Gli strumenti che la legge mette a disposizione per dirimere in modo definitivo i conflitti che possono sorgere in condominio; rimedi di carattere conciliativo e giudiziario.
In quasi tutti i condomini, prima o poi, sorgono contrasti: dall’utilizzo degli spazi comuni alla gestione da parte dell’amministratore, dalle spese da sostenere al recupero dei crediti nei confronti dei proprietari morosi, cui si aggiungono i contrasti tra i singoli abitanti dell’edificio. Questo scenario solleva una questione cruciale: come risolvere in modo efficace una lite condominiale? Questa problematica, spesso trascurata, può degenerare in conflitti duraturi e costosi. Il seguente articolo mira a esplorare strategie legali e pratiche per gestire e risolvere queste liti, promuovendo un approccio costruttivo e conciliativo.
Liti condominiali: qual è lo strumento di risoluzione più efficace?
Secondo il decreto legislativo n. 28/2010, in specifiche aree giuridiche, inclusi i conflitti all’interno di un condominio, è richiesto che le parti coinvolte si impegnino a cercare una soluzione amichevole prima di procedere con un’azione legale in Tribunale. Questo requisito ha come finalità principale quella di alleviare il carico di lavoro degli organi giudiziari italiani, spesso sovraccarichi di cause.
Questa disposizione rappresenta anche un vantaggio per le parti implicate, poiché offre loro la possibilità di evitare processi prolungati e dispendiosi, puntando a trovare un accordo reciprocamente vantaggioso.
Con l’aiuto di un mediatore, si possono esplorare soluzioni innovative e su misura, che difficilmente emergerebbero in un processo legale standard. Prendere seriamente in considerazione questo passaggio iniziale può quindi essere un’opportunità per affrontare e risolvere rapidamente e efficacemente la controversia.
Tuttavia, è importante notare che non è sempre obbligatorio sottoporre ogni disaccordo condominiale a un processo di mediazione. In questo ambito, ci sono state diverse precisazioni legislative negli ultimi anni, indicando che non tutte le dispute in tale contesto richiedono necessariamente un tentativo di conciliazione.
Generalmente, quando il disaccordo riguarda il condominio nel suo insieme, è essenziale cercare una composizione tramite un mediatore. Al contrario, nei casi in cui il disaccordo si verifica tra singoli proprietari, non è necessario seguire questo percorso.
Mediazione obbligatoria in condominio: come funziona?
Nel contesto delle dispute relative a questioni condominiali, è generalmente richiesto per legge di impegnarsi in una procedura di mediazione obbligatoria prima di iniziare un’azione legale. Solo nel caso in cui questo tentativo di accordo non porti a una soluzione condivisa, è consentito procedere con un’azione avanti al Tribunale. Questa fase iniziale è quindi considerata un prerequisito essenziale per procedere (in termini tecnici, una condizione di procedibilità dell’azione).
Nel caso in cui la mediazione non produca un esito positivo, è comunque possibile avviare un procedimento giudiziario seguendo quanto previsto dal codice di procedura civile. L’intento principale della mediazione extragiudiziale, guidata da un mediatore, è di cercare di evitare un confronto diretto in Tribunale, pur essendo un passaggio necessario in determinate situazioni prima di una causa.
Per avviare un processo di mediazione in queste liti, è necessario presentare una richiesta presso un organismo di mediazione accreditato presso il Ministero della Giustizia, situato nella giurisdizione del Tribunale territorialmente competente.
Il processo di mediazione extragiudiziale viene condotto nell’ente di mediazione selezionato e non può superare la durata di tre mesi.
È cruciale evidenziare che, durante questi incontri, è necessaria la presenza fisica delle parti coinvolte, non essendo sufficiente la sola rappresentanza legale attraverso gli avvocati. Qualora una parte non possa partecipare, è richiesto che fornisca una giustificazione valida per la sua assenza. La partecipazione del solo avvocato non è ritenuta adeguata per compensare la mancanza della parte interessata.
Inoltre, qualora una delle parti non partecipi al tentativo di conciliazione, e in seguito si proceda a un giudizio, questa può essere tenuta a pagare il contributo unificato necessario per il procedimento giudiziario, indipendentemente dall’esito favorevole della causa a suo favore.
