Cos’è e come funziona il condominio: partecipazione in assemblea e ripartizione delle spese.

Immagina un complesso residenziale composto da più edifici, ognuno con un proprio condominio autonomo, ma che condividono beni e servizi comuni come giardini, parcheggi, impianti di illuminazione o videosorveglianza. Ebbene, ci troviamo di fronte a un supercondominio. In questi casi, la formazione dell’assemblea, la discussione e le votazioni possono diventare particolarmente complesse da gestire. Ecco quindi la domanda: come si calcolano le maggioranze in supercondominio? La risposta è stata fornita dalla Cassazione con una recente sentenza.

Qui di seguito vedremo dunque cos’è e come funziona il supercondominio, come si devono conteggiare i quorum in assemblea e quali sono i soggetti che devono partecipare alle riunioni. Ma procediamo con ordine.

Cos’è un supercondominio?

Un supercondominio è un complesso immobiliare che comprende più edifici tra loro autonomi e con servizi indipendenti. Ciascuno di essi pertanto costituisce a sua volta un condominio. Senonché, tale complesso condivide alcune parti comuni come ad esempio il viale di accesso, il giardino, la piscina, il parcheggio, l’impianto di riscaldamento centrale o altre strutture e servizi destinati all’uso collettivo dei residenti di tutti gli edifici.

Immaginiamo un complesso residenziale costituito da tre palazzi distinti, ognuno con il proprio ingresso, scala e ascensore, denominati rispettivamente Condominio Rosso, Condominio Bianco e Condominio Verde. Nonostante ciascuno di questi edifici abbia la propria gestione condominiale, con un’amministrazione dedicata e propri regolamenti interni, tutti e tre condividono un ampio giardino centrale, un campo da tennis, una piscina, un parcheggio sotterraneo e una sala comune per eventi e riunioni. Queste aree e servizi comuni costituiscono le parti del supercondominio.

Gestione del supercondominio 

La gestione delle parti comuni del supercondominio richiede una coordinazione tra i singoli condomini che ne fanno parte. Le decisioni riguardanti, ad esempio, la manutenzione del giardino o le modalità di utilizzo della sala comune devono essere prese tenendo conto degli interessi e delle esigenze di tutti i residenti del complesso. Invece, le questioni interne al singolo condominio (ad esempio la riparazione dell’ascensore) coinvolgeranno solo i relativi residenti e non gli altri.

Questo comporta spesso la creazione di diverse assemblee:

• una per ciascun condominio per le questioni inerenti al singolo fabbricato;
• un’altra assemblea per il supercondominio, in cui i rappresentanti di ciascun condominio si riuniscono per discutere e deliberare su questioni che riguardano le parti comuni.

Come funziona l’assemblea nel supercondominio

Il funzionamento delle assemblee nei supercondomini rappresenta una tematica di notevole interesse giuridico, particolarmente per quanto riguarda il calcolo delle maggioranze necessarie sia per la costituzione dell’assemblea stessa sia per l’approvazione delle deliberazioni.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 2406 del 25 gennaio 2024, ha fornito chiarimenti essenziali su tale questione, illuminando la prassi assembleare nei contesti in cui più condomini condividono parti comuni dell’edificio o del complesso immobiliare.

In un supercondominio, caratterizzato dalla coesistenza di più edifici o unità immobiliari con parti comuni, la partecipazione all’assemblea è aperta a tutti i condòmini (o ai loro rappresentanti muniti di delega). Le situazioni tipiche che richiedono l’intervento dell’assemblea comprendono la gestione ordinaria delle parti comuni e la nomina dell’amministratore, come delineato dall’art. 67, comma 3, delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile.

Come si calcolano le maggioranze nel supercondominio?

La definizione delle maggioranze per le decisioni assembleari si basa su due criteri principali:

• il numero degli aventi diritto (l’elemento personale);
• il valore millesimale delle singole unità immobiliari o dei singoli condomini coinvolti (l’elemento reale).

Questa distinzione è fondamentale per assicurare che ogni decisione rifletta equamente gli interessi e gli investimenti di tutti i partecipanti al supercondominio.

Gestione delle parti comuni nel supercondominio: novità legali 

La riforma del condominio ha introdotto importanti novità normative per la gestione delle parti comuni nei contesti di supercondominio, attraverso l’inserimento dell’art. 1117-bis nel Codice civile. Questa disposizione stabilisce che le norme sul condominio si applicano, ove compatibili, ogniqualvolta più unità immobiliari, edifici o condomini condividano parti comuni (come quelle indicate dall’art. 1117 cod. civ.).

Una delle implicazioni più significative della riforma riguarda la procedura di designazione dei rappresentanti dei singoli condomini all’interno del supercondominio. L’articolo 67 delle disposizioni per l’attuazione del Codice Civile prevede che, nei casi in cui i partecipanti superino il numero di 60, ogni condominio debba eleggere il proprio rappresentante per partecipare alle assemblee riguardanti la gestione delle parti comuni. Questo rappresentante viene scelto con la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio, assicurando così una rappresentanza equilibrata e proporzionale agli interessi in gioco.

Per garantire una corretta ripartizione delle spese e una gestione trasparente delle responsabilità, è necessaria la formazione di due distinte tabelle millesimali: una per il supercondominio, per la ripartizione delle spese comuni tra tutti gli edifici del complesso, e una per ogni singolo edificio, per la gestione interna delle spese e delle responsabilità.

Riscossione dei contributi nel supercondominio

Le spese relative alla manutenzione e alla gestione delle parti comuni del supercondominio sono ripartite tra tutti i condòmini dei diversi edifici, in genere in proporzione al valore millesimale della loro proprietà all’interno del complesso.

Questo significa che ciascun condomino contribuisce alle spese in misura proporzionale alla grandezza o al valore della propria unità immobiliare.

La Cassazione, con la sentenza n. 1141 del 16 gennaio 2023, ha ulteriormente chiarito la procedura per la riscossione dei contributi nel contesto del supercondominio.

L’amministratore del supercondominio ha la facoltà di richiedere un decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi dovuti da ciascun partecipante, seguendo le regole previste per i condomini ordinari. La sentenza specifica inoltre che non è possibile intraprendere azioni dirette nei confronti dell’amministratore di un singolo condominio per il recupero dell’intero importo dovuto dai condòmini rappresentati. Leggi sul punto Come gestire i debiti del condominio