Cosa fare se le ostilità tra i condòmini sono irriducibili e impediscono all’assemblea di deliberare? Quando si può fare ricorso al giudice?

L’assemblea condominiale si basa sul principio maggioritario: le deliberazioni adottate dalla maggioranza si applicano a tutti, anche a coloro che hanno espresso voto contrario. Per giungere a una decisione, però, occorre che siano raggiunte le soglie minime previste dalla legge: i cosiddetti quorum.

Perché l’adunanza possa validamente votare è infatti necessario infatti che partecipi un certo numero di condòmini in rappresentanza di una determinata quota espressa in millesimi; lo stesso vale per la deliberazione, la quale non può essere adottata in assenza delle maggioranze, per teste e per quote, stabilite dalla legge.

Proprio per tale ragione, può accadere che l’assemblea resti paralizzata, cioè che si trovi in una situazione di stallo per via dell’impossibilità di raggiungere i quorum stabiliti dalla legge. Si tratta di una circostanza presa in considerazione dallo stesso Codice civile, il quale in alcuni casi stabilisce che anche un solo condomino può fare ricorso al giudice affinché si sostituisca all’assemblea che non è in grado di decidere: si pensi all’ipotesi in cui la nomina dell’amministratore e l’adozione di un regolamento siano obbligatorie.

Con il presente articolo vedremo cosa è possibile fare per risolvere le controversie durante l’assemblea condominiale al fine di evitare la paralisi della gestione dell’edificio.

Controversie durante assemblea condominio: cosa sono?

Le controversie durante l’assemblea condominiale sono quelle che impediscono di adottare una decisione, cioè di raggiungere il quorum deliberativo stabilito dalla legge.

Una situazione del genere si verifica tanto nei grandi edifici quanto in quelli di più ridotte dimensioni: anzi, proprio nelle realtà più piccole l’attrito che si crea tra i proprietari può essere perfino maggiore.

Si pensi al fabbricato costituito da soli quattro condòmini, irriducibili nemici, divisi in due fazioni contrapposte.

Cosa fare in queste ipotesi? Come impedire che una controversia sorta durante un’assemblea di condominio paralizzi la gestione dell’edificio?

Condominio: come impedire lo stallo dell’assemblea?

Per evitare che l’assemblea condominiale subisca una paralisi a causa delle controversie tra condòmini che impediscono di assumere una decisione valida, è possibile aggiornare la riunione a nuova data: così facendo, si consente ai litiganti di trovare una soluzione in vista della prossima adunanza.

In altre parole, se il presidente dell’assemblea constata l’impossibilità di poter assumere qualsiasi tipo di decisione, può porre fine alla riunione rappresentando all’interno del verbale che i condòmini si incontreranno in una nuova riunione che avrà come oggetto il medesimo ordine del giorno.

Per fare ciò, però, è sempre necessario il consenso dei presenti, i quali di comune accordo decidono di aggiornarsi a nuova data.

Secondo la giurisprudenza [1], la nuova assemblea, sebbene prevista nel verbale della precedente, necessita comunque di una nuova convocazione da trasmettere a tutti i condòmini, anche a coloro che non erano presenti all’adunanza.

Se non c’è accordo nemmeno sul rinvio, allora il presidente non potrà fare altro che riportare i voti espressi dall’assemblea e chiudere il verbale senza che l’adunanza abbia adottato alcuna decisione.

Anche in questa ipotesi, cioè quando non è stato possibile ottenere un rinvio perché i condòmini non hanno prestato il consenso neanche a quello, l’amministratore, constata la necessità di assumere la decisione inizialmente bocciata, potrà convocare nuovamente l’assemblea con lo stesso ordine del giorno: nessuna norma, infatti, vieta all’assemblea di esprimersi più volte sullo stesso argomento, soprattutto quando nessuna decisione è stata presa per via del contrasto tra i condòmini.

Condominio: che fare se l’assemblea non decide?

Se non c’è modo di superare lo stallo causato dalla controversia tra condòmini durante l’assemblea, è possibile fare ricorso al giudice affinché adotti gli opportuni provvedimenti.

Ciò può avvenire:

• nei casi espressamente previsti dalla legge, come ad esempio nelle ipotesi di nomina di un amministratore e di approvazione del regolamento, quando tali adempimenti siano obbligatori;
• più in generale, ogni volta che non si adottano i provvedimenti necessari per l’amministrazione dell’edificio, ad esempio perché non si forma una maggioranza: in tali casi soccorre la norma di legge prevista per la comunione [2], secondo la quale ciascun partecipante può ricorrere al giudice affinché si sostituisca all’assemblea inerte.

Per ulteriori approfondimenti, si legga l’articolo dal titolo Che fare se l’assemblea di condominio non prende una decisione.

L’amministratore può decidere autonomamente?

Non va infine dimenticato che, quando si tratta di interventi che rientrano nell’ordinaria manutenzione oppure in quella straordinaria, ma in questo caso solo se ricorre una particolare urgenza, l’amministratore è legittimato ad agire in autonomia, senza alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea.

Proprio al fine di evitare di interpellare continuamente l’assemblea oppure di paralizzare la gestione per via delle controversie tra condòmini, la legge ha conferito all’amministratore ampi poteri di gestione, i quali possono essere azionati senza il permesso dei condòmini.

Se l’assemblea non si mette d’accordo sulla ditta a cui affidare la pulizia delle scale, potrà farlo l’amministratore anche contro il volere dell’assemblea, trattandosi di decisione che rientra nella manutenzione ordinaria dell’edificio.