Vendita, donazione, trust, fondo patrimoniale, vincolo di destinazione e divieto di pignoramento: quando è possibile evitare il pignoramento immobiliare. 

La difesa di un immobile dall’esecuzione forzata non può mai essere «postuma»: una volta sorto il debito, qualsiasi tipo di espediente per tutelare la casa dai creditori e dal fisco può essere soggetto, nell’arco dei cinque anni successivi, alla cosiddetta «azione revocatoria». Scopo di tale azione è quello di rendere inefficace l’atto di disposizione del proprio patrimonio che danneggia i terzi: una vendita, una donazione, un trust, un fondo patrimoniale, ecc., si considerano quindi come mai avvenuti. Risultato: il bene può essere ugualmente pignorato e messo all’asta. Non esistono quindi metodi infallibili per proteggere il patrimonio di famiglia: se così fosse, del resto, vorrebbe dire che la legge tutela di più le ragioni dei debitori che non quelle dei creditori, il che sarebbe paradossale. Tuttavia, alcuni di questi strumenti sono più efficaci degli altri e, come vedremo a breve, è più facile difendersi dal fisco che non dai privati. Vediamo come tutelare la casa dai creditori e dal Fisco.

Le soluzioni che proporremo qui di seguito possono essere raggruppate in due categorie:

• quelle che comportano la perdita della proprietà del bene;
• quelle rivolte a creare uno scudo protettivo senza però rinunciare alla titolarità del bene.

Intestare la casa a un familiare

Tra tutti i metodi usati per tutelare la casa da creditori e Fisco, il più usato dagli italiani è l’intestazione dell’immobile ai figli o ad altri familiari (ad esempio il coniuge). Si procede davanti a un notaio con un atto di donazione in presenza di due testimoni.

I vantaggi sono i seguenti:

• l’immobile resta in famiglia;
• il cedente si può riservare l’usufrutto sul bene in modo da continuare a viverci;
• si anticipa ciò che avverrà comunque con la successione ereditaria: il passaggio della proprietà in favore degli eredi;
• le imposte sulla successione in linea retta e tra coniugi non sono previste per valori inferiori a 1 milione di euro.

Gli svantaggi sono i seguenti:

• la donazione non può essere più revocata: il passaggio di proprietà è definitivo;
• l’intestazione a un parente è facilmente revocabile: al creditore che agisce basta, infatti, nel primo anno dal rogito, trascrivere l’atto di pignoramento nei pubblici registri immobiliari per poter pignorare il bene. In pratica è come se la donazione non fosse mai stata fatta;
• allo scadere dell’anno e per i successivi quattro anni (in tutto, cinque anni dal rogito) il creditore può facilmente esperire l’azione revocatoria: è sufficiente che dimostri che il debitore non ha altri beni che possano essere pignorati tali da coprire il suo debito;
• se il creditore è il Fisco e il debito si riferisce a imposte sui redditi o Iva superiori a 50mila euro si può essere incriminati per sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte;
• la donazione potrebbe creare problemi di carattere ereditario, dovendo comunque il donante rispettare le quote di legittima previste dalla legge.

Vendere la casa a un estraneo

Si può vendere la casa ma, in tal caso, bisognerà rinunciare definitivamente al proprio bene e trovare un modo ove far transitare i soldi per evitare che il pignoramento si sposti sul denaro.

Anche in questo caso bisogna recarsi dal notaio, sebbene a pagare le imposte e l’onorario del professionista dovrà essere l’acquirente.

La vendita può essere revocata entro cinque anni, ma con maggiore difficoltà rispetto alla donazione: in questo caso, il creditore deve dimostrare, oltre all’assenza di altri beni nel patrimonio del debitore, la consapevolezza della condizione debitoria da parte dell’acquirente, cosa tutt’altro che facile se si tratta di un estraneo. Più facile sarà raggiungere tale prova se l’acquirente è un familiare.

Il fondo patrimoniale

Se si inserisce la casa in un fondo patrimoniale, questa non può più essere pignorata per debiti successivi alla sua annotazione all’atto di matrimonio. Tale limite, però, vale solo per le obbligazioni contratte per scopi voluttuari o di investimento. Invece, le spese per i bisogni della famiglia danno origine a debiti che possono consentire il pignoramento della casa.

Anche i debiti per le imposte o quelli con il condominio sono considerati inerenti ai bisogni della famiglia. Ed altrettanto dicasi per quelli sorti nell’esercizio dell’attività lavorativa imprenditoriale o professionale. Vista l’ampia categoria di situazioni in cui il fondo patrimoniale è inefficace, si tratta di una misura «sostanzialmente» abolita.

Senza contare poi che, per i debiti anteriori alla costituzione del fondo, è facile esercitare, entro cinque anni, l’azione revocatoria alle stesse condizioni viste sopra per la donazione. Il che lo rende uno strumento molto traballante.

Sicuramente, però, costituire un fondo patrimoniale è facile ed economico. Si spendono circa 1.000 euro ed è necessario recarsi dal notaio con il proprio coniuge.

