Scopri come viene suddivisa la spesa per il rifacimento dei cortili condominiali che fungono da copertura per box o cantine.

I criteri di divisione delle spese condominiali per il rifacimento di parti comuni, come i giardini e i cortili, è un argomento che crea spesso confusione e incertezza. La Corte di Appello di Brescia, con la sentenza 1457 del 28 settembre 2023, ha fornito un chiarimento importante su questo tema. In particolare ha risposto al seguente quesito: come si ripartiscono le spese per il rifacimento del cortile condominiale?

Il caso analizzato è quello di un cortile che faceva anche da copertura ad alcuni box auto interrati. L’area quindi aveva due funzioni: da un lato quella di consentire il passaggio e il passeggio dei condomini attraverso il cortile stesso e, dall’altro, proteggere i garage dagli agenti atmosferici.

Questo articolo esamina i dettagli della sentenza e fornisce una guida pratica per la corretta ripartizione delle spese in situazioni simili.

Come si ripartiscono le spese del cortile?

In linea generale, tutte le spese condominiali si ripartiscono secondo millesimi di proprietà. Lo stabilisce l’articolo 1123 del codice civile, norma che può sì essere derogata, ma solo con l’unanimità. E l’unanimità si raggiunge o con delibera totalitaria approvata dall’assemblea (a cui dunque devono partecipare, anche se con delega, tutti i condomini, ciascuno dei quali deve votare a favore) o con un regolamento di tipo contrattuale (ossia allegato ai singoli atti di acquisto degli appartamenti e approvato così al momento del rogito notarile).

La ripartizione delle spese del cortile segue dunque la regola dei millesimi: ciascun condomino paga in base alla quota millesimale che gli è stata attribuita con le tabelle allegate al regolamento di condominio.

La giurisprudenza ha più volte sottolineato peraltro che non conta l’uso effettivo che si fa dell’area. Quindi anche chi non sfrutta il cortile deve pagare le spese per il suo rifacimento. Conta l’uso potenziale ossia la possibilità che se ne possa usufruire. Pertanto solo chi è materialmente interdetto al passaggio su suddetto cortile non è tenuto a pagare le spese.

Se si tratta di un condominio con due edifici, ciascuno dotato di un proprio cortile, tra loro non comunicanti, le relative spese sono sostenute solo da chi ne trae vantaggio.

Cosa succede quando il cortile funge da copertura ai box auto?

La vicenda in esame riguardava la proprietaria di un’autorimessa in un condominio che contestava la ripartizione delle spese decisa dall’assemblea per i lavori di rifacimento del cortile che fungeva anche da copertura dei box e cantine. Il condominio aveva diviso le spese nel seguente modo: il 50% in base ai millesimi e il restante 50% a carico dei proprietari dei box e cantine. Tale criterio però è stato giustamente ritenuto errato. Vediamo allora cosa prevede la legge sulla ripartizione delle spese del cortile che funge da piano di calpestio e nello stesso tempo da copertura di garage e cantine.

Secondo i precedenti della Cassazione (sent. n. 2243/2012, n. 10858/2010 e n. 18194/2005), è errato sia il criterio utilizzato dal condominio (50% per millesimi e 50% a carico dei titolari dei garage), sia quello previsto dall’articolo 1126 del Codice Civile, che impone un terzo delle spese al proprietario del lastrico solare e due terzi ai proprietari coperti da esso.

Ma allora qual è il criterio corretto di ripartizione delle spese del cortile in casi come questo? Secondo la Corte di Appello di Brescia bisogna applicare l’articolo 1125 del Codice Civile. In pratica, le spese per la manutenzione e la ricostruzione di soffitti, volte e solai sono suddivise in parti uguali tra i proprietari dei piani sovrastanti. In particolare, per quanto riguarda la manutenzione della struttura complessiva (come il pavimento del piano superiore), le spese sono a carico di chi ne fa uso esclusivo e quindi di tutti i condomini dell’edificio secondo millesimi che ne possono potenzialmente usufruire.

Il proprietario del piano inferiore deve pagare solo l’intonato, la tinta e la decorazione del soffitto.

Pavimentazione e impermeabilizzazione: diversificazione delle spese

Il criterio di riparto corretto quindi deve diversificare le singole voci di spesa indicate nel computo metri con particolare riferimento ai lavori di rifacimento della pavimentazione da quelli di impermeabilizzazione, da riportarsi diversamente tra i condomini.

Si tratta di una applicazione dell’articolo 1123 cod. civ., secondo comma, che impone la divisione delle spese per millesimi ma tenendo anche conto dell’uso più intenso che alcuni condomini fanno della cosa comune.