Si può vendere una casa con usufrutto? Come si fa l’atto? Qual è il prezzo e perché conviene?

Chi ha la nuda proprietà di un immobile può venderlo a un’altra persona. Quest’ultima però è tenuta a rispettare il diritto del terzo che utilizza l’immobile, nel nostro caso l’usufruttuario. Proprio a tal fine la legge stabilisce che la presenza del diritto altrui debba essere trascritta nei pubblici registri immobiliari in modo che l’acquirente ne possa prendere conoscenza prima di concludere l’affare.

Dunque, si può vendere una casa con usufrutto ma l’acquirente deve rispettare l’usufrutto stesso fino alla sua scadenza, non potendo mandare via il titolare del relativo diritto a proprio piacimento.

Vediamo, più nel dettaglio, come vendere una casa con usufrutto, a quale prezzo e attraverso quale procedura. Scopriremo quali effetti ha tale atto per entrambe le parti. Ma procediamo con ordine.

Che cos’è l’usufrutto?

L’usufrutto è un “diritto reale su beni altrui”. L’espressione “diritto reale” deriva dal latino dove res significa cosa. Dunque l’usufrutto è un diritto che viene esercitato su una cosa altrui, nel caso di specie un immobile.

Cosa può fare il titolare del diritto di usufrutto? Egli può utilizzare l’immobile e trarne profitto attraverso l’uso personale e/o familiare. Può anche darlo in affitto e percepirne il relativo canone. Tra i doveri dell’usufruttuario vi è quello di custodire l’immobile con diligenza e cura, provvedere all’ordinaria manutenzione, rispettarne la destinazione economica (non può ad esempio trasformare un appartamento in un ufficio).

Quando viene concesso l’usufrutto, si verifica uno sdoppiamento tra proprietà e uso dell’immobile. Se, difatti, di norma il titolare di un immobile ha anche il potere di disporre liberamente del proprio bene, potendolo utilizzare e godere per come crede, nel momento in cui questi ne cede l’usufrutto, la proprietà resta in capo a lui stesso (che perciò viene chiamato nudo proprietario) mentre l’uso spetta un altro soggetto, l’usufruttuario. In buona sostanza, il nudo proprietario, pur continuando ad essere titolare del bene e potendolo vendere o intestare ad altri attraverso una donazione, non può invece abitarlo.

Quando scade l’usufrutto?

Vediamo ora quanto dura l’usufrutto. L’usufrutto ha sempre una data di scadenza. Questa può essere:

• una data specifica (ad esempio il 30 gennaio 2050);
• oppure può coincidere con la morte dell’usufruttuario (in tal caso si parla di “usufrutto vita natural durante”).

Invece, se l’usufruttuario è una persona giuridica (ad esempio una società) l’usufrutto non può durare più di 30 anni.

Alla scadenza dell’usufrutto, l’uso dell’immobile torna al nudo proprietario che pertanto acquista la “piena proprietà” del bene come qualsiasi altro soggetto proprietario di casa. Nessun familiare o erede dell’usufruttuario può rivendicare diritti sull’immobile, neanche se da questi abitato.

È possibile vendere una casa con usufrutto?

Sì, è possibile vendere la nuda proprietà di un immobile con usufrutto.

L’acquirente dovrà però rispettare l’usufrutto per tutta la sua durata se esso è registrato nei pubblici registri immobiliari. Difatti la registrazione del diritto reale è condizione per la sua opponibilità a terzi. È proprio con la registrazione infatti che si garantisce la conoscibilità del diritto.

In ogni caso, il venditore è tenuto a menzionare, nell’atto di compravendita, l’esistenza dell’usufrutto. Diversamente il contratto può essere risolto (ossia sciolto) e l’acquirente potrà chiedere la restituzione dei soldi corrisposti al nudo proprietario.

Dunque l’acquirente compra la nuda proprietà. Ma alla scadenza dell’usufrutto egli acquisirà automaticamente la “piena proprietà”: in pratica, la nuda proprietà e l’usufrutto si concentreranno in capo ad un’unica persona, l’acquirente. In tal modo quest’ultimo rientrerà nella piena disponibilità dell’immobile benché, a suo tempo, aveva solo acquistato la nuda proprietà. Non è quindi necessario un ulteriore atto di consenso con il precedente venditore.

Inoltre, alla scadenza dell’usufrutto, gli eredi dell’usufruttuario non possono rivendicare alcun diritto sull’immobile. Sicché gli eventuali familiari che vivevano nell’abitazione insieme a questi dovranno andare via al più presto.

È possibile ottenere un mutuo per l’acquisto di una casa con usufrutto, ma è più difficile e le condizioni sono generalmente meno vantaggiose rispetto a una normale compravendita.

Come vendere una casa con usufrutto?

Per vendere una casa con usufrutto bisogna procedere allo stesso modo della normale vendita. Quindi è necessario:

• recarsi da un notaio: devono essere presenti sia la parte venditrice che la parte acquirente. Se l’immobile è in comunione tra più soggetti, devono partecipare tutti i comproprietari, salvo il rilascio di una delega notarile a uno di questi;
• produrre l’atto di provenienza: bisogna cioè esibire al notaio il documento con cui il venditore è divenuto proprietario del bene (ad esempio un altro atto di compravendita, una donazione, una successione ereditaria, una sentenza del tribunale);
• riportare nell’atto di compravendita l’esistenza e la durata dell’usufrutto;
• trascrivere la vendita nei pubblici registri immobiliari: tale formalità è adempiuta dal notaio;
• comunicare all’amministratore di condominio il nome dell’usufruttuario. Tanto al fine dell’aggiornamento dell’anagrafe condominiale;
• volturare le utenze a nome del titolare dell’usufrutto;
• effettuare il cambio di residenza: se il venditore aveva la residenza nell’immobile dovrà trasferirla necessariamente altrove;
• versare al notaio le imposte sulla vendita: le imposte gravano sulla parte acquirente.

Come stabilire il prezzo di vendita?

Per determinare il prezzo giusto di una casa con usufrutto, è importante riferirsi alle tabelle ufficiali del Ministero dell’Economia. Queste tabelle si basano sull’aspettativa di vita e sui valori della proprietà, calcolati in base all’età del proprietario.

Conviene comprare la nuda proprietà di una casa?

L’acquisto di una casa con usufrutto può essere vantaggioso come investimento. Difatti il prezzo che si versa per un immobile gravato dal diritto di usufrutto è generalmente inferiore (posto il dovere del nudo proprietario di rispettare l’usufruttuario). Tuttavia il nuovo proprietario potrà rivenderlo a prezzi di mercato al termine dell’usufrutto oppure potrà decidere di utilizzarlo per sé.

Si può pignorare una casa con dentro l’usufruttuario?

Se il nudo proprietario ha debiti è possibile il pignoramento della casa con usufrutto. Tuttavia all’asta andrà solo la nuda proprietà, sicché l’eventuale aggiudicatario dovrà rispettare l’usufruttuario sino alla scadenza dell’usufrutto.