Le cose da valutare in ambito condominiale quando si compra un appartamento: suggerimenti per l’acquirente e per il venditore.

L’acquisto di un immobile è sempre un’operazione delicata e complessa, da farsi con molta attenzione. Le variabili da considerare sono infatti molteplici, soprattutto se l’abitazione si trova in un edificio condominiale: in questa ipotesi, in ragione delle particolari regole imposte dalla legge, occorre essere ancora più accorti. Di seguito alcuni consigli utili per chi vuole comprare casa in condominio e, infine, quale dritta anche per il venditore.

Copia del regolamento condominiale

Prima dell’acquisto, il compratore farebbe bene a chiedere al venditore copia del regolamento di condominio (se adottato) per verificare quali sono le parti dell’edificio considerate comuni (oltre a quelle che lo sono necessariamente per disposizione di legge) e, soprattutto, se sono previsti diritti o obblighi particolari a favore e o a carico dei singoli condòmini, oppure vincoli di destinazione nell’utilizzo dell’unità di proprietà esclusiva.

Il regolamento contrattuale (votato all’unanimità o predisposto dall’originario costruttore) potrebbe infatti porre delle serie limitazioni anche all’interno delle singole unità abitative.

Il regolamento contrattuale potrebbe vietare che gli immobili siano destinati a utilizzo diverso da quello abitativo.

Copia delle tabelle millesimali

Prima del rogito l’acquirente deve chiedere al venditore copia delle tabelle millesimali (se adottate) per verificare qual è la quota di partecipazione ai diritti (ad esempio, diritto di voto) e agli obblighi (spese condominiali, ecc.) discendenti dalla partecipazione al condominio.

Spese annuali condominiali

La consultazione delle tabelle millesimali non potrebbe essere sufficiente per comprendere qual è l’incidenza annuale delle spese condominiali con riferimento all’unità da acquistare.

Per tale ragione, il compratore può chiedere al venditore di vedere i bollettini condominiali che sono stati pagati nell’ultimo anno oppure la deliberazione con il riparto delle spese annuali.

Spese straordinarie

L’acquirente deve chiedere al venditore se sono state deliberate spese straordinarie: queste ultime, infatti, pur restando a carico del venditore, potrebbero essere richieste all’acquirente nel caso di mancato pagamento del primo.

Secondo la legge [1], infatti, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

L’attestazione sullo stato dei pagamenti

Infine, l’acquirente deve chiedere al venditore l’attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, stante la responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento degli oneri condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente di cui abbiamo appena parlato.

Si tratta di un documento che, per legge [2], l’amministratore deve fornire a ogni condomino che ne faccia richiesta, fondamentale per comprendere la posizione debitoria riferita all’unità immobiliare oggetto di vendita.

Il venditore dovrà richiedere detta attestazione tempestivamente, con un idoneo preavviso rispetto alla data fissata per la compravendita, al fine di consentire all’amministratore di condominio di effettuare tutti gli accertamenti ed i riscontri a tal fine necessari.

Su richiesta del venditore, l’amministratore di condominio consegna tale attestazione la quale, oltre alle somme pagate, dovrebbe fare riferimento al debito complessivo riportato nel rendiconto annuale approvato dall’ultima assemblea ordinaria e al debito riferito all’unità immobiliare come approvato in sede di preventivo.

Ulteriori informazioni prima dell’acquisto dell’immobile in condominio

Sarebbe altresì opportuno che l’acquirente richieda al venditore anche quanto segue:

• stato patrimoniale dell’ultima gestione con la specifica riferita al singolo venditore di eventuali fondi;
• precisazione di eventuale presenza di dipendenti del condominio;
• precisazione della data e dell’oggetto di eventuali delibere inerenti alle manutenzioni straordinarie e/o innovazioni ed agli eventuali incarichi professionali, con indicazione dello stato del pagamento del venditore, anche in riferimento alle rate a scadere, senza che ciò comporti la trasmissione del verbale;
• indicazione di eventuale assemblea già convocata.

Acquisto immobile in condominio: cosa deve fare venditore?

Di seguito alcuni adempimenti che gravano sul venditore, cioè sul soggetto che intende cedere la propria unità immobiliare condominiale.

Richiesta all’amministratore dell’attestazione sui pagamenti

Come detto, il venditore dovrebbe chiedere tempestivamente all’amministratore di condominio l’attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, da consegnare all’acquirente in occasione della stipula del rogito definitivo.

Presentazione del rogito notarile all’amministratore

Il venditore dovrebbe presentare al più presto all’amministratore di condominio copia autentica o altra dichiarazione rilasciata dal notaio rogante attestante l’avvenuta vendita dell’unità immobiliare ai fini dell’aggiornamento dell’anagrafe condominiale e per la cessazione della sua responsabilità solidale con l’acquirente per il pagamento degli oneri condominiali maturati dalla data di cessione dell’unità immobiliare.

Secondo la legge [3], infatti, chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.