Riunione di condominio: che differenza c’è tra prima e seconda convocazione? Quali sono i quorum deliberativi e costitutivi. 

In condominio, di solito, è l’amministratore o il presidente dell’assemblea a tenere la conta dei voti per poter dire che un determinato punto all’ordine del giorno è stato approvato o meno. Tuttavia non tutti sanno con quali maggioranze delibera l’assemblea di condominio. Maggioranze che mutano a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione e delle materie oggetto di votazione. 

Cerchiamo di fare il punto della situazione tenendo conto quali sono le norme più importanti in materia di quorum in assemblea condominiale.

Quanti giorni prima deve pervenire l’avviso di convocazione per l’assemblea di condominio?

L’avviso di convocazione per l’assemblea di condomino deve pervenire, presso la residenza di ciascun condomino, con un anticipo di almeno 5 giorni dalla data della prima convocazione (data indicata sullo stesso avviso). In pratica, tra il giorno di ricevimento dell’avviso e quello in cui si terrà la prima convocazione non devono esserci meno di cinque giorni (ve ne possono ovviamente essere di più). A tal fine va conteggiato il giorno della riunione ma non anche quello di ricevimento della lettera.

Se il condomino non dovesse essere a casa nel momento in cui arriva il postino per consegnargli la raccomandata, si prende comunque a riferimento quello stesso giorno per il decorso del termine, data in cui viene immessa, nella cassetta delle lettere, l’avviso di giacenza.

Che differenza c’è tra prima e seconda convocazione

Nell’avviso di convocazione vengono, di norma, indicate due date: quella per la prima convocazione e quella per la seconda. Alla seconda si dà luogo solo qualora alla prima non dovessero raggiungersi le maggioranze minime necessarie alla costituzione dell’assemblea: il cosiddetto “quorum costitutivo”. Difatti, il quorum costitutivo in seconda convocazione è più basso di quello della prima; ciò al fine di consentire all’assemblea di operare.

Diverso è invece il “quorum deliberativo” che è quello richiesto, una volta regolarmente costituitasi l’assemblea, per ritenere validamente approvata una votazione. Anche il quorum deliberativo è più basso in seconda convocazione rispetto alla prima.

La normativa sui condomini stabilisce che le maggioranze per la costituzione e per la validità delle deliberazioni variano a seconda se l’assemblea si tiene in prima o in seconda convocazione. In particolare, l’articolo 1136 del Codice Civile prevede che: 

• l’assemblea in prima convocazione è valida solo se partecipano condòmini che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio e la maggioranza dei condòmini (quorum costitutivo); inoltre le deliberazioni sono valide solo se sono approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (quorum deliberativo);
• l’assemblea in seconda convocazione è valida se c’è l’intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio (quorum costitutivo); per l’approvazione delle deliberazioni basta invece la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio dei condòmini (quorum deliberativo). 

Tale sistema è finalizzato ad evitare che l’assemblea si ritrovi impossibilitata a svolgere le sue funzioni, quando non riesce a costituirsi (o ad approvare le deliberazioni) a causa delle elevate maggioranze richieste per la prima convocazione. La previsione di maggioranze più basse, invece, favorisce la possibilità di approvare almeno le deliberazioni relative agli aspetti essenziali anche quando i condòmini che partecipano all’assemblea sono pochi rispetto al loro numero complessivo.

Quando si tiene la seconda convocazione?

La seconda convocazione si deve tenere in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni da essa.

Non è necessario rispettare un arco di 24 ore tra la prima e la seconda convocazione. Basta che si tratti di un diverso giorno solare. Così sarebbe valida l’assemblea che, in seconda convocazione, si tenga alle 16 quando la prima si era tenuta alle 18 del giorno prima.

Che succede se l’assemblea non riesce mai a costituirsi o a deliberare?

In caso dii mancato raggiungimento dei “quorum” prescritti – se cioè non si forma una maggioranza – ciascun condomino può fare ricorso al tribunale ai sensi dell’articolo 1105 del Codice civile.  

Regole speciali sulle maggioranze in condominio

I quorum deliberativi che abbiamo indicato sopra sono quelli “generali”. Ma la legge prevede dei quorum speciali quando si tratta di deliberare su argomenti più delicati, per i quali vengono previste a volte maggioranze più elevate.

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