Come ripartire le spese condominiali per l’impermeabilizzazione della copertura dei box auto.

In un condominio con box interrati situati sotto il giardino condominiale, si pone il problema di come ripartire le spese per l’impermeabilizzazione dei box stessi.

La questione è particolarmente rilevante quando l’intervento prevede il rifacimento completo della copertura, con la conseguente necessità di rimuovere la terra.

In assenza di specifiche indicazioni nel regolamento condominiale, la giurisprudenza fornisce dei criteri per la ripartizione delle spese.

Natura della copertura dei box auto

La copertura dei box auto rientra tra le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., in quanto parte necessaria all’uso comune, laddove essa sia parte del cortile condominiale e quindi tutti i condomini, anche coloro che non siano proprietari dei garage interrati, vi possano camminare sopra.

Ripartizione delle spese copertura garage interrati

Secondo l’articolo 1125 del Codice civile, le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani sovrastanti (Cass. sent. n. 18006/2021). Questo perché la copertura dei box auto svolge una funzione analoga a quella del solaio.

Nel caso specifico, le spese per l’impermeabilizzazione dei box interrati vanno ripartite tra tutti i condòmini (compresi i proprietari dei box) e i proprietari dei box stessi, in parti uguali.

La ripartizione deve avvenire nel seguente modo:

• 50% delle spese a carico di tutti i condomini
• 50% delle spese a carico dei proprietari dei box sottostanti

Come chiarito dalla giurisprudenza, la ripartizione delle spese deve tenere conto della funzione di copertura della struttura, che serve in maniera eguale e indifferenziata le varie unità immobiliari dell’edificio (Cass. sent. n. 24927 del 07.10.2019]. Non è possibile limitare la ripartizione solo ai proprietari dei vani sottostanti, ma deve considerare la funzione complessiva della copertura.

Giurisprudenza su ripartizione spese box auto interrati

La Cassazione, con sentenza del 16 febbraio 2012, n. 2243, ha affermato che, «nell’ipotesi di lavori di manutenzione straordinaria limitati alla pavimentazione di un cortile condominiale, avente la funzione di dare aria e luce al condominio, di generico e indifferenziato calpestio e, altresì, di consentire l’accesso di veicoli, le relative spese vanno ripartite fra tutti i condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, mentre se detti lavori riguardino “anche” la struttura le relative spese vanno ripartite, invece, in parti eguali fra tutti i condòmini contitolari del cortile, da un lato, e i proprietari esclusivi dei garage, dall’altro». Non cambia tale stato di cose il fatto che sopra i box vi sia un giardino condominiale.

Criteri di ripartizione copertura box auto

Veniamo ora alle singole voci di spesa per comprendere su chi debbano gravare e come debbano essere ripartite tra i condomini:

• movimentazione terra e rifacimento impermeabilizzazione: sono a carico, per metà, di tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà e, per l’altra metà, dei soli proprietari dei box;
• rifacimento pavimentazione o manto erboso: sono a carico di tutti i condòmini, compresi i proprietari dei box, in base ai millesimi di proprietà;
• intonaco, decorazione e tinta del soffitto dei box: sono a carico dei soli proprietari dei box.

Deroghe

Eventuali deroghe a questo criterio di ripartizione possono essere stabilite solo attraverso:

• una convenzione contenuta nel regolamento condominiale contrattuale, ossia approvato all’unanimità o allegato ai singoli atti di compravendita;
• una deliberazione assembleare approvata all’unanimità.