La tutela della minoranza in condominio: cosa si può fare per contestare le decisioni dell’assemblea anche se assunte a maggioranza. 

Gran parte delle decisioni condominiali sono assunte a maggioranza (di solito basta il 50%+1 dei presenti che rappresentino almeno metà dei millesimi dell’edificio). La minoranza, pur se in disaccordo, deve quindi adattarsi al volere degli altri ed, eventualmente, mettere mano al portafogli anche quando la decisione verta su lavori costosi. Esiste tuttavia più di un modo per contestare le delibere condominiali e impedire che esse vengano eseguite dall’amministratore. Qui di seguito vedremo appunto che fare in condominio se si è in minoranza, come cioè contestare il volere della maggioranza o quantomeno non partecipare alle spese. Ma procediamo con ordine.

I controlli sulla legittimità delle delibere

In generale nessun giudice può entrare nel merito delle decisioni dell’assemblea di condominio. Questa infatti è sovrana dei propri interessi e può scegliere, tra più soluzioni, anche quella meno conveniente. Nessuna legge, ad esempio, prevede che l’assemblea debba scegliere, tra più preventivi, quello più economico o eseguire i lavori di ristrutturazione solo quando questi sono strettamente necessari.

Insomma, il tribunale non può valutare la discrezionalità delle delibere approvate: può solo verificare che queste rispettino la legge. Ecco allora alcuni tipici vizi che possono essere fatti valere per contestare la delibera condominiale quando questa viola le norme poste dal codice civile:

• mancato ricevimento dell’avviso di convocazione dell’assemblea;
• avviso di convocazione dell’assemblea generico o non completo;
• ricevimento in ritardo dell’avviso di convocazione (questo infatti deve pervenire al condomino con almeno cinque giorni di anticipo dalla data della prima convocazione);
• mancato rispetto del quorum costitutivo (quello cioè richiesto dalla legge per ritenere validamente costituita l’assemblea e passare alla discussione dei punti all’ordine del giorno);
• mancato rispetto dei quorum deliberativi ossia delle maggioranze imposte dalla legge per le singole votazioni;
• mancata verbalizzazione dell’esito delle votazioni;
• omessa indicazione, nel verbale di assemblea, dei nomi dei votanti favorevoli e contrari;
• firma del presidente sul verbale;
• mancato rispetto di eventuali oneri o procedure speciali richieste dal regolamento di condominio.

Che fare se sei in minoranza e la delibera condominiale è legittima?

Se la delibera condominiale rispetta tutti i punti appena elencati, in linea generale chi è in minoranza deve piegarsi al volere della maggioranza. Come abbiamo infatti appena detto, la delibera non può essere oggetto del giudizio del giudice per quanto riguarda anche la convenienza delle scelte che sono state deliberate. Ma non sempre. Secondo infatti la Cassazione [1], i condòmini contrari possono ottenere l’annullamento della delibera anche nel caso in cui essa determini un grave pregiudizio a danno del condomino o di un bene o di un servizio comune.

Se anche è vero che il giudice non può sindacare il merito delle decisioni dell’assemblea e non può esercitare alcun controllo della discrezionalità di cui quest’ultima è investita, eccezionalmente le ragioni attinenti all’opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio possono essere oggetto di giudizio quando la delibera arreca grave pregiudizio alla cosa comune. 

La base normativa di tale interpretazione è l’articolo 1109 del codice civile (comma 1, numero 1) in base al quale «ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti all’autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune» con riguardo a tutti gli atti di ordinaria amministrazione.

Poniamo il caso di una delibera relativa all’approvazione del consuntivo di lavori di manutenzione straordinaria – votata nel rispetto della maggioranza richiesta dalla legge – che, tra più opzioni, sceglie l’esecuzione dei lavori ad un costo superiore rispetto alle previsioni originarie. Ebbene, una simile scelta non può essere sindacata dal giudice in quanto poco conveniente dal punto di vista economico. Né si può parlare di un eccesso di potere da parte della maggioranza. Difatti fuoriescono dall’ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali tutte le censure che vertono sulla vantaggiosità della scelta fatta dall’assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese [2]. In base quindi a tali parametri non può essere annullata una delibera che viene impugnata in relazione non all’eventuale danno provocato alla conservazione o al godimento delle parti comuni, ma sotto il differente profilo della gravosità e della carenza di giustificazione delle spese che essa comporta a carico dei singoli condòmini.

