Valutazione immobiliare: chi può farla? Agenzie, esperti stimatori ed anche il Fisco con la banca dati Omi. Come capire se la stima è attendibile.

Come posso sapere quanto vale la mia casa? È una domanda ricorrente, che si pone non solo se hai intenzione di venderla, ma anche se vuoi conoscerne il valore patrimoniale, nella prospettiva di donarla ai tuoi futuri eredi o di metterla come garanzia ipotecaria per ottenere un finanziamento.

Quali sono i metodi di valutazione di un immobile?

In realtà i metodi di valutazione di un immobile ad uso abitativo, o anche commerciale, sono diversi, ma tutti, a fattor comune, esaminano una serie di parametri indispensabili per attribuire il corretto valore al bene: la superficie, la posizione, l’anno di costruzione, la qualità dell’edificio e molti altri ancora, che fra poco esamineremo in dettaglio. Ma le quotazioni possono essere discordanti, e quindi conviene capire a chi rivolgersi per avere una valutazione attendibile.

Come si determina il valore di mercato di una casa?

Intanto devi sapere che il valore di mercato di una casa, o di qualsiasi altro immobile, non dipende affatto dal prezzo a suo tempo pagato per l’acquisto, ma è soggetto alle leggi della domanda e dell’offerta e, dunque, all’andamento delle quotazioni: ci sono periodi in cui i mercati immobiliari registrano un boom e una notevole crescita ed altre fasi, invece, in cui si registra una stasi delle compravendite o addirittura un deprezzamento, perché i proprietari che vogliono vendere sono costretti a proporre prezzi inferiori, altrimenti non troverebbero acquirenti.

Così, per semplificare le valutazioni, si considerano alcuni fattori e parametri che incidono notevolmente sulla determinazione del valore dell’immobile e del suo possibile prezzo: non solo la metratura, ma anche l’ubicazione, lo stato di manutenzione della costruzione (che può essere ottimo oppure scadente), la presenza di servizi pubblici ed insediamenti commerciali in zona, l’altezza del piano dell’appartamento, la presenza o meno di ascensore e riscaldamento centralizzato o autonomo, la vista esterna, la luminosità dei locali, e il cosiddetto «stato locativo», cioè l’utilizzo dell’immobile da parte degli stessi proprietari oppure di inquilini (che, in base al contratto di affitto stipulato, potrebbero occupare la casa a lungo, diminuendone il valore commerciale per il compratore).

Come posso valutare il mio immobile?

Oggi valutare un immobile è molto facile, grazie ai numerosi applicativi gratuiti, presenti online sulla rete internet: semplicemente compilando il form ed inserendo i parametri richiesti, si ottiene, in risposta immediata, la quotazione presumibile, cioè compresa dentro un range (intervallo) di valori, minimi e massimi, che possono notevolmente discostarsi fra loro.

Ad esempio, per un piccolo appartamento situato nel centro di una città di medie dimensioni è possibile ricevere una valutazione “a forbice”, oscillante tra 170mila e 220mila euro, e questo non ci dice molto sul reale valore del bene.

Insomma, questa valutazione dell’immobile online è, per forza di cose, grossolana e poco accurata, e vale soltanto come indicazione generica. È necessario approfondire per avere risultati migliori.

A chi posso chiedere una valutazione?

Una quotazione più attendibile del valore reale ed attuale delle case messe in vendita viene fatta dalle agenzie immobiliari, che grazie a numerose banche dati – ed alla conoscenza di ogni agente del proprio territorio di operatività – dispongono dei dati commerciali aggiornati sulle compravendite effettuate, per tipologie analoghe e nelle stesse zone di ubicazione.

Gli agenti immobiliari hanno bisogno di conoscere preventivamente questi dati, per stabilire il giusto prezzo di vendita da proporre ai potenziali acquirenti: se è troppo alto, difficilmente arriveranno offerte, mentre se è eccessivamente basso la casa si venderà in fretta, ma il proprietario subirà una penalizzazione.

E neanche al mediatore immobiliare, grazie al quale l’affare viene concluso, perché la sua percentuale è solitamente commisurata al prezzo di compravendita fissato nella proposta irrevocabile di vendita, accettata dall’acquirente, e nel conseguente contratto preliminare che obbliga le parti a stipulare il rogito definitivo entro i termini pattuiti. Viceversa, ponendo in vendita la casa a un prezzo troppo alto si rischierà di non ricevere proposte, e dunque di non concludere l’affare nei tempi auspicati: perciò addio provvigione.

