Vendita con riserva di proprietà, affitto con riscatto, leasing immobiliare e vendita con clausola risolutiva espressa: tutti i mezzi per chi non ha i soldi e le garanzie da dare alla banca.

Il rating delle banche si fa sempre più serrato, gli stipendi non riescono a coprire le spese mensili e i finanziamenti delle banche diventano sempre più proibitivi. In uno scenario del genere, come si può comprare casa senza mutuo?

Per legge la banca iscrive l’ipoteca sulla casa da acquistare. Ed è già questa la principale garanzia che essa assume. Ma non basta. Gli istituti di credito vogliono anche la tranquillità che il cliente possa sostenere, nel lungo periodo, la rata del mutuo. Perciò, come abbiamo già spiegato in I passi per ottenere un mutuo, adottano due ulteriori precauzioni:

• il mutuo viene erogato per un importo non superiore all’80% del valore dell’immobile per come risultante dalla perizia eseguita dal fiduciario della banca (salvo la concessione di ulteriori garanzie come ipoteche o fideiussioni);
• la rata del mutuo non deve essere un terzo del reddito mensile del mutuatario (tenendo conto che la restante parte serve per le spese correnti).

Ecco dunque che ben può succedere che la richiesta di finanziamento avanzata da chi ha un lavoro a termine o un part-time, oppure svolge attività precarie, viene puntualmente rigettata. Per queste persone può risultare utile sapere che esistono diverse formule per comprare casa senza mutuo. Sono tipologie di contratto previste dal nostro codice civile e che, con l’accordo delle parti, consentono a chi ha uno stipendio basso, di coronare il sogno della propria vita. Vediamo quali sono tali soluzioni.

La vendita con riserva di proprietà

La vendita con riserva di proprietà era molto diffusa negli anni Novanta, in un periodo in cui ottenere un mutuo era complesso e gli interessi elevati. Questa forma di vendita, regolata dall’articolo 1523 del codice civile, permette all’acquirente di abitare immediatamente l’immobile pagandolo a rate direttamente al proprietario-venditore, senza dover ricorrere a una banca e senza peraltro versare interessi.

La proprietà però si trasferisce all’acquirente non subito, ossia alla stipula del rogito, ma solo con il pagamento dell’ultima rata. In quel momento il trasferimento sarà automatico e non ci sarà bisogno di un secondo atto.

Così, da un lato il venditore si garantisce dall’eventuale inadempimento del compratore mantenendo la titolarità del bene. Dall’altro lato, l’acquirente è tutelato dal contratto stesso e dalla condizione in esso contenuta sul trasferimento automatico della proprietà.

La clausola di riserva della proprietà (detta anche di riservato dominio) deve essere pattuita, secondo la giurisprudenza, insieme alla vendita, a pena di inefficacia (potendo risultare anche da un patto separato ma non successivo).

Grazie alla vendita con riserva di proprietà l’acquirente non fa altro che pagare a rate la casa (di norma non oltre 10 anni) potendo già utilizzarla; mentre il venditore riceve un’entrata periodica, quasi come il canone di affitto ma più elevata senza perdere la garanzia del bene.

Nel caso in cui l’acquirente dovesse interrompere il pagamento, il venditore si può limitare a riprendersi l’immobile senza dover agire per il recupero della proprietà che, come detto, non è mai uscita dalla sua sfera. In particolare, se il compratore non paga una rata il cui ammontare supera 1/8 del prezzo complessivo della cosa, è considerato inadempiente e il venditore può ottenere la risoluzione del contratto.

L’acquirente è tenuto a pagare sia le spese ordinarie che straordinarie, come il condominio e la tassa rifiuti. Il proprietario deve solo versare l’Imu.

