Quando ci si può rifiutare di stipulare il rogito; cosa devono fare il venditore e il notaio; come si tutela l’acquirente in caso di mancanza del certificato di abitabilità. 

Si può fare la compravendita di un immobile senza agibilità? Sì: l’atto è astrattamente valido, ma se l’acquirente non era stato preventivamente informato di questa mancanza e poi si lamenta, ci sono delle pesanti conseguenze e ricadute, sul venditore e talvolta anche sul notaio rogante.

Per entrare subito nel vivo della questione e farti capire cosa può succedere nella pratica, ti proponiamo questo caso recentemente deciso dalla Cassazione [1]. Altro che «piccole anomalie»: chi compra casa di solito lo fa per abitarci e perciò la vivibilità dell’immobile è una caratteristica essenziale. La Suprema Corte non ha dubbi su questo, e così ha sanzionato un notaio che non aveva dissuaso il compratore dall’acquisto di un appartamento privo di agibilità. Si trattava di un sottotetto privo dell’altezza minima necessaria per ottenere il certificato.

La responsabilità professionale del notaio per omesso controllo e verifica delle dichiarazioni del venditore è stata ritenuta «indiscussa» dalla Suprema Corte. Nel caso specifico, egli ha violato l’obbligo verso il suo cliente (la parte acquirente dell’immobile) di «consiglio e dissuasione» dal comprare un immobile inagibile. Non è la prima e non sarà l’ultima sentenza che segue tale linea: il medesimo principio era stato affermato in un’altra pronuncia recente [2].

Ora che hai constatato quanto possono essere gravi e dirompenti le conseguenze di una compravendita di immobile senza agibilità, vediamo cosa succede in questi casi e come cautelarsi preventivamente se si verificano tali situazioni.

Agibilità dell’immobile: obblighi del venditore

Al momento della sottoscrizione del contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”) finalizzato ad una compravendita immobiliare, il venditore ha l’obbligo di rappresentare al compratore tutte le caratteristiche essenziali dell’immobile: dalla presenza di ipoteche o pignoramenti agli eventuali abusi edilizi commessi. Tra queste informazioni preventive c’è anche quella sull’agibilità.

Talvolta, quando il certificato di agibilità manca, il venditore rassicura l’acquirente, impegnandosi ad ottenerlo entro e non oltre il termine fissato per la stipula del rogito definitivo di compravendita davanti al notaio. Intanto, però, il compratore versa la caparra e qualche acconto sul prezzo pattuito, e può succedere che il certificato non arrivi in tempo. Fra poco vedremo come può tutelarsi il promissario acquirente che si trova in tale situazione.

Si può comprare un immobile senza agibilità?

Volendo si può comprare un immobile privo del certificato di agibilità, ma bisogna essere informati della sua mancanza. Quindi o il venditore o il notaio, entro il momento della stipula del contratto di compravendita, devono informare l’acquirente di questa essenziale circostanza, che può incidere pesantemente sulla convenienza dell’affare e compromettere in modo grave l’uso auspicato del bene immobile.

Mancanza di agibilità: quale tutela per l’acquirente?

L’acquirente dell’immobile, se viene debitamente informato della mancanza del certificato di agibilità, può comunque concludere la compravendita (magari pretendendo uno sconto sul prezzo pattuito inizialmente); altrimenti ha diritto alla risoluzione del contratto ed anche al risarcimento dei danni. Infatti il venditore che ha taciuto colpevolmente l’assenza dei  requisiti di abitabilità dell’immobile è responsabile di inadempimento contrattuale, per aver venduto un bene privo delle qualità essenziali necessarie all’uso convenuto.

Ci sono 10 anni di tempo per agire (è il normale termine di prescrizione per le azioni di inadempimento contrattuale), ma se l’acquirente si accorge della mancanza di agibilità dopo la sottoscrizione del contratto preliminare e prima della firma del rogito, può legittimamente rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo di compravendita (salvo il caso in cui aveva espressamente dispensato, per iscritto, il venditore dall’obbligo di fornirlo).

In queste situazioni la Corte di Cassazione [3] riconosce all’acquirente il diritto alla restituzione degli acconti pagati al venditore, e a ricevere il doppio della caparra versata, perché «il predetto certificato è essenziale, avendo l’acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene».

È possibile anche ottenere dal venditore il risarcimento dei danni subiti, che però – a differenza delle restituzioni di cui abbiamo parlato, che sono predeterminate – devono essere provati caso per caso nella loro consistenza e quantificati nel relativo ammontare (ad esempio, quando la mancanza di agibilità ha impedito di affittare l’immobile o di rivenderlo ad un prezzo congruo).

Certificato di agibilità: quando serve

La legge [4] dispone che gli immobili destinati ad uso abitativo siano dotati del certificato di agibilità (chiamato anche certificato di abitabilità): questo fondamentale documento serve ad attestare il rispetto, ai sensi della normativa vigente, delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità dell’edificio e dei suoi impianti (idrici, elettrici, di riscaldamento, sanitari, ecc.).

L’agibilità si ottiene mediante presentazione, a cura del costruttore o del proprietario che ha realizzato ristrutturazioni o sopraelevazioni, di una segnalazione certificata di attività (Sca) allo sportello unico per l’edilizia del Comune del luogo di ubicazione dell’immobile.

Approfondimenti

• Cosa rischia chi vende una casa senza certificato di agibilità?;
• Compravendita senza certificato di agibilità: cosa fare?;
• Acquisto casa: che fare se manca il certificato di agibilità?.

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