche quelli di ordinaria amministrazione.

L’amministratore decide di sostituire l’illuminazione comune con luci LED, comportando un costo significativamente superiore al budget annuale. Questa decisione richiederà l’approvazione dell’assemblea.

Aumento del prezzo della ditta di pulizie: a chi spetta la decisione? 

Basandosi sulle regole sopra menzionate, l’aumento di stipendio all’addetto alle pulizie rientra, nella maggior parte dei casi, come atto di ordinaria amministrazione. Tuttavia, se l’aumento comporta un onere eccessivo e fuori dal normale costo di gestione, sarà necessaria l’approvazione dell’assemblea.

Se l’amministratore decide di dare un aumento del 5% all’addetto alle pulizie, probabilmente può farlo autonomamente. Ma se l’aumento fosse del 50%, l’assemblea dei condòmini dovrebbe approvare tale decisione.

Conclusione

La gestione del condominio richiede una chiara distinzione tra decisioni ordinarie e straordinarie. Nel caso dell’aumento all’addetto alle pulizie, mentre l’amministratore ha una certa libertà, è sempre importante valutare l’entità dell’aumento e le sue implicazioni economiche per i condòmini.