Guida su come comportarsi contro i condomini che non pagano le quote condominiali: le azioni giudiziarie, i doveri dell’amministratore, i diritti degli altri condomini in regola con i pagamenti.
Nella vita condominiale, il mancato pagamento degli oneri da parte di alcuni inquilini può creare disagi a tutti gli altri. Eventuali ammanchi di cassa possono determinare l’interruzione di servizi fondamentali come la manutenzione dell’ascensore, la pulizia delle scale, le utenze della luce, dell’acqua e del gas, anche ai danni di chi ha sempre pagato ogni spesa. Ecco perché la legge prevede forme di autotutela del condominio contro i morosi: comportamenti che possono partire già dall’amministratore e dall’assemblea ed eventualmente sfociare in un ricorso al giudice. Vediamo dunque 9 regole per proteggersi dai condomini morosi.
Questo articolo intende fornire una guida su come i condomini in regola coi pagamenti possono tutelarsi in caso di morosità, analizzando passo per passo nove punti chiave che riguardano i diritti e i doveri dell’amministratore, il processo legale, e le possibili conseguenze per i morosi.
Quando l’amministratore deve richiedere il pagamento delle spese condominiali?
L’amministratore del condominio ha il dovere di chiedere il pagamento delle spese condominiali entro sei mesi dall’approvazione del riparto in assemblea. Questa tempistica è importante per mantenere l’ordine finanziario all’interno del condominio e garantire che tutti i servizi necessari siano pagati in tempo.
Che cosa accade se l’amministratore non agisce?
Un amministratore che non agisce in caso di morosità può essere revocato senza preavviso e condannato al risarcimento. Se non lo fa l’assemblea di condominio, perché non riesce a mettersi d’accordo, anche un singolo condomino può ricorrere al giudice per chiedere la revoca d’ufficio dell’amministratore.
L’amministratore è tenuto a insistere per il pagamento dei morosi?
Se un condomino non paga, l’amministratore non è tenuto a inviargli una diffida di pagamento né tantomeno a insistere. Deve, invece, procedere direttamente con la nomina di un avvocato di sua fiducia senza bisogno del consenso preventivo dell’assemblea. Questo permette una gestione più rapida ed efficace del problema.
Del resto, la legge che assegna all’amministratore non più di sei mesi per agire contro i morosi non gli consente di limitarsi a inviare una lettera di sollecito: egli deve avviare le azioni legali, salvo che venga dispensato dall’assemblea.
Come agire giudizialmente contro i morosi?
L’avvocato nominato dall’amministratore deve richiedere al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo. Questo decreto obbliga il debitore a pagare immediatamente, senza concessione di ulteriori termini (di norma, quando si riceve un decreto ingiuntivo si hanno 40 giorni per pagare).
Il debitore può opporsi al decreto ingiuntivo?
Di regola, la legge assegna al debitore destinatario di un decreto ingiuntivo il diritto di opporsi al decreto stesso entro 40 giorni, avviando così una causa per l’accertamento del credito. Ciò però non succede nell’ambito condominiale. Infatti, eventuali opposizioni contro il riparto delle spese o maggioranze non corrette andavano sollevate entro 30 giorni dalla delibera assembleare (o, per gli assenti, dalla comunicazione del verbale). Il che significa che il condomino moroso che fa opposizione al decreto ingiuntivo perderà la causa.
Quali sono le conseguenze per un condomino moroso?
Al condomino moroso che non si oppone al decreto ingiuntivo può essere pignorato il quinto dello stipendio o della pensione, il conto corrente, eventuali canoni di affitto o la stessa casa anche se ha istituito un fondo patrimoniale.
Che fare se l’amministratore se il condominio non può pagare le fatture per colpa dei morosi?
In caso di impossibilità di pagamento delle fatture a causa dei morosi, l’amministratore deve fornire ai creditori del condominio i dati anagrafici dei morosi. Questi dovranno agire prima contro i morosi e, solo in caso di insuccesso, contro gli altri condomini in regola.
Se poi il creditore non riesce a ottenere il pagamento dai morosi, potrà rivolgersi nei confronti dei condomini in regola, ma lo può fare solo in proporzione ai millesimi di questi ultimi. Non può quindi chiedere l’intero pagamento a un solo condomino, ma solo la quota proporzionata al valore del suo appartamento.
Come può difendersi da solo il condominio contro i morosi?
La legge attribuisce al condominio un potere di autotutela che prescinde dal ricorso al giudice. Se il condomino moroso non paga, dopo sei mesi l’amministratore può interrompere l’erogazione di acqua e riscaldamento nel suo appartamento. Può anche ritirargli le chiavi o il telecomando del cancello elettrico del cortile per il parcheggio. Può, più in generale, impedirgli di usufruire di tutti i servizi condominiali suscettibili di godimento separato (campi da tennis, piscina, ascensore se dotato di tessere magnetiche, ecc.).