Cosa si rischia se il contratto con cui si concede gratis l’uso di un immobile non viene registrato entro i termini all’Agenzia delle Entrate.

Il comodato è una soluzione abitativa molto praticata, quando si concede l’uso gratuito di una casa a parenti stretti o ad amici fidati, senza fargli pagare nessun canone di affitto. Ma ci sono comunque importanti adempimenti da effettuare, primo fra tutti quello della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Già, perché in caso di comodato d’uso non registrato sono previste delle sanzioni. Che, ovviamente, non potranno essere variabili, non essendoci un importo di canone di locazione stabilito come parametro, ma sono comunque piuttosto severe. Vediamo a quanto ammontano e, prima ancora, in quali casi si applicano.

Contratto di comodato scritto o verbale?

Ai sensi dell’articolo 1803 del Codice civile, il comodato è il contratto con il quale una parte consegna all’altra un bene mobile o immobile, gratuitamente, e affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire alla scadenza lo stesso bene ricevuto.

Il comodato può essere redatto indifferentemente in forma verbale o scritta, secondo la scelta delle parti. Sottolineiamo che il comodato può essere stipulato anche in forma verbale, senza fissarne il contenuto in nessuna scrittura privata, perché rientra tra i contratti per i quali la legge non richiede una forma particolare.

Anche quando il comodato viene stipulato verbalmente, però, è pur sempre un contratto, in quanto fissa diritti e obblighi tra le parti. In particolare:

• deve prevedere un termine, che al limite può coincidere con l’intera vita del comodante o del comodatario; alla morte di uno dei due il contratto si risolve automaticamente, perché è basato sulla fiducia intercorrente tra le parti originarie, e dunque non si trasmette agli eredi;
• il comodatario è un detentore di un bene di proprietà altrui, e deve conservarlo e custodirlo con diligenza e secondo l’uso convenuto, per sé e la propria famiglia; quindi, ad esempio, non può subaffittare l’appartamento, o mutarne la destinazione d’uso;
• alla scadenza del termine fissato nel contratto, il comodatario ha l’obbligo di restituire il bene al comodante, salvo il solo caso, previsto dalll’art. 1809 del Codice civile , di restituzione immediata «se sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante»;
• il comodato si caratterizza per la sua gratuità, ed è proprio questo elemento che lo differenzia da altre figure apparentemente simili, come la locazione e l’affitto, che prevedono il pagamento di un canone.

Contratto di comodato: va registrato?

Il contratto di comodato d’uso gratuito deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro i seguenti termini:

• inderogabilmente, entro 20 giorni dalla data dell’atto, se è stato stipulato per iscritto;
• se è stato stipulato verbalmente, entro 30 giorni dalla data in cui il suo contenuto viene enunciato e riportato in un diverso e successivo atto (ad esempio, un contratto di compravendita immobiliare, o di donazione, che dà atto della presenza di un comodato esistente su quell’appartamento) [1];
• entro 60 giorni se è stato stipulato all’estero [2].

Trovi maggiori dettagli su questi termini nell’articolo “Contratto di comodato: quando va registrato?“.

Registrazione comodato: quanto si paga?

La registrazione dei contratti di comodato – che può avvenire allo sportello dell’Agenzia delle Entrate oppure essere fatta online – paga l’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro: diversamente dalle locazioni, non si tiene conto del valore dell’immobile concesso in comodato e neppure del valore del contratto, che, essendo tipicamente gratuito, è pari a zero.

Inoltre per i contratti di comodato stipulati in forma scritta è dovuta anche l’imposta di bollo di 16 euro ogni quattro facciate o ogni 100 righe.

Comodato non registrato: quali sanzioni?

In caso di omessa registrazione del contratto di comodato, l’Agenzia delle Entrate irroga a entrambe le parti, in solido fra loro, una sanzione pecuniaria dal 120% al 240% dell’imposta evasa. Quindi nel caso di un contratto di comodato stipulato per iscritto la sanzione ammonterà da un minimo di 240 euro ad un massimo di 480 euro, più gli interessi.

Se la registrazione del contratto avviene con un ritardo non superiore a 30 giorni, le sanzioni edittali sono dimezzate, e quindi scendono dal 60% al 120%, ma con un minimo fisso di 200 euro.

Il contribuente può evitare queste conseguenze provvedendo spontaneamente ad effettuare la registrazione tardiva del contratto di comodato, se non è stato già avviato nei suoi confronti un accertamento, e potrà avvalersi del ravvedimento operoso, che abbatte notevolmente le sanzioni in base alla minore o maggiore durata del ritardo.

Perché è utile registrare il comodato?

Al di là delle sanzioni pecuniarie che abbiamo visto, è sempre bene registrare il proprio contratto di comodato, per questi motivi:

• la registrazione assicura data certa al contratto avente forma di scrittura privata, e questo serve per dirimere i conflitti con chi è estraneo alle parti (comodante e comodatario) ma potrebbe rivendicare il possesso del bene: questo adempimento, invece, conferisce «qualità di fatto» all’accordo stipulato, ai sensi dell’articolo 2704, comma 1, Codice civile;
• se il comodato comprende anche beni mobili (ad esempio, l’arredamento e le suppellettili dell’appartamento) ed essi sono descritti nel contratto, è possibile per il comodatario evitare il loro pignoramento perché risulterà che essi sono di proprietà del comodante;
• con la registrazione il comodatario può richiedere e provare di avere la residenza nell’immobile preso in comodato, semplicemente esibendo il contratto presso l’ufficio di Anagrafe del Comune;
• la registrazione è un elemento indispensabile per usufruire della riduzione IMU del 50% spettante ai genitori proprietari dell’immobile (se non è di lusso), che lo concedono ai figli quale loro abitazione principale.