I passaggi per la compravendita di un immobile che non prevede l’intervento di un intermediario. I documenti da preparare.

Quando si vuole vendere un immobile, spesso si comincia col mettere degli annunci online e con un po’ di «passaparola» per trovare un potenziale acquirente. Se il tempo passa senza avere ottenuto il risultato sperato, c’è sempre la possibilità di rivolgersi ad un’agenzia, cioè ad un professionista che saprà cosa consigliare e che ha l’esperienza sufficiente per portare a termine l’operazione. Se, invece, il «fai-da-te» funziona e c’è qualcuno che risponde subito all’annuncio, come vendere la propria casa senza agenzia?

I passaggi fondamentali sono:

• preparare l’immobile per la vendita, cercando di mostrarla al possibile compratore nelle migliori condizioni possibili;
• predisporre tutta la documentazione occorrente, che vedremo tra poco nel dettaglio;
• fissare un prezzo per la vendita;
• fare il preliminare di compravendita che porterà al rogito finale davanti al notaio.

Vendere casa senza agenzia: la preparazione dell’immobile

Se è vero che la prima impressione è quella che conta, sarà così anche per chi visita un immobile con l’intenzione di comprarlo. Per vendere una casa senza agenzia, cioè senza l’esperienza di un intermediario che sa valorizzare ogni aspetto dell’appartamento, diventa fondamentale presentare l’immobile pulito e in ordine, che dia una sensazione di accoglienza.

Sarà importante anche far trovare ogni impianto funzionante, da quello elettrico (senza lampadine bruciate o prese non funzionanti) a quello idraulico, senza dimenticare la caldaia revisionata e a norma.

Vendere casa senza agenzia: la documentazione

Il potenziale acquirente potrebbe chiedere di vedere i documenti relativi all’immobile. È opportuno, quindi, farsi trovare preparati e avere a disposizione:

• l’attestato di prestazione energetica, cioè l’Ape;
• la visura e la planimetria catastale;
• il titolo edificativo;
• il certificato di destinazione urbanistica;
• il certificato di agibilità;
• l’atto di provenienza;
• il regolamento del condominio;
• le ricevute che dimostrano il regolare pagamento delle spese condominiali;
• l’eventuale contratto di affitto, se l’immobile è occupato da un inquilino con locazione in essere;
• le certificazioni di conformità degli impianti.

A tutto ciò bisognerà aggiungere al momento di concludere la compravendita:

• il certificato di residenza (o autocertificazione);
• il certificato di stato civile o dell’atto di matrimonio;
• un documento di identità in corso di validità.

Vendere casa senza agenzia: il prezzo

Quando si cerca di vendere casa senza agenzia, non avendo il parere di un esperto che conosce i prezzi di mercato della zona, bisogna stare attenti a non commettere un errore abbastanza comune, cioè quello di avere come parametro di riferimento quello che era stato pagato a suo tempo, quando la casa era stata acquistata per cercare di guadagnarci.

Si sa che gli immobili possono perdere valore se non sono stati curati a dovere o se nella zona sono scomparsi alcuni servizi che c’erano in passato (negozi, fermate dei mezzi di trasporto, ecc.). Così come può succedere l’esatto contrario, cioè che quella che una volta poteva essere considerata una zona di periferia oggi sia stata «assorbita» dalla città e sia più appetibile perché servita meglio. Oppure, che nel corso degli anni siano stati fatti dei lavori di ristrutturazione con materiali e rifiniture di maggior pregio.

In ogni caso, la soluzione migliore è quella di affidarsi alla perizia di un professionista, prima ancora di proporre il prezzo al possibile compratore. Il perito (un tecnico abilitato come un geometra, un architetto o un ingegnere) farà un sopralluogo e consegnerà al venditore la sua relazione con una stima sul prezzo di mercato di quella casa in quella specifica zona.

