Vademecum per l’impugnazione della decisione assembleare: dai casi di invalidità al giudice competente, passando per la forma dell’atto introduttivo.

La legge consente ai condòmini di impugnare davanti al giudice la decisione adottata dall’assemblea quando si ritiene che abbia violato la legge oppure il regolamento. Per farlo, però, occorre rispettare termini e modalità. Con il presente articolo ci occuperemo proprio di questo argomento: vedremo cioè come si impugna una delibera condominiale.

Spiegheremo pertanto in quali casi ci si può lamentare della decisione dell’assemblea, chi sono i soggetti legittimati, a quale giudice fare ricorso e che tipo di atto adottare per bussare alle porte della giustizia. In modo semplice e chiaro forniremo risposta a tutte queste domande.

Quando si può impugnare una delibera condominiale?

La delibera condominiale si può impugnare ogni volta che è in contrasto con la legge o con il regolamento. Si pensi alla decisione assunta senza le maggioranze richieste dal Codice civile oppure adottata senza regolare avviso di convocazione. In tutte queste ipotesi la deliberazione è annullabile.

È poi possibile fare ricorso contro la delibera totalmente nulla, che si ha quando è priva di oggetto o con oggetto illecito, manca di ogni requisito di forma, vuole incidere sulle proprietà private oppure sui diritti dei condòmini sulle parti comuni.

Si pensi alla decisione assunta oralmente senza verbale, a quella con cui l’assemblea decide di realizzare un abuso edilizio oppure di imporre divieti all’interno dell’unità immobiliare privata.

Chi può impugnare una decisione dell’assemblea di condominio?

Per legge, possono impugnare una delibera assembleare tutti i condòmini assenti, dissenzienti o astenuti. Non è quindi legittimato chi, presente in assemblea. ha votato favorevolmente.

Se invece la delibera è radicalmente nulla, può essere impugnata da chiunque ne abbia interesse, anche dall’amministratore.

Entro quanto tempo impugnare la delibera di condominio?

La delibera condominiale annullabile deve essere impugnata entro 30 giorni da quando è stata adottata oppure da quando è stata comunicata al condomino assente.

La delibera condominiale nulla è impugnabile senza limiti di tempo.

A cosa serve la mediazione?

La legge impone la mediazione quale condizione di procedibilità dell’impugnazione della delibera. Ciò significa che, prima di andare dal giudice, occorre necessariamente invitare il condominio a partecipare a un incontro di conciliazione, durante il quale si cercherà di raggiungere un accordo tra le parti.

L’invito alla mediazione deve essere trasmesso al condominio entro 30 giorni dalla deliberazione, così come ricordato nel precedente paragrafo.

Se la mediazione termina con esito negativo, cominciano nuovamente a decorrere i 30 giorni utili per proporre impugnazione.

Impugnazione deliberazione: qual è il giudice competente?

L’impugnazione della deliberazione condominiale ritenuta invalida deve essere fatta:

• davanti al giudice di pace, per controversie di valore fino a 10mila euro e per le cause relative alla misura e alle modalità d’uso dei servizi condominiali. È il caso di chi contesta l’uso turnario del parcheggio, ad esempio;
• davanti al tribunale per tutte le altre tipologie di controversie condominiali, comprese quelle dal valore indeterminabile (come può essere, ad esempio, quella avente ad oggetto l’omessa notifica dell’avviso di convocazione).

Con quale atto si impugna la delibera condominiale?

La deliberazione condominiale va impugnata:

• con atto di citazione, per le controversie di competenza del tribunale;
• con ricorso, per le controversie di competenza del giudice di pace.

Per impugnare una deliberazione serve l’avvocato?

Per impugnare una deliberazione condominiale serve l’assistenza di un avvocato, tranne per le controversie di competenze del giudice di pace il cui valore non eccede 1.100 euro.

Tuttavia, tenuto conto del fatto che per la mediazione occorre necessariamente l’assistenza di un avvocato, è difficile pensare che un condomino si faccia rappresentare dal proprio difensore durante la conciliazione per poi proseguire da solo nella causa davanti al giudice di pace.