La Corte di Cassazione ha stabilito che un lastrico solare si presume di proprietà condominiale, salvo prova contraria fornita dal proprietario dell’ultimo piano.

Se vivi all’ultimo piano di un edificio e godi di un lastrico solare, potresti chiederti: è un’estensione del mio appartamento o una parte condominiale? La recente ordinanza della Cassazione n. 30975/2023 ha portato chiarezza su questo interrogativo comune, offrendo una linea guida essenziale per i proprietari di appartamenti in cima agli edifici. In questo articolo vedremo come stabilire se il lastrico solare è condominiale, quali prove bisogna fornire per dimostrare la proprietà individuale e quali sono le condizioni affinché ciò si possa verificare. Ma procediamo con ordine.

La presunzione di condominialità del lastrico solare

L’articolo 1117 del codice civile elenca una serie di aree di ogni edificio che si presumono condominiali, ossia di proprietà di tutti i condomini, salvo prova contraria.

L’elenco è solo esemplificativo e contiene: il tetto, le fondamenta, le tubature, l’ascensore e gli altri impianti comuni, le facciate esterne, il tetto, il lastrico solare o la terrazza, il giardino e il cortile, i pianerottoli, le scale, l’androne, ecc.

La presunzione legale di condominialità di tali aree si basa sull’uso comune o sulla possibilità di godimento collettivo dell’area in questione.

Anche il lastrico solare si presume essere condominiale, ossia di proprietà di tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi millesimi.

Il proprietario dell’ultimo piano che rivendichi la proprietà esclusiva del lastrico solare deve fornire prova inequivocabile del suo diritto.

Chi detiene la proprietà del lastrico solare?

La Corte di Cassazione ha delineato chiaramente che il lastrico solare si presume di proprietà condominiale a meno che il proprietario dell’ultimo piano non dimostri il contrario. La sentenza n. 30975/2023 ha sottolineato che l’accessibilità del lastrico solare attraverso un terrazzo privato non influenza questa presunzione.

La possibilità di accedere al lastrico solare esclusivamente attraverso un terrazzo privato non attribuisce diritti di proprietà esclusiva sullo stesso. La Cassazione ha chiarito che esiste sempre la possibilità tecnica di creare un accesso alternativo dal condominio, invalidando di fatto l’argomento dell’accesso esclusivo.

Come dimostrare che il lastrico solare è di proprietà esclusiva?

La prova della proprietà esclusiva non può basarsi semplicemente sul titolo di acquisto dell’unità immobiliare o su trasferimenti precedenti, a meno che non si tratti dell’atto costitutivo del condominio o di una esplicita riserva fatta dall’originario proprietario unico.

In buona sostanza, il costruttore deve riservarsi la proprietà del lastrico già con la vendita del primo appartamento. È proprio in questo momento infatti che si forma il condominio e dunque la proprietà del bene diventa automaticamente comune.

Secondo l’ordinanza citata, spetta al condomino che rivendica la proprietà esclusiva del lastrico solare dimostrare la sua titolarità. La legge dispensa il condominio dall’onere della prova, essendo sufficiente la destinazione all’uso comune o la configurazione strutturale per presumere la comunione.

La vicenda

Un condominio aveva agito in giudizio contro i proprietari dell’ultimo piano per rivendicare la proprietà comune di una porzione di lastrico solare adiacente al loro appartamento.

I tribunali di merito e la Cassazione hanno confermato che l’onere della prova spetta al condomino che pretenda la proprietà esclusiva.

Implicazioni per i condomini

I proprietari di immobili situati all’ultimo piano dovrebbero verificare e, se necessario, documentare la proprietà esclusiva di aree come il lastrico solare.

I condomini possono rivendicare l’accesso a parti comuni come i lastrici solari, anche se attualmente accessibili solo attraverso proprietà private.

Suggerimenti per la prassi condominiale

Consigliabile consultare l’atto costitutivo del condominio o eventuali atti di trasferimento della proprietà per determinare la natura giuridica del lastrico solare.

In caso di contenzioso, preparare la documentazione necessaria per supportare o contestare la presunzione di condominialità.