Regole, maggioranze e procedura per la modifica del regolamento contrattuale o assembleare.

Non a tutti è chiaro come cambiare il regolamento di condominio. E, a lungo, anche la giurisprudenza ha avuto pareri contrastanti. Oggi possiamo tuttavia stabilire con precisione quali sono le regole e le maggioranze da rispettare se l’assemblea intende modificare il regolamento.

Prima però di entrare nel vivo del discorso dovremo spiegare che valore ha il regolamento e che cos’è il regolamento condominiale contrattuale. È proprio da questi concetti che deriva la soluzione alla questione da cui siamo partiti. Ma procediamo con ordine.

Che valore ha un regolamento di condominio?

Il regolamento di condominio è una sorta di legge per i condomini: tutti la devono rispettare, non solo coloro che hanno approvato detto atto ma anche quelli che sono intervenuti in un momento successivo, ad esempio a seguito di acquisto delle unità abitative, donazioni o eredità.

Che cos’è un regolamento contrattuale?

Il regolamento può essere di due tipi:

• assembleare: quello approvato in assemblea a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno metà dei millesimi;
• contrattuale: quello approvato all’unanimità. L’unanimità si può raggiungere sia con votazione in assemblea che con predisposizione del regolamento da parte dell’originario costruttore e successiva allegazione dello stesso ai singoli atti di compravendita.

Perché mai dover raggiungere l’unanimità quando il regolamento può ben essere adottato anche a semplice maggioranza? Perché solo se approvato con il consenso di tutti i condomini (regolamento contrattuale) è possibile:

• imporre limiti all’uso delle unità immobiliari private o delle parti comuni dell’edificio;
• stabilire deroghe al principio di ripartizione delle spese condominiali secondo millesimi.

Facciamo qualche esempio pratico.

Un regolamento assembleare non potrebbe vietare di adibire gli appartamenti ad attività commerciali, impedire ai proprietari il frazionamento o la modifica alla destinazione d’uso. Né potrebbe disporre l’assegnazione esclusiva di un posto auto o stabilire che alcuni condomini non debbano pagare le spese per un impianto condominiale (ad esempio l’ascensore). Ed ancora un regolamento assembleare non può vietare ai condomini di stendere i panni dal balcone o di chiudere gli stessi con delle verande vetrate.

Tutti questi limiti possono essere superati da un regolamento approvato all’unanimità: l’unanimità costituisce infatti un’autolimitazione volontaria dello stesso titolare del bene. Solo questi infatti può accettare un vincolo ai suoi poteri di proprietario.

Come modificare un regolamento condominiale?

Da quanto abbiamo appena visto possiamo trarre la regola definitiva su come cambiare il regolamento di condominio:

• se il regolamento è assembleare e le modifiche non comportano vincoli o limiti all’uso delle proprietà esclusive o comuni, esso può essere modificato dall’assemblea stessa, in apposita convocazione, a maggioranza dei presenti (50%+1) che rappresentino almeno metà dei millesimi dell’edificio (500/1.000);
• se il regolamento è assembleare e le modifiche comportano vincoli o limiti alle proprietà individuali o comuni, è necessaria l’unanimità. L’unanimità può essere raggiunta sia in assemblea che con apposito patto firmato da tutti i condomini, anche in momenti tra loro distinti temporalmente;
• se il regolamento è contrattuale, la modifica può effettuarsi solo con l’unanimità.

Come inserire una nuova clausola in un regolamento contrattuale?

La Cassazione ha aperto a un’ulteriore possibilità di modificare il regolamento contrattuale. Poniamo il caso che i condomini vogliano inserire o cancellare una clausola all’interno di esso. Secondo la Corte, trattandosi di un “patto”, questo può essere raggiunto anche con apposito documento sottoscritto da tutti i condomini, non necessariamente con il voto in assemblea, ma così come si fa con un regolare contratto. Dunque ben potrebbe riportarsi il contenuto della nuova clausola in un atto da far “girare” tra i vari condomini e far firmare dinanzi a un terzo garante dell’autenticità della stessa sottoscrizione che potrebbe essere anche l’amministratore o un notaio.

Il regolamento è valido per i successivi condomini?

E in caso di vendita dell’immobile, donazione o successione ereditaria? Le clausole limitative, possono essere opposte al nuovo condomino titolare dell’appartamento? La risposta è affermativa ma è necessario che, nel caso di regolamento contrattuale, le limitazioni siano annotate nei pubblici registri immobiliari in modo che siano conosciute o conoscibili dai terzi.

Secondo la Cassazione, tuttavia, se detta annotazione non è stata effettuata, il regolamento è ugualmente opponibile ai successivi condomini se viene allegato all’atto di trasferimento dell’immobile (il cosiddetto “atto pubblico” o “rogito”). E non solo: basta anche che la clausola limitativa del regolamento sia riprodotta all’interno dell’atto di acquisto della proprietà individuale, sottolinea la Corte (sezione 2, 24526/2022). Non è invece sufficiente un generico richiamo.