Come si calcolano i quorum in condominio: il criterio dei millesimi e delle teste.

Il corretto calcolo delle maggioranze in assemblea condominiale è essenziale ai fini della validità della votazione. Difatti, in caso di errore, la delibera è annullabile entro 30 giorni. Ma come si forma la maggioranza in assemblea di condominio? Questo processo può sembrare complesso visto che richiede una doppia verifica: quella dei presenti e quella dei millesimi. Tanto al fine di evitare che vi possa essere un abuso della minoranza (proprietaria degli appartamenti più grandi) rispetto alla maggioranza.

Ecco perché è bene sapere come si calcolano i quorum e quali sono. Lo faremo qui di seguito. In questo articolo, esploreremo in modo dettagliato come si forma la maggioranza in un’assemblea condominiale, basandoci sulle normative del Codice civile e sulle più recenti sentenze, come quella del Tribunale di Velletri (1653/2023).

Come si stabilisce la maggioranza in assemblea?

Le decisioni in un condominio sono prese durante le assemblee dei condòmini. Queste decisioni, per essere valide, devono essere assunte a maggioranza e, solo di rado, all’unanimità. Tale maggioranza è considerata vincolante non solo per i presenti che hanno votato a favore, ma anche per coloro che si sono astenuti, i dissidenti e gli assenti.

La maggioranza viene calcolata sia in base al numero di condòmini presenti (le “teste”) sia in base alle quote millesimali di proprietà di ciascuno. Vedremo qui di seguito come avviene il conteggio.

Come si calcola la maggioranza nelle decisioni condominiali?

La maggioranza richiesta per la votazione varia sia a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione, sia a seconda dell’oggetto su cui essa verte.

Riportiamo, alla fine dell’articolo, uno schema con i principali oggetti di delibera condominiale e le relative maggioranze.

Si calcolano i millesimi o le teste?

Per verificare il rispetto del quorum non basta riferirsi né solo al criterio delle teste (ossia i proprietari degli appartamenti presenti in assemblea), né solo a quello dei millesimi. La maggioranza si forma raggiungendo il quorum (che è un numero minimo) considerando entrambi detti due componenti (teste e millesimi).

Tanto per fare un esempio, gran parte delle votazioni (come quella per la nomina dell’amministratore o la sua revoca) richiede:

• la maggioranza dei presenti in assemblea: ossia il 50%+1;
• almeno la metà dei millesimi (500/1.000).

Devono sussistere entrambi i requisiti, diversamente la questione all’ordine del giorno si deve ritenere non approvata.

Cosa succede se non si raggiunge la maggioranza necessaria?

Se non si raggiunge la maggioranza necessaria, la decisione non può essere considerata valida, ma nulla esclude che la stessa votazione possa essere ripetuta nella stessa assemblea o in una successiva.

Cosa succede se la maggioranza viene calcolata male?

Se viene approvata una delibera con una maggioranza inferiore rispetto a quella prevista dalla legge, frutto di un errore nel conteggio dei votanti o dei millesimi, la delibera può essere contestata entro 30 giorni che decorrono:

• dalla votazione per i presenti e gli astenuti;
• dalla comunicazione del verbale per gli assenti.

Coloro che hanno votato a favore non possono impugnare la delibera.

Se il termine scade, la delibera diventa definitivamente valida e non più impugnabile. Pertanto non sarà neanche possibile opporsi all’eventuale decreto ingiuntivo azionato dal condominio per il pagamento delle spese che sono conseguenza della decisione assembleare.

Come si contesta una delibera di condominio?

Per impugnare la delibera annullabile è necessario, entro 30 giorni, avviare il tentativo di mediazione obbligatoria presso un organismo presente nella stessa città ove si trova il tribunale competente a decidere (quello del luogo del condominio).

La vicenda

Nella sentenza n. 1653/2023 il tribunale di Velletri ha affrontato il problema dell’individuazione delle corrette modalità con cui si forma la maggioranza in sede di assemblea condominiale e, quindi, quando può dirsi correttamente assunta una decisione.

Il caso riguarda la nomina dell’amministratore, che per essere valida dev’essere assunta con la maggioranza qualificata di almeno «un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio» (comma 4 articolo 1136 Codice civile).

L’assemblea del condominio procedeva a delibera di nomina raggiungendo tuttavia, solo il secondo dei previsti requisiti, cioè la maggioranza dei millesimi, ma non quella per teste (vale a dire, dei condòmini intervenuti).

Il Tribunale, a fronte dell’impugnazione di un singolo condomino emette provvedimento di annullamento, precisando che la deliberazione non può ritenersi validamente assunta in quanto la maggioranza degli intervenuti ha espresso parere sfavorevole.

Quali sono le maggioranze in assemblea di condominio

In prima convocazione l’assemblea è valida solo se partecipano condòmini che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio e la maggioranza dei condòmini (quorum costitutivo); inoltre le deliberazioni sono valide solo se sono approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (quorum deliberativo);

In seconda convocazione l’assemblea è valida se c’è l’intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio (quorum costitutivo); per l’approvazione delle deliberazioni basta invece la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio dei condòmini (quorum deliberativo).

A fronte però di questi quorum possono essere previste regole speciali che analizzeremo qui di seguito.