Vendere casa senza agenzia: il contratto preliminare

Se il potenziale compratore ha trovato interessante il prezzo richiesto e il venditore ha accettato l’offerta della controparte, si può passare a stipulare il contratto preliminare di compravendita, chiamato anche compromesso.

Si tratta di un accordo formale redatto in forma scritta che impegna venditore e acquirente a firmare successivamente un contratto definitivo di compravendita per sancire l’effettivo trasferimento del diritto di proprietà.

Il contratto preliminare, di norma, viene fatto per:

• l’impossibilità di procedere ad una vendita immediata dell’immobile (ad esempio perché risulta ancora occupato o perché il proprietario lo vuole sistemare prima di venderlo oppure è in attesa di trovare una nuova casa);
• la necessità da parte dell’acquirente di avere la conferma del mutuo

Il preliminare deve essere registrato:

• entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto;
• entro 30 giorni se siglato con atto notarile.

Ci sarà da pagare:

• 200 euro di imposta di registro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
• 16 euro di imposta di bollo ogni 4 facciate del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

L’imposta di bollo, però, sale a 155 euro se il contratto viene stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

Se le parti accordano un pagamento al momento di firmare il compromesso, va aggiunta un’imposta di registro preliminare in questi termini:

• 0,50% dell’importo previsto come caparra;
• 3% dell’importo previsto come acconto sul prezzo di vendita.

Il valore di queste imposte, comunque, verrà detratto da quella dovuta al momento della registrazione del contratto di compravendita. Se è superiore, ci sarà un rimborso per la maggiore imposta versata. Ma deve essere chiesto entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo presso l’ufficio in cui è stata effettuata.

Attenzione a specificare bene a che titolo viene versata quella somma, se come caparra o come acconto: se manca questa precisazione, l’importo pagato viene considerato come acconto sul prezzo di vendita e, quindi, assoggettato all’imposta del 3%.

Per quanto riguarda l’Iva, il contratto preliminare ha un trattamento fiscale diverso a seconda che preveda il pagamento di una caparra o di un acconto. Nel dettaglio:

• l’acconto, trattandosi di un anticipo sul corrispettivo accordato, va fatturato con addebito Iva, L’imposta di registro sarà di 200 euro;
• la caparra, non essendo il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni, non è soggetta a Iva. Pertanto, l’imposta di registro sarà dello 0,50%.

Vendere casa senza agenzia: il rogito

Ultimo passaggio per vendere casa senza agenzia è quello del rogito, cioè della firma del contratto di compravendita vero e proprio davanti ad un notaio che sancisce il passaggio di proprietà dell’immobile. Il professionista avrà:

• provveduto alla stesura dell’atto;
• verificato la correttezza dell’operazione e dei documenti;
• dato lettura integrale dell’accordo alle parti.

Attorno al tavolo del notaio ci saranno il compratore, il venditore e, se è il caso, l’impiegato della banca che ha concesso il mutuo all’acquirente: subito dopo la firma dell’atto di compravendita, infatti, viene formalizzato il contratto relativo al finanziamento, in modo che in quel momento l’impiegato della banca possa consegnare al venditore l’assegno circolare per l’importo pattuito.

Una copia del rogito viene consegnata a ciascuna delle parti, mentre una terza viene tenuta dal notaio nel suo archivio ed un’altra ancora viene depositata presso la Conservatoria (sempre da parte del notaio) entro 20 giorni dalla data della firma.

L’atto è giuridicamente valido se all’interno sono indicati:

• l’importo per il quale è stato venduto l’immobile;
• le modalità di pagamento concordate tra le parti;
• le spese notarili per la stipulazione del rogito.

L’atto di finanziamento, cioè della concessione del mutuo, ha valore giuridico solo se stipulato da un notaio sotto forma di atto pubblico: così facendo, è possibile iscrivere l’ipoteca sull’immobile oggetto della compravendita. Di norma, il rogito avviene dai quattro agli otto giorni dopo che la banca ha concesso il mutuo al cliente.