Quando fare una perizia per stabilire il valore della casa?

Un’alternativa utile, soprattutto per chi vuole fissare nero su bianco il valore della casa, è quella di chiedere ad un esperto (ingegnere, architetto, geometra, altro professionista abilitato a svolgere l’attività di stimatore, come i periti industriali e gli agronomi) una perizia, proprio come fanno le banche quando determinano il valore dell’immobile per il quale l’acquirente richiede il mutuo.

L’elaborato peritale redatto dal tecnico contiene la descrizione della precisa situazione di fatto dell’immobile: dunque ne determina il valore in base a dati concreti, e non soltanto a parametri presumibili, come la semplice moltiplicazione del valore medio al metro quadro moltiplicato per la superficie (che, oltretutto, può essere lorda o netta: la superficie catastale è molto diversa dai metri calpestabili, che a loro volta sono quasi sempre inferiori ai metri quadri commerciali).

Una direttiva europea, comunemente chiamata “Direttiva mutui” [1] contiene disposizioni, recepite anche dall’Abi (Associazione Bancaria Italiana) per uniformare le valutazioni degli immobili, menziona l’attività del «valutatore immobiliare» (figura professionale a tutt’oggi ancora non inserita in uno specifico Albo) e richiama la normativa tecnica di riferimento da applicare per compiere una corretta valutazione.

Per questo motivo le perizie di stima degli immobili sono standardizzate e appaiono simili, nello svolgimento e nell’esito, anche quando vengono commissionate da banche diverse: ogni istituto di credito deve sapere quanto vale il bene posto a garanzia del finanziamento.

Le valutazioni delle agenzie immobiliari sono attendibili?

Gli agenti immobiliari più seri avvertono sempre i clienti che la valutazione dell’immobile costituisce una stima, e non rappresenta affatto una garanzia di poter vendere a quel prezzo e neppure entro quella forbice di valori.

Inoltre l’agente immobiliare precisa la differenza tra una valutazione generale, basata sull’andamento delle compravendite di immobili similari per tipologia e metratura – e, pertanto, approssimativa – ed una valutazione personalizzata, che, invece, tiene conto delle reali caratteristiche del bene, anche per valorizzare aspetti non immediatamente tangibili, come una bella veduta esterna, o un giardino condominiale attrezzato per giochi e sport.

In ogni caso, il valore stimato di un immobile non è “moneta sonante”, ma è soltanto un indice ragionevole di quanto potrebbe valere quell’appartamento, o villetta, e di qual è il probabile prezzo che potrebbe ricavare il proprietario in caso di vendita nei prossimi mesi.

Come sapere il valore della casa con la banca dati Omi

Esiste un’ottima procedura per conoscere il valore del proprio immobile consultando la banca dati Omi – l’Osservatorio del mercato immobiliare – dell’Agenzia delle Entrate. Questo archivio è disponibile gratuitamente online, sul sito dell’Agenzia delle Entrate nella sezione “Servizi”, e vi si può accedere in forma anonima, senza registrazione. Per procedere basta selezionare la Provincia ed il Comune ove è ubicato l’immobile, indicare la fascia (centrale, semicentrale, periferico), specificare (nei Comuni di grandi dimensioni) la zona ed il quartiere, scegliere il periodo di riferimento di osservazione delle compravendite (ad esempio, 2° semestre 2022).

A questo punto il sistema restituirà una schermata a video, in risposta all’interrogazione dell’utente, con una tabella da cui si può individuare il valore di mercato al metro quadro, compreso tra un minimo ed un massimo, per le compravendite immobiliari osservate nel periodo prescelto, in relazione allo stato conservativo più frequentemente osservato (ad esempio: “normale”) ed alla tipologia (ad esempio: abitazioni di tipo civile o economico, box, posti auto scoperti); vengono esposti anche i valori di locazione (espressi in metro quadro per ogni mese di affitto).

Approfondimenti

Per altre informazioni, leggi anche “Qual è il prezzo giusto per vendere casa?” e “Come calcolare il valore di mercato di una casa“.