La presentazione di una richiesta di mediazione ha lo stesso effetto di una domanda presentata in sede giudiziaria, ovvero serve a interrompere il termine di prescrizione del diritto in questione.
Se la mediazione ha esito positivo, si redige un verbale contenente l’accordo intervenuto tra gli interessati, avente valore di titolo esecutivo. Se invece l’esito è negativo, il relativo verbale verrà prodotto nel giudizio che si intraprenderà davanti al Tribunale.
Liti condominiali: quando è obbligatoria la mediazione?
Le norme vigenti stabiliscono che la mediazione debba essere intrapresa per una serie di questioni specifiche nel contesto condominiale, tra cui:
- rispetto e attuazione delle decisioni prese dall’assemblea condominiale;
- utilizzo degli spazi e servizi comuni;
- spese relative alla manutenzione delle parti comuni;
- gestione e rendicontazione finanziaria del condominio;
- mancato pagamento delle remunerazioni dell’amministratore;
- inadempienze rispetto al regolamento condominiale.
Sono tuttavia escluse dalla necessità di mediazione:
- le dispute di natura privata tra singoli proprietari;
- i contrasti che non riguardano direttamente la gestione o la manutenzione del condominio;
- le controversie in cui il condominio è in conflitto con un soggetto esterno, ad esempio un appaltatore incaricato per specifici lavori.
Nel caso di richieste di risarcimento danni, la mediazione extragiudiziale diventa un requisito obbligatorio solo se una delle parti coinvolte è il condominio stesso.
Per quanto riguarda il recupero di crediti mediante decreto ingiuntivo, l’amministratore del condominio non è tenuto a ricorrere inizialmente alla mediazione, a meno che non venga richiesto dal giudice in risposta a un’opposizione da parte del debitore.
Anche nei casi in cui la mediazione è facoltativa, ricorrervi può essere comunque utile per porre fine ai contrasti in modo pacifico e per risparmiare sui costi, certamente superiori, di un procedimento avanti al Tribunale.
Liti condominiali: come funziona il procedimento davanti al Tribunale?
Abbiamo visto come risolvere in modo efficace una lite condominiale: il ricorso alla mediazione, anche quando non è obbligatoria, consente di venire a capo di molti contrasti, senza lasciare strascichi in termini emotivi e consentendo un notevole risparmio di denaro e di tempo. Quando, tuttavia, questa strada non porta alla soluzione del contrasto, può essere inevitabile intraprendere un’azione giudiziaria.
Normalmente, un procedimento civile richiede un notevole lasso di tempo e risulta essere oneroso, estendendosi spesso su diversi anni prima di raggiungere una decisione finale. Pertanto, è essenziale valutare questi fattori quando si prende la decisione di procedere legalmente per affermare un diritto.
La lunghezza dei procedimenti giudiziari per risolvere liti condominiali deriva dalla loro struttura, che comprende diverse fasi, ognuna con propri tempi e modi di esecuzione.
Ecco un elenco di queste fasi:
- notifica dell’atto di citazione: se la mediazione non è obbligatoria o non ha successo, diventa necessario procedere, notificando l’atto di citazione, che dettaglia le richieste. La controparte ha un termine per rispondere e difendersi;
- udienza di prima comparizione: durante questa fase, si verificano gli adempimenti formali e si invitano le parti a presentare prove e testimoni, assegnando loro un termine per farlo e un altro per contestare le rispettive richieste;
- fase istruttoria: questa è la parte più complessa, dove si analizzano documenti e prove e si sentono eventuali testimoni. A seconda dell’oggetto della controversia, può succedere che il giudice nomini un esperto, il consulente tecnico d’ufficio (Ctu), incaricandolo di redigere una relazione su aspetti tecnici della controversia. Lo svolgimento delle relative operazioni richiede ulteriore tempo;
- fase decisoria: dopo i vari dibattiti, si programma l’udienza finale per permettere alle parti di ribadire le proprie posizioni (precisazione delle conclusioni), seguita dalla pubblicazione della sentenza, che può richiedere mesi per essere emessa.
È importante sottolineare che esistono tre gradi di giudizio, quindi una sentenza può essere contestata in appello e, successivamente, presso la Corte di Cassazione. Si comprenderà, quindi, che il ricorso alla mediazione è senz’altro consigliabile.