Cosa succede se il venditore e l’acquirente si accordano, nel contratto preliminare, per l’anticipata immissione nel possesso dell’immobile?

Le parti di una compravendita immobiliare potrebbero accordarsi, già alla firma del compromesso (il cosiddetto “contratto preliminare”), per la contestuale consegna delle chiavi di casa. Tecnicamente viene definita «anticipata immissione nel possesso dell’immobile» e può rispondere a svariate esigenze dell’acquirente come, ad esempio, la necessità di iniziare il trasloco dei mobili, avviare lavori di ristrutturazione, effettuare modifiche strutturali all’appartamento e così via.

Il compromesso con la consegna delle chiavi di casa è una pratica consentita dal nostro ordinamento; essa però non cambia la natura del contratto preliminare che resta pur sempre strumentale a un successivo atto: quello di compravendita. In altri termini, nonostante la disponibilità materiale del bene accordata all’acquirente, la proprietà resta in capo al venditore e si trasferisce solo con il rogito notarile. A tanto è arrivata più volte la giurisprudenza. Secondo, infatti, una recente ordinanza della Cassazione [1], la consegna delle chiavi non trasforma il preliminare in un contratto definitivo se il trasferimento è previsto al momento del rogito. Ma partiamo dal principio.

Cos’è il contratto preliminare e a cosa serve?

Se, in teoria, alla stipula di un contratto di compravendita immobiliare ben si può addivenire direttamente, cioè senza che prima sia stipulato alcun altro contratto preparatorio, in realtà, nella gran parte dei casi, la trattativa finalizzata a una compravendita immobiliare sfocia prima nella stipula di un contratto preliminare – comunemente detto compromesso – e cioè un contratto con il quale le parti contraenti si obbligano alla stipula del successivo “contratto definitivo di compravendita” (il cosiddetto rogito notarile).

Il trasferimento della proprietà consegue solo alla stipula del contratto definitivo. Il compromesso serve solo a “bloccare l’affare”, a far sì cioè che nessuno dei due contraenti possa più tirarsi indietro (se non per una valida ragione derivante dalla condotta colpevole della controparte). Il compromesso quindi non cambia la titolarità del bene che resta ancora in capo al venditore fino alla data del rogito, ma serve solo a vincolare i contraenti. Il vincolo fa sì che, in caso di inadempimento di uno dei due, l’altro possa agire in tribunale e chiedere: 

• una sentenza che, sostituendosi all’atto notarile, trasferisca coattivamente la proprietà del bene;
• oppure il risarcimento del danno.

Ma a che serve il contratto preliminare? Invero, le parti di una contrattazione immobiliare hanno spesso interesse a definire un periodo di tempo (intercorrente tra il giorno in cui si forma il consenso sulla stipula del compromesso e il giorno in cui si stipula il contratto definitivo) utile a “dar sistemazione” alle loro esigenze:

• entrambe le parti contraenti debbono programmare il proprio trasloco (da e verso l’immobile oggetto di compravendita) ;
• il venditore deve preparare (o formare) i documenti occorrenti per stipulare il contratto definitivo;
• l’acquirente, a sua volta, deve esaminare i documenti del venditore ed effettuare taluni controlli;
• l’acquirente deve eseguire rilievi dei beni oggetto di compravendita o effettuarvi lavori di manutenzione o di ristrutturazione.

Ebbene, sarebbe oltremodo rischioso svolgere tutte queste attività senza avere la certezza che la controparte resti libera di prestarsi alla stipula del contratto definitivo; ha senso invece svolgerle sapendo che la controparte ha l’obbligo di firmarlo.

È perciò assai raro che le parti – al termine delle trattative – procedano immediatamente al perfezionamento del contratto definitivo di compravendita, essendo di gran lunga più frequente il caso che, anteriormente alla stipula del contratto definitivo, venga perfezionato il cosiddetto “contratto preliminare”, e cioè il contratto mediante il quale le parti convengono di (obbligandosi reciprocamente a) prestarsi in futuro il consenso occorrente per la formazione del cosiddetto “contratto definitivo”, vale a dire il contratto che provoca il trasferimento del diritto compravenduto dalla parte venditrice alla parte acquirente.

In buona sostanza, la stipula di un contratto preliminare consente ai contraenti di programmare serenamente il loro acquisto senza che vi sia il rischio del “pentimento” di uno di essi circa la stipula del contratto definitivo.

Quali effetti ha il compromesso?

Come anticipato, il compromesso non vale a trasferire la proprietà del bene. L’effetto è solamente quello di obbligare i contraenti ad addivenire alla stipulazione di un successivo contratto (il contratto definitivo), con il quale si attuerà compiutamente e definitivamente l’assetto di interessi da essi perseguito, ossia il trasferimento del diritto compravenduto dal venditore all’acquirente.

Con il contratto preliminare le parti si danno atto di avere raggiunto un’intesa su tutti gli elementi della intrapresa negoziazione, ma al contempo convengono di posticipare l’effetto tipico del contratto di compravendita (e cioè l’effetto di trasferire la proprietà dell’immobile). 

Con ciò il contratto preliminare permette la definizione di un periodo di tempo (quello intercorrente tra il contratto preliminare e il contratto definitivo) utile a consentire alle parti contraenti lo svolgimento di quelle attività organizzative che esse debbono (o intendono) compiere in vista della stipula del contratto definitivo.

Compromesso con la consegna delle chiavi

Di norma, alla firma del compromesso, non solo la proprietà ma anche il possesso dell’immobile – ossia la sua materiale disponibilità – resta in capo al venditore. Ma le parti potrebbero accordarsi in modo diverso. Potrebbe cioè succedere che il titolare della casa consegni le chiavi all’acquirente affinché questi possa svolgere le attività a lui necessarie. Ciò non cambia la natura del preliminare e pertanto il proprietario del bene resta pur sempre ancora il venditore.  

Chiaramente, se l’acquirente dovesse svolgere dei lavori e poi, per causa a questi ascrivibile, non dovesse più concludersi il contratto di compravendita, maggiore sarà l’entità dei danni eventualmente procurati all’appartamento e maggiore sarà la somma che il venditore potrà chiedere a titolo di risarcimento. 

Si può vendere la proprietà con il compromesso?

L’atto di compravendita deve essere un atto notarile, a pena di nullità. Ragion per cui, se anche il compromesso dovesse prevedere il trasferimento della proprietà, tale previsione non avrebbe alcun valore se compiuta all’interno di una scrittura privata. 

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