Il condominio aveva approvato alcuni lavori straordinari nell’ambito del Superbonus 110%. Gli stessi lavori non sono stati eseguiti e, ora, vorrebbero essere fatti rientrare nelle agevolazioni fiscali garantite dalla cosiddetta legge “abbattimento delle barriere architettoniche”. Le delibere con cui furono approvate le opere sono ancora valide?

Occorrerebbe una nuova deliberazione per l’approvazione dei lavori, questa volta però al di fuori dello speciale regime del Superbonus 110%. Ciò in considerazione (anche e soprattutto) del fatto che, per l’approvazione dei lavori rientranti nel cosiddetto Superbonus, la legge ha stabilito quorum di gran lunga inferiori a quelli ordinari.

Il decreto legge 14 agosto 2020, n. 104, convertito, con modificazioni, dalla legge 13 ottobre 2020, n.126 ha inserito nell’articolo 119 del decreto Rilancio il comma 9-bis, il quale prevede che «Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio».

Orbene, se per “legge sull’abbattimento delle barriere architettoniche” si intende la n. 234/2021 (legge di bilancio 2022), questa si è limitata a introdurre una nuova detrazione d’imposta del 75%, riferita alle spese sostenute per interventi finalizzati al superamento e all’eliminazione di barriere architettoniche nell’anno 2022, senza però modificare le necessarie maggioranze, che pertanto restano quelle di cui all’art. 1120, comma secondo, cod. civ., a tenore del quale «le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche» necessitano della maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 cod. civ., e cioè della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

A sommesso parere dello scrivente, quindi, poiché l’approvazione iniziale dei lavori rientrava in un regime del tutto speciale, fatto non solo di quorum particolari ma anche di agevolazioni fiscali praticamente irripetibili, le quali avranno sicuramente determinato i condòmini a prestare il consenso, per l’esecuzione degli stessi lavori ma a condizioni economiche e fiscali diverse occorre una nuova deliberazione.

A tal proposito, sarà sufficiente anche una sola seduta assembleare all’interno della quale vengano discussi nuovamente gli interventi già approvati in passato (anche se nell’ambito del Superbonus), magari anche richiamando le precedenti decisioni in punto di lavori da eseguire, purché tutti i condòmini convocati siano resi sufficientemente edotti di ciò che andranno a votare durante il nuovo consesso.

In sintesi, si ritiene che le precedenti delibere siano oramai superate e che debba essere riconvocata l’assemblea.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avvocato Mariano Acquaviva

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