Tutto su procedura, documentazione e costi della divisione di un terreno in due o più particelle.

Il frazionamento di un terreno, che consiste nella suddivisione di un’unica particella in due o più particelle, può essere effettuato indipendentemente dalla sua tipologia, quindi, sia se si tratta di un terreno agricolo sia se si tratta di un terreno edificabile oppure non edificabile. Come si fraziona un terreno?

Per frazionare un terreno il proprietario deve innanzitutto conferire l’incarico a un tecnico abilitato (un geometra, un ingegnere, un architetto), il quale si occupa di istruire la relativa pratica presso il Comune e presso gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate-Territorio (ex catasto) competenti in base al luogo in cui si trova il bene da dividere.

La normativa che disciplina la materia è piuttosto complicata, di conseguenza, serve una persona esperta che la conosca bene; inoltre, vanno compiuti sopralluoghi e rilievi metrici sul terreno; il frazionamento poi deve essere elaborato mediante un apposito software (Pregeo) e trasmesso telematicamente all’Agenzia delle Entrate-Territorio.

I motivi alla base della divisione del bene possono essere diversi: si va da quelli di natura strettamente economica – vedi il caso del proprietario che decide di frazionare il terreno per venderne la metà o per vendere separatamente i lotti, così da realizzare un ricavato maggiore – a quelli di natura ereditaria – come ad esempio nell’ipotesi di più soggetti che ereditano un terreno e stabiliscono di dividerlo per avere ciascuno la propria parte – a quelli di natura personale – si pensi al caso del comproprietario che intende dividere il bene perché non va più d’accordo con l’altro intestatario.

Entriamo allora nello specifico dell’argomento e vediamo insieme come si fraziona un terreno.

Qual è l’iter per frazionare un terreno?

La procedura per frazionare un terreno si articola in più passaggi tenendo conto che in ogni caso serve l’autorizzazione del Comune nel cui territorio è ubicato il bene.

Innanzitutto, il tecnico incaricato deve recarsi presso gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate-Territorio per compiere opportune ricerche al fine di recuperare tutta la documentazione relativa al terreno da dividere.

Dopo aver effettuato un sopralluogo e un rilievo metrico, provvede a realizzare una mappa nella quale riporta tutte le nuove misure e i nuovi confini, calcolati utilizzando l’apposito software Pregeo, scaricabile gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate e ad uso esclusivo dei professionisti abilitati. Quindi, deposita la mappa presso l’ufficio tecnico del Comune per ottenere l’approvazione e l’autorizzazione al frazionamento. Il Comune, infatti, deve preventivamente approvare e autorizzare la richiesta di frazionamento al fine di evitare lottizzazioni abusive. L’istanza va proposta rispettando le norme di riferimento che tengono conto di diverse variabili quali ad esempio la tipologia del terreno e il piano catastale.

Ottenuta l’approvazione del Comune, la nuova mappatura va poi trasmessa telematicamente all’Agenzia delle Entrate-Territorio mediante il portale dedicato denominato Sister.

A sua volta, l’Agenzia delle Entrate entro pochi giorni (al massimo 3 giorni) effettua i controlli di accettazione e in caso di approvazione provvede, in tempo reale, all’aggiornamento dei dati catastali.

È opportuno evidenziare che qualora il frazionamento interessi un terreno agricolo, non sempre è possibile effettuarlo. In questo caso, c’è una regola generale da rispettare. Esiste, infatti, un’unità di misura minima, pari a 15.000 metri quadrati, sotto la quale il terreno agricolo non può essere suddiviso. Detta regola può essere superata solo se la destinazione urbanistica prevista dal piano regolatore generale passa da agricola ad edificabile e, pertanto, è possibile frazionare il terreno in particelle più piccole.

Quale documentazione serve per il frazionamento di un terreno?

Il tecnico per eseguire il frazionamento di un terreno deve richiedere agli uffici provinciali dell’Agenzia dell’Entrate-Territorio un estratto di mappa, contenente la particella da frazionare e l’indicazione dei punti fiduciali [1] da utilizzare per il rilievo. Altresì, deve compilare i seguenti elaborati tecnici:

• dimostrazione numerica del frazionamento;
• schema del rilievo, che rappresenta la dimostrazione grafica di come è avvenuto il frazionamento;
• libretto delle misure, nel quale sono indicate tutte le rilevazioni eseguite;
• relazione tecnica, in cui sono raccolte le osservazioni del tecnico ed in particolare vengono motivate le eventuali difficoltà che hanno determinato l’impossibilità di soddisfare completamente le disposizioni impartite dall’ufficio tecnico del Comune di riferimento.

Quanto costa frazionare un terreno?

Il costo del frazionamento di un terreno può dipendere da diversi fattori quali ad esempio la tipologia del bene (ad esempio, nel caso di un terreno agricolo per effettuarne la divisione bisogna avere una certa esperienza perché non si tratta di una cosa semplicissima), la grandezza (ovviamente, più è grande l’appezzamento da dividere, più il frazionamento è “lavorato”, tenuto conto anche del numero maggiore dei sopralluoghi che il tecnico deve compiere), lo stato dei luoghi (un terreno pianeggiante è più facilmente rilevabile di un terreno impervio posizionato su una montagna).

Inoltre, le spese occorrenti per frazionare un terreno comprendono diverse voci ovvero:

1. i diritti catastali, da pagare all’Agenzia delle Entrate-Territorio;
2. le spese di istruttoria, da versare al Comune;
3. l’onorario del tecnico.

In linea generale e prendendo in considerazione le spese e i diversi fattori esposti in precedenza, il costo del frazionamento di un terreno può variare da un minimo di 300,00 euro fino a 2.500,00/3.000,00 euro o essere addirittura superiore in caso di metrature elevate e di più sopralluoghi e verifiche effettuati dal professionista prima di procedere con la fase di approvazione.

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