Come si dividono le spese delle parti comuni? È possibile rifiutarsi di contribuire per la propria quota? Come funziona il distacco dall’impianto centralizzato?

In condominio tutti i proprietari devono contribuire al pagamento delle spese che riguardano le parti comuni, come ad esempio l’ascensore, il cortile, l’androne, ecc. La ripartizione avviene per quote proporzionali al valore di ciascuna proprietà privata. In rete molti si chiedono come staccarsi dalle spese condominiali per evitare di pagare beni o servizi di cui non ci si avvale. Vediamo cosa dice la legge.

Come si dividono le spese condominiali?

Come anticipato in premessa, le spese condominiali si dividono tra i condòmini in misura proporzionale al valore di ciascuna proprietà, espresso in millesimi. Si tratta del cosiddetto criterio dell’utilizzazione generale.

Questo metodo di ripartizione viene tuttavia derogato in alcune occasioni, la prima delle quale si verifica quando si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa: in tale ipotesi le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Si tratta del criterio dell’utilizzazione differenziata, che si applica ad esempio per la divisione delle spese delle scale (compresa l’illuminazione) e dell’ascensore.

Infine, niente è dovuto per la manutenzione di beni che servono esclusivamente a un gruppo di condòmini, circostanza che ricorre quando l’edificio, ad esempio, ha più scale, cortili o lastrici solari (cosiddetto criterio dell’utilizzazione separata). Si tratta della classica ipotesi di condominio parziale [1].

Ad esempio, i condòmini che non si trovano sotto la proiezione verticale del lastrico non sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione dello stesso. Ugualmente, non deve pagare l’ascensore il condomino che è proprietario solamente di una cantina interrata non servita dal suddetto servizio.

Per ulteriori approfondimenti, si legga l’articolo dal titolo Chi paga le spese generali del condominio?

È possibile staccarsi dalle spese condominiali?

La legge [2] proibisce espressamente ai condòmini di sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni.

In pratica, chi vive in condominio non può “isolarsi” dall’edificio, venendo meno all’obbligo di pagare le spese riguardanti le parti comuni.

Ogni condomino, infatti, è al tempo stesso proprietario esclusivo della sua unità immobiliare e comproprietario delle parti comuni, limitatamente alla sua quota. Per legge, egli non può dismettere tale contitolarità.

Ad esempio, il proprietario del pianterreno non può rifiutarsi di pagare le spese riguardanti la manutenzione delle scale o dell’ascensore, adducendo come pretesto il fatto che non li utilizza mai.

Ciò che conta ai fini della partecipazione alle spese, infatti, non è l’utilizzo effettivo del bene o del servizio ma quello potenziale.

Di conseguenza, il condomino che abita al pianterreno dovrà comunque contribuire al pagamento dell’ascensore, visto che, almeno teoricamente, può sempre servirsi dello stesso per raggiungere i piani più alti, ad esempio per andare sul tetto (che è comune).

Quando ci si può sottrarre alle spese condominiali?

Eccezionalmente, la legge stabilisce alcune ipotesi in cui è possibile staccarsi dalle spese condominiali, cioè non contribuire ad esse. Vediamo quali sono.

Distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento

Innanzitutto, è possibile distaccarsi dall’impianto centralizzato. Secondo il Codice civile, il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini.

In questo caso, il condomino che si è distaccato è comunque tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Con il distacco, il condomino rinuncia solo all’uso dell’impianto centralizzato ma non alla comproprietà dello stesso. Difatti, in qualsiasi momento, egli potrebbe procedere a riallacciarsi.

Ragion per cui, chi di distacca dall’impianto comune è tenuto a contribuire con una quota fissa alle spese di gestione. 

Inoltre, deve pagare i cosiddetti consumi involontari, quelli cioè derivanti dalla dispersione di calore nei tubi (di cui si avvantaggia).

Egli poi deve partecipare, in base ai propri millesimi, alle spese di manutenzione straordinaria o alla sostituzione della caldaia.

Esonero dalle spese per innovazioni gravose o voluttuarie

Sempre il Codice civile consente di non partecipare alle innovazioni gravose o voluttuarie, per tali dovendosi intendere quei lavori straordinari che comportano una modifica sostanziale dei beni comuni, che abbiano però un costo elevato (gravosi, appunto) o che non siano strettamente necessari (voluttuari). Si pensi, ad esempio, alla trasformazione del parcheggio in un parco con piscina.

La legge stabilisce che, qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o carattere abbia voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa [3].

In pratica, chi decide di non partecipare alle spese non potrà nemmeno avvantaggiarsi dell’innovazione. E così, tornando all’esempio della piscina, chi si è opposto non potrà utilizzarla.

Distacco dalle spese votato all’unanimità

Infine, è possibile distaccarsi dalle spese condominiali se tutti gli altri proprietari sono d’accordo. La legge infatti impone il criterio di ripartizione in base ai millesimi solamente se non esiste una convenzione contraria, cioè un accordo adottato all’unanimità che consenta di applicare criteri diversi.

Di conseguenza, se tutti i proprietari sono d’accordo, oppure se il costruttore originario aveva così previsto all’interno della regolamentazione che ha fatto allegare ai singoli atti d’acquisto, è possibile che per uno o per più condòmini si applichino criteri speciali; è addirittura possibile che sia prevista l’esclusione alla partecipazione alle spese, ad esempio a favore del condomino che possiede un immobile isolato dal resto del plesso condominiale.