Una guida su come affrontare la ripartizione delle spese per i balconi nei condomini, basata sulla recente giurisprudenza.

La questione della ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi in un condominio è spesso complessa e fonte di controversie. Il Tribunale di Milano, con la sentenza numero 3780/2023, ha fornito un chiarimento importante, sottolineando come ogni caso debba essere valutato singolarmente, soprattutto quando si tratta di definire i costi per gli elementi ornamentali come i parapetti dei balconi.

Vediamo qui di seguito come si ripartiscono le spese per i balconi condominiali, quando i costi vanno ripartiti tra tutti i condomini (e secondo quali proporzioni) e quando invece spettano al singolo proprietario.

La vicenda

La sentenza in questione ha analizzato il caso di un condominio dove era sorta una disputa sulla ripartizione delle spese per la manutenzione dei parapetti dei balconi. Il Tribunale ha stabilito che, se gli elementi dei balconi, come i parapetti o i frontalini, hanno una funzione prevalentemente ornamentale e contribuiscono ad abbellire l’aspetto architettonico dell’edificio, allora vanno considerati beni comuni a tutti i condomini. La conseguenza è che:

• la proprietà di tali parti è del condominio;
• la decisione sulla manutenzione spetta all’assemblea (maggioranza dei presenti che rappresentino almeno metà dei millesimi);
• la spesa va ripartita tra tutti i condomini (anche tra quelli che non hanno balconi o i cui balconi non sono interessati dagli interventi);
• il criterio di ripartizione segue i millesimi di proprietà;
• l’eventuale responsabilità per danni a terzi è di tutto il condominio.

Viceversa, tutte le altre parti del balcone, quelle cioè prive di funzione ornamentale, come il piano di calpestio o il sotto balcone, sono di proprietà individuale. Con la conseguenza che:

• la scelta se effettuare o meno i lavori di manutenzione spetta al proprietario e non all’assemblea;
• il condominio non può imporre al proprietario di effettuare lavori, né tantomeno selezionare la ditta edile a cui questi debba affidarsi;
• le spese sono integralmente a carico del proprietario del balcone;
• il proprietario risponde personalmente e integralmente di eventuali danni a terzi.

Come si determina quali parti del balcone sono comuni o private?

La decisione del Tribunale di Milano evidenzia che la determinazione sulla natura comune o privata degli elementi di un balcone, come i parapetti, non può essere generalizzata e aprioristica. Invece, deve essere basata su una valutazione delle specifiche caratteristiche di ogni caso. Questo include l’analisi della funzione degli elementi: se sono principalmente decorativi, sono generalmente considerati comuni.

Quando i parapetti dei balconi sono condominiali

Alla luce di quanto appena detto, un parapetto può essere condominiale se dotato di pregio, come nel caso di elementi in vetro o in acciaio curato. Viceversa, una semplice inferriata, priva di alcun carattere decorativo e quindi di valore ornamentale, non è di proprietà condominiale.

Nel caso di specie il giudice ha rilevato che i parapetti, costituiti da pannelli in vetro con intelaiatura in ferro, prospettano all’esterno dell’edificio, ossia, ineriscono alla facciata di cui concorrono a configurare il decoro architettonico. Nel caso specifico, quindi, la funzione precipua è quella di contribuire al connotare il decoro e l’aspetto architettonico dello stabile e ciò prevale sulla funzione di protezione dell’affaccio.

La sentenza del Tribunale di Milano rimarca quindi che la valutazione sulla proprietà degli elementi dei balconi deve avvenire caso per caso, specialmente per quanto riguarda la manutenzione di elementi come i parapetti. Questo approccio richiede una considerazione attenta delle specifiche situazioni, rendendo la gestione dei condomini una questione complessa ma necessaria per garantire equità e correttezza.