Scopri come determinare la natura del sottotetto in un condominio e quali sono i criteri per stabilire se è comune o pertinenza dell’ultimo piano.

Nel contesto condominiale, spesso sorgono dubbi e controversie riguardo la natura del sottotetto: si chiede, di norma, come sapere se il sottotetto è condominiale o se è invece di proprietà del condomino dell’ultimo piano. Un altro frequente interrogativo è il seguente: qual è la differenza tra mansarda e sottotetto? In questo articolo, analizzeremo i criteri stabiliti dalla giurisprudenza della Cassazione [1] per comprendere se un sottotetto è da considerarsi comune o pertinenza dell’appartamento dell’ultimo piano.

La determinazione della natura del sottotetto

La giurisprudenza stabilisce che la natura del sottotetto di un edificio sia determinata, in primo luogo, dai titoli ossia i contratti di compravendita o il regolamento condominiale approvato all’unanimità. Sono questi a determinare innanzitutto a chi appartiene la proprietà del sottotetto. 

Dunque la prima cosa da fare è leggere il regolamento di condominio e il rogito notarile con cui il costruttore dell’edificio ha venduto l’appartamento dell’ultimo piano. Tuttavia, la proprietà esclusiva del sottotetto potrebbe figurare anche nel contratto di compravendita firmato dal costruttore con il primo condomino. 

Se la proprietà del sottotetto non dovesse apparire chiara da tali documenti si può ricorrere a presunzioni basate sulle caratteristiche strutturali e funzionali del sottotetto stesso, per come vedremo qui di seguito.

Il sottotetto come spazio comune

Un sottotetto può essere considerato comune – ossia condominiale – se, in base alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulta oggettivamente destinato – anche solo potenzialmente – all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune. 

Poniamo il caso di Tizio, che vive in un condominio dove il sottotetto è accessibile a tutti i condomini e viene utilizzato come deposito per biciclette e altri oggetti. In questo caso, è probabile che il sottotetto sia considerato comune.

Il sottotetto come pertinenza dell’ultimo piano

Al contrario, un sottotetto può essere considerato pertinenza dell’appartamento dell’ultimo piano se assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità, e se non presenta dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo.

Poniamo il caso di Caia, che abita all’ultimo piano di un condominio e utilizza il sottotetto solo come spazio di isolamento termico e acustico. In questo caso, il sottotetto potrebbe essere considerato pertinenza dell’appartamento di Caia.

Controversie e possibili soluzioni

In caso di controversie tra i condomini riguardo la natura del sottotetto, è fondamentale verificare l’esistenza di titoli che ne stabiliscano l’attribuzione. Se tali titoli non sono disponibili, sarà necessario analizzare le caratteristiche strutturali e funzionali del sottotetto per determinare se sia comune o pertinenza dell’ultimo piano.

Differenza tra sottotetto e mansarda

Nel contesto abitativo, i termini mansarda e sottotetto vengono spesso usati in modo intercambiabile, ma in realtà corrispondono a due tipologie di spazi ben diversi. Vediamo dunque, nel dettaglio, qual è la differenza tra mansarda e sottotetto, analizzando le loro caratteristiche e funzioni, nonché le normative che li riguardano.

Il sottotetto: caratteristiche e funzioni

Il sottotetto è lo spazio compreso tra il tetto e il solaio di copertura dell’unità immobiliare all’ultimo piano di un’abitazione. Ha un volume irregolare, con zone più ampie ed alte in corrispondenza della parte centrale del tetto, e zone meno fruibili dove la falda del tetto scende sotto l’altezza di 1,80 m. 

In genere, il sottotetto non è destinato ad essere abitabile e può essere utilizzato come deposito, magazzino comune, stenditoio o per ospitare impianti tecnici.

Di solito il sottotetto viene diviso in due diverse tipologie a seconda delle caratteristiche:

• camera d’aria: è un vano sprovvisto di solaio idoneo a sopportare il peso di persone e cose, e destinato esclusivamente a proteggere l’ultimo piano dell’edificio dagli agenti atmosferici;
• soffitta, ossia vano non abitabile ma utilizzabile soltanto come deposito, stenditoio, ecc.

La mansarda: uno spazio abitabile sotto il tetto

La mansarda, invece, è uno spazio abitabile ricavato all’interno del sottotetto. Per essere definita tale, deve rispondere a una serie di requisiti previsti dalla normativa, quali altezza minima e massima, rapporto aeroilluminante e requisiti di urbanizzazione primaria. La mansarda può essere costituita da uno o più ambienti, come un monolocale, una camera da letto o uno studio, e può far parte sia di abitazioni unifamiliari che di condomini.

Trasformare un sottotetto in mansarda: requisiti e iter burocratico

Per trasformare un sottotetto in mansarda abitabile, è necessario soddisfare alcuni requisiti, come l’altezza minima interna superiore a 1,50 m e il rapporto areoilluminante non inferiore a un ottavo. Inoltre, è importante seguire le normative vigenti, sia a livello nazionale che regionale, e nel caso di un condominio, verificare l’assenza di divieti al cambio di destinazione d’uso del sottotetto.