Cosa bisogna fare per procedere alla vendita di una casa che è stata donata senza incorrere in brutte sorprese.

Qualche tempo fa, hai ricevuto una casa in donazione da un tuo parente. Finora, l’hai utilizzata per viverci; adesso, però, sta per nascerti un figlio e avresti necessità di trovare un’abitazione più spaziosa. Ne hai vista una che fa al caso tuo; potresti acquistarla vendendo l’immobile e aggiungendo del denaro che hai messo da parte. Peraltro, conosci una persona che sarebbe interessata all’acquisto. Quest’ultima, però, ti ha manifestato delle perplessità, affermando che, visto che hai ricevuto la casa in donazione, entrambi potreste avere problemi in seguito, perché gli eredi del donante, sia pure a distanza di tempo, potrebbero chiederne la restituzione. Sai che questo rischio esiste; sai anche che, in aggiunta, potresti incorrere in fastidi col fisco. In realtà, una soluzione c’è sempre.

In questo articolo spiegheremo come vendere una casa data in donazione senza problemi; in particolare, vedremo come evitare possibili conseguenze fiscali e come evitare che gli eredi del donante avanzino pretese.

Vendita di casa data in donazione: cosa si rischia con il fisco?

Quando si acquista un immobile o lo si riceve in donazione bisogna pagare alcune imposte. Queste ultime però sono di entità nettamente inferiore se la casa è destinata a prima abitazione dell’acquirente o del donatario (bonus prima casa).

Per avvantaggiarsi di tale beneficio, il compratore (o il donatario) deve destinare l’immobile a propria residenza e non deve essere proprietario, nello stesso Comune, di altre case acquistate utilizzando il suddetto bonus.

In virtù dell’agevolazione, le imposte dovute da chi riceve la casa in vendita o donazione sono le seguenti:

• si applica l’Iva al 4% (invece che al 10%) se si acquista da un’impresa; se invece l’acquisto avviene da un privato si versa solo l’imposta di registro al 2% (anziché al 9%);
• l’imposta ipotecaria e quella catastale si pagano in misura fissa anziché in percentuale sul valore della casa: 200,00 euro l’una se a trasferire la proprietà è un’impresa, 50,00 euro l’una se è un privato.

Quanto sopra può prestarsi a speculazioni. Si pensi al caso di chi si fa donare (o compra) un immobile come prima casa per approfittare del bonus e pagare imposte di importo ridottissimo, con l’intento, in realtà, di rivenderlo in breve tempo. Per questo motivo il fisco richiede che la vendita avvenga quando sono trascorsi almeno 5 anni dall’acquisto o dalla donazione. Diversamente, il venditore dovrà pagare allo Stato le imposte a suo tempo non versate, alle quali si aggiungeranno le sanzioni.

Vendita di casa data in donazione: come evitare problemi col fisco?

A questo punto risulta evidente che, onde evitare le conseguenze sopra descritte, per vendere un immobile acquisito fruendo del bonus prima casa conviene aspettare che siano decorsi almeno cinque anni.

Tuttavia, questo non è sempre possibile. Può succedere che una persona debba improvvisamente cambiare i propri programmi, ad esempio a causa di una separazione, della nascita di un figlio, di un trasferimento e si trovi nella necessità di vendere al più presto l’immobile.

In tal caso, è possibile limitare il danno presentando all’Agenzia delle Entrate una dichiarazione compilata in un apposito modulo, nel quale si dichiara di non avere più i requisiti per utilizzare il bonus. L’Agenzia provvederà a liquidare le imposte dovute senza comminare sanzioni e ne darà comunicazione all’interessato.

Naturalmente, quanto sopra non vale se il venditore ha acquistato o ricevuto l’immobile come prima casa; se invece egli a suo tempo non si è avvantaggiato di questo bonus potrà vendere l’immobile tranquillamente in qualsiasi momento.

Vendita di casa data in donazione: quali rischi dagli eredi del donante?

Un altro problema che può nascere dalla vendita di una casa ricevuta in donazione è che gli eredi del donante la reclamino. Per comprendere come questo possa accadere occorre spendere qualche parola sulla successione ereditaria e, in particolare, su quella che è detta necessaria.

Vi sono alcuni stretti congiunti del defunto (detto anche de cuius) che hanno, sempre e comunque, diritto a una quota del suo patrimonio: il coniuge, i figli e, in mancanza di questi, i genitori. Tale diritto non può essere vanificato nemmeno da una contraria volontà del loro familiare [1].

La quota spettante a questi eredi, chiamati legittimari o necessari, viene detta di legittima o di riserva. Se, per effetto di donazioni fatte in vita dal de cuius o di disposizioni testamentarie, il patrimonio di questi non è sufficiente a garantire agli aventi diritto la loro quota, essi possono esercitare un’azione prevista dal Codice civile, quella di riduzione. L’effetto di tale azione può essere quello di rendere inefficaci una o più donazioni, con la conseguenza che il bene donato torna a far parte dell’asse ereditario.

L’azione dei legittimari è soggetta a un termine di prescrizione, oltre il quale non può più essere esercitata. Esso è di dieci anni dalla data di apertura della successione, che coincide con la morte del de cuius. Vinta la causa, gli eredi che vogliono tornare in possesso di un bene che ha formato oggetto di donazione devono esercitare nei confronti del donatario (o di chi ha acquistato da quest’ultimo) un’ulteriore azione, detta di restituzione. Essa non può essere intrapresa trascorsi vent’anni dalla donazione.

In definitiva, quando il donante è deceduto e vi sono dei legittimari il donatario è soggetto a subire eventuali azioni giudiziarie da parte loro, finché non sono trascorsi vent’anni dalla donazione e dieci anni dalla morte del de cuius.

Vendita di casa data in donazione: come evitare problemi con gli eredi?

A questo punto, come vendere una casa data in donazione senza problemi da parte degli eredi del donante?

Le possibilità sono due. La prima è ovvia: meglio procedere alla vendita quando sono trascorsi i termini di prescrizione delle azioni di riduzione e di restituzione. Questa soluzione, però, incontra il limite di comportare un’attesa troppo lunga, che spesso non si concilia con l’esigenza pratica di vendere subito l’immobile.

La seconda opzione è quella di accertarsi che i legittimari non abbiano interesse a proporre l’azione, facendosi rilasciare dagli stessi una dichiarazione scritta con la quale dicono a chiare lettere di rinunciarvi. Il donatario in possesso di tale documento può tranquillamente procedere alla vendita della casa.

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