Affinché si possa contestare la decisione presa dalla maggioranza è necessario invece che venga accertata l’effettiva sussistenza di un grave pregiudizio alla conservazione o al godimento della cosa comune provocato dalla delibera. Solo in questo caso l’impugnazione della delibera può essere accolta dal giudice, mentre questo non può avvenire nei casi in cui i condòmini lamentano soltanto che la spesa è molto onerosa oppure che è priva di una valida giustificazione.

Abuso della maggioranza 

In giurisprudenza c’è chi sostiene [3] che, in ogni caso, la maggioranza condominiale non possa mai approfittare della propria posizione dominante per imporre spese insostenibili alla minoranza. In tal caso, compirebbe un abuso di diritto che renderebbe annullabile la delibera su ricorso degli interessati (da proporre entro 30 giorni dalla delibera stessa). Ciò succede, ad esempio, quando in un edificio di nuova costruzione molti appartamenti rimangono invenduti e il costruttore abbia la maggioranza dei millesimi. Ma può anche avvenire quando un palazzo è in mano, in buona parte, ai membri della medesima famiglia che, d’accordo, assumono decisioni rivolte solo a danneggiare gli estranei e magari a vendere le unità immobiliari. 

Il giudice, pur se non può entrare nel merito delle decisioni dell’assemblea o stabilire se una spesa è congrua o meno, ha comunque il potere di rilevare l’eccesso di potere, ossia l’abuso, compiuto dalla maggioranza. E ciò succede quando la decisione risulta deviata dal suo modo di essere: quando la finalità della stessa non è il “bene” del condominio ma arrecare un danno alla minoranza.  

Devono comunque sussistere gravi indizi di un’attività persecutoria da parte della maggioranza a carico della minoranza. Serve inoltre la prova che, con la delibera, l’assemblea abbia voluto realizzare finalità estranee agli interessi del condominio. Oppure che abbia posto in essere una situazione di pregiudizio per la collettività o di abuso ai danni della minoranza.  

Come sottrarsi ai lavori condominiali troppo costosi

Un’ultima tutela che la legge concede a chi è in minoranza in condominio riguarda l’approvazione delle cosiddette “innovazioni”  (ossia opere non strettamente necessarie ma dirette al miglioramento o all’uso più comodo dei beni del condominio) quando queste: 

• implichino spese gravose o voluttuarie e 
• e siano suscettibili di utilizzo separato ossia i cui vantaggi non ricadono indistintamente su tutti i condomini e senza possibilità di essere divisi (come nel caso di lavori di abbellimento). 

In tali ipotesi, la minoranza può decidere di non partecipare alle spese e ciò proprio in ragione del fatto che l’opera da realizzare (ad esempio una piscina, un campo da tennis, ecc.) non solo non è necessaria, ma è anche gravosa e/o voluttuaria e, nello stesso tempo, il suo utilizzo può essere ristretto a una fascia specifica di condomini (coloro cioè che hanno contribuito economicamente ai lavori).

In presenza di opposizione da parte della minoranza o anche di un solo condomino, la maggioranza dovrà decidere se abbandonare l’intenzione di effettuare i lavori o sostenerne integralmente la spesa.

I dissenzienti non potranno usufruire dell’innovazione a cui non hanno contribuito. A tal fine, spesso e quando è possibile, si ricorre a serrature (per nuovo ascensore, per nuovi locali o attrezzature) la cui chiave non viene loro consegnata, o a meccanismi elettronici (decoder per antenne, codici d’accesso, badge ecc.).

