Guida su come modificare le tabelle di condominio anche quando non ci sono errori o modifiche agli appartamenti. 

La giurisprudenza è ancora in disaccordo sul quorum necessario alla modifica delle tabelle millesimali, tra chi ritiene necessaria l’unanimità e chi invece richiede una maggioranza qualificata.

Esistono tuttavia due differenti ipotesi da considerare: quella in cui la rettifica sia conseguenza di un errore o di una modifica ad uno o più appartamenti e quella invece in cui invece è semplice conseguenza della volontà dell’assemblea.

In questo breve articolo vedremo come si modificano le tabelle millesimali in condominio e qual è la maggioranza richiesta dalla legge, tenendo conto dei diversi orientamenti dei giudici. Ma procediamo con ordine.

Che cosa sono le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali determinano la quota di partecipazione di ciascun condomino nelle parti comuni dell’edificio. Queste quote sono calcolate in base ai millesimi, unità di misura che riflettono il valore proporzionale delle singole unità immobiliari.

L’importanza delle tabelle millesimali deriva dal fatto che è proprio sulla base dei valori in esse contenuti che si determina la quota di partecipazione di ogni condomino alle spese condominiali.

Tabelle millesimali: cosa prevede la legge?

L’articolo 69 comma 1 delle disposizioni di attuazione al Codice civile stabilisce che i millesimi degli appartamenti possono essere rettificati o modificati all’unanimità se lo vuole l’assemblea.

Tuttavia è sufficiente la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno metà dei millesimi quando la rettifica o la modifica è conseguenza di uno dei seguenti casi:

• quando risulta che le tabelle sono sbagliate;
• quando sono cambiate le condizioni di una parte dell’edificio per più di un quinto.

Analizziamo le singole ipotesi.

Modifica delle tabelle errate

La rettifica o modifica delle tabelle è presa a maggioranza quando risulta che vi sia stato un errore in sede di redazione delle originarie tabelle. Non un errore qualsiasi ma uno rilevante, tipo superfici o estensioni. Non rilevano gli errori inerenti alla sfera estetica.

L’errore quindi deve consistere in una obiettiva divergenza tra il valore effettivo di uno o più appartamenti e i millesimi ad essi attribuiti nelle tabelle.

L’errore può anche essere di mero calcolo matematico.

La maggioranza richiesta per la modifica o rettifica è la seguente:

• maggioranza dei presenti in assemblea (50%+1);
• che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio (500 millesimi).

Se l’assemblea non provvede alla modifica spontaneamente, ciascun singolo condomino può ricorrere in tribunale affinché il giudice nomini un perito e disponga così la rettifica delle tabelle.

Una volta accertato l’errore, che succede alle maggiori somme versate in passato che sono frutto dell’errore? Il condomino che abbia pagato più di quanto doveva può chiedere il rimborso delle quote degli ultimi cinque anni. Allo stesso modo, chi ha pagato di meno dovrà versare l’integrazione.

Modifica di uno o più appartamenti

Il secondo caso in cui è possibile chiedere la modifica o la rettifica delle tabelle millesimali è quando mutino le condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari. Deve tuttavia risultare alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

La modifica deve quindi essere importante, tanto da influenzare l’essenza e l’aspetto dell’edificio.

Vi rientrano le seguenti ipotesi:

• trasformazione dei locali seminterrati-cantine in appartamenti;
• recupero del sottotetto in mansarde abitabili;
• sopraelevazioni, se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano;
• frazionamenti, passaggi di proprietà, cambi di destinazione e ampliamenti.

Non vi rientrano invece:

• la chiusura di un balcone in veranda;
• il collegamento diretto ed interno tra terrazzi sul lastrico e appartamenti dell’ultimo piano dell’edificio;
• presunte infiltrazioni d’acqua tali da rendere inagibile un locale sotterraneo.

Anche in questo caso, la maggioranza per la modifica/rettifica è la stessa del caso dell’errore. È quindi necessaria:

• il 50%+1 dei presenti;
• che rappresenti almeno 500 millesimi.

Modifica delle tabelle millesimali per volontà dell’assemblea

L’ultimo caso in cui è possibile cambiare le tabelle millesimali è quello per semplice volontà dell’assemblea, che non deve per forza trovare motivo in un errore delle tabelle o in una modifica degli appartamenti. Si pensi al caso in cui l’assemblea decida di far pagare meno un determinato condomino in ragione delle sue condizioni di disabilità o alla delibera che esoneri dal pagamento dell’ascensore i proprietari di negozi al piano terra.

Secondo un lato della giurisprudenza, che prende alla lettera l’articolo 69 delle disposizioni di attuazione, tali modifiche richiedono sempre l’unanimità.

Invece, secondo altre sentenze, l’unanimità è richiesta solo quando la modifica prevede un criterio di divisione delle spese diverso da quello dei millesimi (così come imposto dall’articolo 1123 del codice civile, la cui deroga richiede appunto il consenso di tutti i condomini). Negli altri casi è sufficiente la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno la metà dei millesimi.

A questa seconda tesi aderisce la Corte di Appello di Milano. Con la sentenza n. 2591/2023, ha ritenuto valida la delibera assembleare che approvi a maggioranza la tabella millesimale, pur in presenza di una contestazione su di un coefficiente per la sua redazione, nel caso in cui sia in precedenza intervenuta una «diversa convenzione», un precedente accordo ratificato da delibera non impugnata.

La Corte di Appello di Milano ha ribadito che l’atto di approvazione o di revisione della tabella millesimale in assenza di deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese, può essere assunto con la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136 , comma 2 del Codice civile (Cassazione 30392/2019). Se invece si deroghi ai criteri legali occorre l’unanimità dei partecipanti al condominio.