Il fondo permane finché la coppia è sposata. In più, a differenza di donazione e vendita, il fondo patrimoniale non comporta la perdita della proprietà dell’immobile che resta nella titolarità dello stesso soggetto.

Trust

Il trust è una sorta di vendita fiduciaria: si cede a un soggetto (di solito una società di gestione) la proprietà dell’immobile con obbligo di restituirlo dopo un certo periodo di tempo. Tempo durante il quale tale soggetto amministrerà il bene nell’interesse del «mandante».

Lo svantaggio del trust è che è molto costoso: oltre alle imposte per la cessione c’è da pagare la società di gestione. Ma dall’altro lato è una forma di vendita che garantisce la possibilità di ottenere indietro il proprio bene. Vi si ricorre solo per grandi patrimoni immobiliari.

Il vincolo di destinazione

Molto simile al fondo patrimoniale è il cosiddetto vincolo di destinazione a cui si ricorre, il più delle volte, quando in famiglia c’è una persona disabile. Consente di destinare uno o più beni del proprio patrimonio (immobili o auto) alla realizzazione di «interessi meritevoli di tutela». L’interesse da perseguire ed a cui sono «destinati» i beni deve essere indicato nell’atto.

Anche tale vincolo è soggetto però a revocatoria nei primi cinque anni. E non sempre è facile individuare uno scopo che appaia meritevole di tutela e non invece un artificio.

Separazione consensuale dei coniugi

Molte coppie ricorrono a un artificio: fingere una separazione consensuale. O meglio, la separazione è effettiva perché convalidata dal giudice ma poi marito e moglie continuano a vivere insieme come se nulla fosse. Con la separazione però il coniuge debitore trasferisce in proprietà all’altro la propria casa, di solito perché ci sono dei figli o in cambio della rinuncia al mantenimento. In questo modo, cambiando proprietario, nessun creditore potrà pignorare il bene.

In realtà non è così: anche la separazione fittizia può essere impugnata in ben due modi:

• con l’azione simulatoria (entro dieci anni), dimostrando che non c’è stata un’effettiva separazione;
• con l’azione revocatoria (entro cinque anni).

Il creditore potrebbe appostare un detective sotto casa dei coniugi per dimostrare che i due continuano a vivere insieme, d’amore e d’accordo.

Debiti col Fisco e divieto di pignoramento per la prima casa

Se il debito è nei confronti del Fisco si può tutelare la casa facendo in modo di non avere altri beni immobili intestati. Infatti, per legge, l’agente della riscossione non può pignorare l’unica casa del debitore se questa è anche luogo di residenza adibita a civile dimora e abitazione non di lusso (A/8 o A/9). Chi ha più di un immobile farà quindi bene a cedere tutti quelli in cui non vive per rendere impignorabile quest’ultimo.

Quando invece si ha più di una casa o manca uno di questi requisiti la casa può essere pignorata ma solo a tali condizioni:

• il debito deve essere superiore a 120mila euro;
• prima deve essere iscritta ipoteca;
• dall’ipoteca devono essere passati almeno 6 mesi;
• la somma di tutti gli immobili del debitore non deve essere inferiore a 120mila euro.

Se il debitore, ad esempio, pagasse solo una parte del debito, in modo da far scendere la soglia a meno di 120mila euro, eviterebbe il pignoramento della casa senza commettere alcun illecito.

Potrebbe in teoria vendere il secondo immobile o rinunciare all’eredità che gli riconosca un’ulteriore casa o una porzione di una casa (così rendendo pignorabile anche quella familiare): ma in questi due casi la sua azione potrebbe essere considerata in frode alla legge e potrebbe essere oggetto di revocatoria.

L’affitto della casa

Se si dona la casa e poi si stipula, con il donatario, un contratto di affitto in favore di sé stessi o di altri, il pignoramento può ugualmente andare avanti, ma il creditore dovrà rispettare il diritto dell’inquilino se la trascrizione della locazione è anteriore. Anche in questa ipotesi, comunque, è possibile l’azione revocatoria.

Il diritto di abitazione

Si può anche cedere la casa e riservarsi il diritto di abitazione che, a differenza dell’usufrutto, non è pignorabile. Resta però possibile revocare l’atto di vendita o donazione per come detto sopra.

Regole sull’azione revocatoria

Prima di chiudere questa guida dedicata a come tutelare la casa dai creditori e dal Fisco, ci sono da sottolineare alcune regole in materia di azione revocatoria.

L’azione revocatoria può essere esperita solo se il debito è nato prima dell’atto da revocare. Per cui chi dona una cosa e il giorno dopo contrae un debito è al riparo dalla revocatoria (a meno che non risulti che il suo era un disegno ordito in partenza per fregare il creditore). Ciò che conta, però, è la nascita del debito e non il momento in cui è sorta la morosità: può essere così revocata la vendita di una casa avvenuta dopo la firma sul mutuo anche se, prima del rogito, le rate erano state pagate correttamente.