La Cassazione spiega come si calcola il compenso dell’amministratore di condominio e quali sono i parametri di riferimento per garantire una parcella congrua.

La determinazione del compenso dell’amministratore di condominio è un tema cruciale, soprattutto alla luce dell’orientamento della giurisprudenza secondo cui è nulla la delibera di approvazione del mandato conferito al capo condomino se questo non ha prima esposto il preventivo per la propria attività. 

In questo articolo, vedremo, alla luce dei recenti orientamenti della Cassazione [1], come si stabilisce il compenso dell’amministratore di condominio, quali sono i criteri da considerare per stabilire una parcella congrua e le normative vigenti che disciplinano l’attività degli amministratori.

I requisiti di onorabilità e professionalità dell’amministratore

L’articolo 71-bis delle disposizioni attuative del Codice civile stabilisce che l’amministratore di condominio deve possedere requisiti di onorabilità e professionalità per poter essere nominato. La mancanza di questi requisiti comporta la nullità della nomina stessa, come ricordato anche dalla Cassazione [2].

Pertanto, se Tizio viene nominato amministratore di un condominio ma non possiede i requisiti di onorabilità e professionalità richiesti dalla legge, la sua nomina sarà considerata nulla.

L’importanza della formazione e dell’aggiornamento

Il Dm 140/2014 impone agli amministratori di condominio l’obbligo di seguire una formazione iniziale e di aggiornamento, proprio come avviene per le altre professioni ordinistiche. Pertanto, la qualità e la quantità dei corsi frequentati dovrebbero essere parametri da considerare per stabilire un compenso congruo.

Se Tizio ha frequentato numerosi corsi di formazione e aggiornamento nel campo dell’amministrazione condominiale, il suo compenso potrebbe essere considerato congruo rispetto a quello di un amministratore meno preparato.

La mancanza di tetti minimi e massimi per la retribuzione dell’amministratore

Diversamente da altre professioni, non esiste un decreto ministeriale che indichi i tetti minimi e massimi per la retribuzione dell’amministratore di condominio. Pertanto, è necessario fare riferimento a vari fattori per determinare un compenso congruo. Li indicheremo nel prossimo paragrafo.

Non esiste un tariffario ufficiale dei compensi dell’amministratore, per cui si può fare riferimento a quelli predisposti dalle associazioni private di categoria, ma senza alcun vincolo a carico dell’assemblea, che può stabilire un diverso compenso.

L’amministratore deve presentare il preventivo del compenso all’assemblea prima della sua nomina, diversamente la nomina stessa è nulla e questi non può esigere alcun corrispettivo. Se non specificato in tale preventivo, l’amministratore non può chiedere compensi extra per lavori di manutenzione straordinaria.

I criteri per determinare il compenso congruo dell’amministratore di condominio

Per stabilire il compenso congruo dell’amministratore di condominio, è importante considerare vari aspetti, tra cui:

• caratteristiche e pregio dell’attività prestata;
• importanza, natura, difficoltà e valore della gestione del condominio;
• risultati da conseguire;
• numero e complessità delle questioni giuridiche, contabili, tecniche e di fatto da trattare.

Se Tizio amministra un condominio con numerosi appartamenti e con una gestione complessa, il suo compenso potrebbe essere considerato congruo se in linea con i parametri di mercato per condomìni di analoghe dimensioni e se tiene conto dei fattori sopra elencati.

Il ruolo del giudice nella determinazione del compenso

In assenza di parametri precisi per la determinazione del compenso dell’amministratore, spetta al giudice, di volta in volta, valutare la congruità del compenso in caso di contestazione da parte di uno o più condomini che vogliano impugnare la delibera avente ad oggetto la determinazione del compenso stesso.

La validità della delibera di nomina dell’amministratore e il compenso

La Cassazione ha più volte affrontato il tema della validità della delibera di nomina dell’amministratore in relazione alla determinazione del compenso. La Corte [3] ha precisato che occorre fare riferimento ai parametri di mercato in vigore per condomìni di analoghe dimensioni, pur trattandosi di una definizione generica che andrebbe meglio approfondita.