La clausola arbitrale nei regolamenti può velocizzare la risoluzione delle liti condominiali in tempi brevissimi e senza dover ricorrere al tribunale.

La notoria lentezza del sistema giudiziario italiano spesso compromette la protezione efficace dei diritti individuali. Questo aspetto diventa particolarmente critico in ambito condominiale, dove può portare a un’effettiva paralisi delle attività, bloccando le decisioni assembleari e ritardando l’esecuzione di lavori urgenti. È bene tuttavia sapere che esiste un metodo per risolvere le liti condominiali senza giudice e, quindi, in tempi relativamente brevi. Questo sistema si chiama “arbitrato”: si tratta di una procedura, regolamentata dalla legge, che garantisce la stessa certezza di una sentenza del tribunale ma con un iter accelerato, del tutto identico a quanto spesso succede in ambito societario o sportivo.

In questo articolo vedremo quindi come ricorrere all’arbitrato in ambito condominiale evitando il ricorso al giudice ogni volta che si presenta una lite tra uno o più condomini e condominio. Ma procediamo con ordine.

Cos’è l’arbitrato?

L’arbitrato è una procedura che consente di risolvere una controversia demandando la sua definizione a un soggetto privato, scelto di comune accordo tra le parti prima che la lita insorga o anche successivamente. Tale soggetto non deve avere competenze particolari né deve essere iscritto in appositi albi. È chiaro però che, per ottenere una soluzione efficace della vertenza, egli dovrebbe vantare una certa esperienza (pratica e teorica, ma soprattutto normativa) della materia che gli viene affidata. È possibile nominare anche più arbitri, purché in numero dispari.

La decisione dell’arbitro, che prende il nome di lodo arbitrale, ha la stessa forza ed efficacia di una sentenza del giudice. Sicché, in caso di mancato rispetto della stessa, è possibile ricorrere all’ufficiale giudiziario.

Affinché si possa procedere con l’arbitrato è necessario che le parti in conflitto abbiano preventivamente condiviso tale scelta. Non è quindi possibile nominare un arbitro se prima non c’è stato un accordo scritto. Questo accordo si chiama “clausola arbitrale” e, nell’ambito condominiale, deve essere inserita nel regolamento condominiale.

Cosa è possibile decidere con l’arbitrato?

La clausola arbitrale inserita nel regolamento può applicarsi unicamente alle liti tra condomini e condominio e non anche alle questioni private tra condomini (ad esempio il danneggiamento per infiltrazioni di acqua), salvo non vi sia autonomo patto tra gli stessi.

Il condominio può anche inserire la clausola arbitrale nei contratti di appalto stipulati con le imprese che devono eseguire dei lavori, anticipando così eventuali litigiosità future.

Quali sono i vantaggi del ricorso all’arbitrato?

L’arbitrato offre diversi vantaggi rispetto al tradizionale processo giudiziario. Innanzitutto, permette alle parti di selezionare un arbitro di propria fiducia, con specifiche competenze giuridiche o tecniche pertinenti alla controversia. Di solito si ricorre a un avvocato, a un magistrato in pensione oppure a un amministratore di condominio particolarmente ferrato in materia legale.

In secondo luogo, l’arbitrato si caratterizza per la sua rapidità, poiché il lodo arbitrale viene emesso in tempi molto più brevi rispetto a una sentenza giudiziale.

Infine, il procedimento e la decisione sono vincolanti per le parti (proprio come una normale sentenza) e tendenzialmente riservati, garantendo una certa discrezione.

Quando è valida la clausola arbitrale in condominio?

Non tutte le clausole arbitrali inserite nei regolamenti condominiali sono automaticamente valide. Affinché una clausola sia effettivamente vincolante, il regolamento condominiale deve essere di tipo contrattuale, ossia approvato all’unanimità o allegato ai vari atti di compravendita delle singole unità immobiliari.

Se invece il regolamento è stato approvato solo dalla maggioranza dei condòmini (regolamento di tipo assemblare), la clausola non ha valore vincolante. Tuttavia, anche in questi casi, il condominio e la controparte possono decidere di affidarsi all’arbitrato stipulando un compromesso.

Come funziona l’arbitrato in condominio?

Nella clausola arbitrale le parti possono specificare il tipo di controversie da deferire all’arbitro e indicano le modalità di nomina degli stessi, oltre ad altri dettagli procedimentali.

Una volta inserita la clausola arbitrale nel regolamento, tanto il condominio quanto i condomini sono tenuti a rispettarla, non potendo più avvalersi del giudice ordinario. E ciò anche quando la clausola usa il verbo “potere” e non “dovere” (ad esempio «ogni condomino dissenziente con la delibera assembleare può fare ricorso a un collegio arbitrale»). Non avrebbe altrimenti senso inserire una clausola arbitrale facoltativa (Trib. di Vallo della Lucania sent. n. 924/2023).

Ciascuna delle parti che ha stipulato l’accordo di arbitrato può dare inizio al procedimento arbitrale.

Di regola ciascuna parte si fa assistere nel procedimento di arbitrato da un avvocato.

La parte interessata dà inizio all’arbitrato con una domanda nella quale:

• manifesta la pretesa nei confronti della controparte;
• dichiara di voler promuovere un giudizio arbitrale;
• nomina l’arbitro di sua competenza, secondo le regole contenute nell’accordo, a meno che i nomi degli arbitri non siano già indicati nello stesso.

La domanda non deve necessariamente contenere una precisa formulazione dei quesiti.

La domanda va notificata alla controparte.

l procedimento arbitrale segue le regole previste dalle parti nell’accordo arbitrale o in un atto separato precedente all’inizio dell’arbitrato.

L’accordo delle parti sulle norme da osservare può intervenire anche dopo l’inizio dell’arbitrato, purché ricorra anche l’assenso degli arbitri.

Gli arbitri devono in ogni caso attuare il principio del contraddittorio, concedendo alle parti ragionevoli ed equivalenti possibilità di difesa.

L’arbitro unico o il collegio arbitrale decidono la controversia pronunciando un lodo entro un termine prestabilito dalle parti e nella forma prevista dalla legge.

Il lodo è deliberato a maggioranza di voti con la partecipazione di tutti gli arbitri.

Entro quanto tempo si risolve la lite condominiale con l’arbitrato?

Il termine per la pronuncia del lodo è fissato dalle parti nell’accordo arbitrale o in un accordo precedente all’accettazione degli arbitri.

In mancanza deve essere pronunciato entro 240 giorni dall’accettazione dell’incarico dell’arbitro unico o dall’ultima accettazione nel caso di più arbitri.