I condomini dissenzienti, i loro eredi ed eventuali successivi proprietari (acquirenti o donatari) possono comunque decidere, in un successivo momento, di partecipare ai vantaggi delle innovazioni stesse, contribuendo pro quota alle originarie spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera, ragguagliate al valore attuale della moneta. 

Come anticipato, tale disciplina vale solo per le «innovazioni». Viceversa, se l’opera approvata dalla maggioranza non è un’innovazione ma una spesa di ristrutturazione o manutenzione straordinaria, resa necessaria ad esempio dalle particolari condizioni dell’edificio (si pensi al rifacimento della facciata ormai vetusta o del tetto da cui filtra acqua), non è possibile opporsi; pertanto, in tale ipotesi, anche chi non ha i soldi dovrà ugualmente sostenere i costi per i relativi lavori (eventualmente, ricorrendo al credito bancario).

Lavori urgenti e necessari

Potrebbe succedere che la minoranza voglia eseguire dei lavori e che la maggioranza faccia ostruzionismo e si opponga ad essi. Ebbene, quando i lavori sono urgenti e necessari – si pensi alla riparazione del tetto che minaccia di cadere o al rifacimento della relativa coibentazione per evitare che cada acqua negli appartamenti sottostanti – ci sono due diverse soluzioni:

• l’amministratore è obbligato ad agire, anche senza l’autorizzazione della maggioranza, a tutela delle cose comuni e delle proprietà individuali, pena una responsabilità personale e professionale, con possibile rimozione dall’incarico;
• ogni singolo condomino può sostenere da solo la spesa, rivalendosi poi nei confronti degli altri condomini e chiedendo loro il rimborso. 

Leggi sul punto la guida sui Lavori urgenti in condominio.

Dissenso dei condòmini rispetto alle liti

Un altro caso in cui il condominio in minoranza può discostarsi dal volere della maggioranza riguarda il caso di liti giudiziarie in corso. Chi è in disaccordo, nel senso che non vuol assumersi il rischio di una eventuale sconfitta, può far mettere a verbale, nel corso dell’assemblea, il cosiddetto dissenso. Ciò gli consente di non dover pagare le spese legali all’avversario qualora questi dovesse vincere la causa contro il condominio.

Il dissenso è possibile solo a condizione che la lite riguardi le parti comuni dell’edificio e che la proposizione della controversia in sede civile sia stata deliberata dall’assemblea (quindi non è possibile il dissenso per quelle azioni legali che l’amministratore può compiere senza il previo nulla osta dell’assemblea).

La norma, in particolare, consente a ciascun condòmino di non fare proprio l’esito di una lite giudiziaria, ragione per cui in caso di soccombenza del condominio in giudizio lo stesso potrà essere esonerato dal contribuire alle spese da versare per coprire la sopravvenuta debenza.

Lo scopo è di contemperare l’interesse del singolo con quello della collettività, mitigando la rigidità del principio maggioritario, in virtù del quale tutti i condòmini sono soggetti alle decisioni adottate dalla maggioranza. Il dissenso espresso dal singolo condomino vale però esclusivamente nei confronti degli altri residenti. Se, dunque, la parte in lite con il condominio risulti vittoriosa al termine di essa, il condòmino dissenziente deve versare quanto dovuto alla stessa, fatta salva azione di rivalsa.

Resta inteso che il condòmino dissenziente è sempre tenuto a partecipare alle spese per il pagamento dell’avvocato chiamato dall’assemblea a difendere in giudizio lo stesso condominio, nonché a farsi parimenti carico, pro quota parte, delle spese ad esso accessorie, come quelle, ad esempio, del consulente tecnico di parte che ha assistito la difesa legale della compagine condominiale durante lo svolgimento del processo.

Per quanto, invece, riguarda l’accordo di transazione con cui eventualmente si chiede il giudizio, l’obbligo dei condòmini di concorrere alle spese approvate con delibera assembleare discende direttamente dalla legge [4]. In definitiva, in questo caso, la transazione approvata in sede assembleare è vincolante anche nei confronti del condomino dissenziente.

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