La vendita con condizione risolutiva

La vendita con condizione risolutiva è simile alla vendita con riserva di proprietà ma funziona al contrario: anche qui l’acquirente paga l’importo pattuito in maniera dilazionata, ma la proprietà passa all’acquirente immediatamente, ossia al momento della firma del rogito. Tuttavia, in caso di mancato pagamento delle rate concordate, il venditore riacquista automaticamente la proprietà dell’immobile senza dover ricorrere a un giudice che annulli il contratto. In pratica si avrà un effetto inverso al rogito: il rientro della proprietà in capo al vecchio proprietario in forza del semplice inadempimento.

Anche qui però il venditore dovrà tentare di “sfrattare” il compratore che nel frattempo ha preso possesso dell’immobile e lo sta utilizzando come propria abitazione.

L’affitto con riscatto

L’affitto con riscatto offre un’ulteriore opzione per chi desidera acquistare un immobile a rate e senza un mutuo. Questa modalità prevede la stipula di un contratto di locazione tra proprietario e acquirente che include anche l’opzione di acquisto dell’immobile da esercitare entro un certo periodo. L’inquilino, oltre a pagare l’affitto, versa una quota mensile aggiuntiva come anticipo dell’acquisto futuro.

L’affitto con riscatto si compone quindi di due contratti distinti: uno di locazione e uno che concede all’inquilino l’opzione di acquisto dell’immobile.

Il canone d’affitto è maggiorato rispetto a un canone ordinario; ciò serve per coprire una parte del prezzo d’acquisto che verrà scalato al momento dell’esercizio dell’opzione di acquisto da parte del conduttore.

Il contratto per l’opzione di acquisto, che include il prezzo del riscatto, viene di solito firmato insieme al contratto di locazione.

Il rent to buy

Il rent to buy, o “affittare per comprare“, è una variante dell’affitto con riscatto. Qui, il venditore affitta l’immobile bloccandone il prezzo fino a quando il compratore non sarà in grado di ottenere un mutuo. Questa formula è pensata per aiutare l’acquirente a soddisfare i requisiti necessari per l’accesso a un finanziamento, offrendogli nel frattempo l’utilizzo dell’immobile.

Al termine della locazione, è possibile procedere con la compravendita, tenendo conto dei canoni mensili già pagati.

In questa formula, l’inquilino paga un canone mensile maggiorato del 20-30% rispetto a un normale affitto. Tale maggiorazione costituisce l’anticipo del prezzo di acquisto.

Ad esempio, per un affitto di 500 euro, il premio maggiorato per il riscatto potrebbe essere di 150 euro, portando il totale mensile a 650 euro. Dopo un certo periodo, ad esempio quattro anni, l’anticipo versato viene detratto dal prezzo finale di vendita.

La durata massima del contratto di affitto con riscatto è di dieci anni, con formule variabili come 4+4 o 4+3 anni. Il termine entro cui può essere esercitata l’opzione d’acquisto influenza la quota maggiorata del canone: più breve è il termine, maggiore sarà la quota da versare.

Durante il periodo di affitto con riscatto, il futuro acquirente, in qualità di affittuario, non è tenuto a pagare l’Imu o altre tasse relative all’immobile.

Il leasing immobiliare

Il leasing immobiliare è un’opzione ormai consolidata che consente di acquistare un immobile in modo simile al leasing automobilistico. In questo caso, una banca o un intermediario acquista l’immobile per conto dell’acquirente, di solito di nuova costruzione, offrendo la possibilità di riscattarlo attraverso il pagamento di un canone mensile più alto rispetto a un normale affitto, oltre a una maxi rata finale.

Il leasing immobiliare offre la flessibilità di decidere in un secondo momento se riscattare l’immobile, rendendolo un’opzione attraente rispetto al tradizionale mutuo.

È particolarmente vantaggioso per giovani under 35 con un reddito inferiore ai 55.000 euro all’anno, grazie alle agevolazioni fiscali previste. Tuttavia, presenta alcuni svantaggi: la durata del leasing non supera generalmente i 15-20 anni, e il canone mensile può essere relativamente elevato.