Come difendersi dall’azione di restituzione degli eredi legittimari. Ecco perché la donazione non conviene.

Chi acquista una casa il cui venditore l’ha ricevuta tramite donazione potrebbe rischiare di doverla restituire benché abbia pagato il prezzo e concluso il contratto in buona fede. È questo l’effetto delle norme in tema di eredità che tutelano i cosiddetti “eredi legittimari” (coniuge, figli e genitori del defunto).

Cerchiamo allora di comprendere come tutelarsi all’acquisto di una casa proveniente da una donazione. Vedremo innanzitutto perché i notai sconsigliano la donazione e quali sono i rischi per chi acquista, quali i termini oltre i quali la donazione è definitiva e quindi l’acquirente è al sicuro. Infine vedremo gli strumenti di tutela che si possono adottare per evitare l’azione di restituzione degli eredi.

Perché non comprare una casa proveniente da una donazione?

Per comprendere quali sono i rischi di una donazione dobbiamo affacciarci sulla disciplina in tema di successione.

La legge attribuisce ai parenti più stretti del defunto il diritto ad ottenere una quota minima del patrimonio di questi: la cosiddetta legittima. Si tratta di una percentuale che varia a seconda del numero di legittimari presenti (leggi Quanto è la quota di legittima).

Tali eredi – chiamati appunto legittimari – sono:

• il coniuge, anche se separato (purché non abbia subito l’addebito);
• i figli;
• i genitori (solo in assenza di figli).

Se il defunto, con disposizioni testamentarie, ha leso la quota di legittima di uno degli eredi legittimari, questi ha 10 anni dal decesso per contestare la divisione dell’eredità e ottenere quanto la legge gli riserva. È la cosiddetta “azione di riduzione” per lesione della legittima.

Potrebbe però succedere che il defunto abbia diviso il proprio patrimonio con atti di donazione fatti prima di morire. Anche le donazioni sono in grado di ledere le quote di legittima. Si pensi a un padre che, per non lasciare nulla al figlio nato dal primo matrimonio, intesti tutto al secondo figlio nato da una successiva convivenza. Ebbene, a tal fine la legge consente ai legittimari di agire non solo contro la divisione fatta con il testamento ma anche contro le donazioni fatte dal defunto quando era vivo. In tal modo le donazioni vengono revocate (a partire dalle ultime per risalire via via a quelle anteriori) fino a ripristinare la quota di legittima lesa.

Chiaramente, nel calcolare la lesione di legittima, i legittimari dovranno tenere in considerazione anche quanto da loro stessi già ricevuto in donazione dal defunto.

Ma che c’entra tutto questo con chi compra una casa proveniente da una donazione? Per comprenderlo dobbiamo aggiungere un ultimo tassello. Se il donatario dovesse vendere l’immobile a una terza persona, gli eredi legittimari potrebbero imporre a quest’ultimo di restituire il bene acquistato e già pagato. Ciò però solo a condizione che non siano ancora decorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione. È la cosiddetta «azione di restituzione».

Dunque, prima dei 20 anni, l’acquirente rischia di perdere la casa se uno degli eredi legittimari è stato leso e questi dovesse decidere di impugnare la donazione.

Invece dopo 20 anni, la vendita diventa definitiva e l’acquirente non rischia più nulla.

Come si tutela chi compra da una donazione?

Vediamo ora quali sono i mezzi per evitare l’azione di restituzione dei legittimari. Ve ne sono ben cinque. Vediamoli singolarmente.

Il risarcimento del danno

La prima tutela per chi compra da una donazione è l’obbligo di informazione che grava sia sul venditore che sul notaio. La Cassazione ha infatti detto che tali soggetti devono informare l’acquirente, prima che questi firmi il contratto, del fatto che l’immobile proviene da una donazione. E ciò proprio per il rischio in cui questi incorre (l’azione di restituzione).

Nel caso di omessa informazione, il venditore e il notaio dovranno risarcire l’acquirente che abbia subito l’azione di restituzione degli eredi e pagargli il controvalore dell’immobile con tutti gli annessi costi derivanti dall’inutile acquisto.

La prescrizione dell’azione di restituzione

Il secondo modo per tutelarsi dall’acquisto di una casa proveniente da una donazione è verificare se, dalla trascrizione di detta donazione, sono decorsi 20 anni. Come anticipato infatti, scaduto tale termine l’azione è prescritta.

La fideiussione

Il terzo modo per tutelarsi è imporre al venditore una polizza fideiussoria. Si tratta però di una soluzione che potrebbe essere piuttosto costosa e che potrebbe incidere anche sul prezzo di vendita.

L’atto di rinuncia degli eredi legittimari

Il quarto sistema che ha l’acquirente è ottenere una rinuncia all’azione di restituzione da parte degli eredi legittimari. Tuttavia tale rinuncia è possibile solo se il donante è già deceduto. Gli eredi legittimari non possono infatti stipulare alcun accordo avente ad oggetto diritti ereditari prima che la successione si sia aperta. In caso contrario l’atto non avrebbe alcun valore.

La revoca della donazione e la vendita della casa

Esiste un ultimo e forse più conveniente modo per evitare i rischi della donazione. Ma ciò richiede la collaborazione del donante. In buona sostanza, una volta che il donatario ha trovato l’acquirente dovrà fare, dinanzi a un notaio, un atto di rinuncia alla donazione. Ciò determinerà il rientro del bene nel patrimonio del donante. Sarà poi quest’ultimo a vendere al terzo interessato, versando poi il prezzo all’originario donatario. In questo modo, chi compra lo fa da chi non è il donatario ma il precedente proprietario. Il suo acquisto sarà quindi salvo dall’azione degli eredi del donante. Difatti i legittimari possono impugnare solo le donazioni del donante e non anche le vendite.