Nei condomini, i costi per l’installazione di un nuovo impianto citofonico devono generalmente essere divisi per millesimi di proprietà. Questo vale a meno che non ci sia un accordo unanime tra tutti i condòmini per adottare un criterio di ripartizione diverso.

Ipotizziamo il caso di un condominio che accetti un preventivo per il rifacimento completo dell’impianto videocitofonico. L’amministratore propone di dividere la spesa in parti uguali, sostenendo che tutti i condòmini ne fanno lo stesso uso. La domanda, a questo punto, sorge spontanea: è corretto il criterio proposto dall’amministratore? Come ripartire le spese del citofono?

Come si suddividono le spese per l’impianto del videocitofono?

Per quanto riguarda l’impianto dei citofoni, è importante distinguere tra l’apparecchio interno, ossia il videocitofono nelle singole unità immobiliari, e l’apparecchio esterno con i relativi cavi.

L’apparecchio interno è considerato un bene di proprietà individuale, con costi a carico del singolo condomino. In pratica, l’eventuale sostituzione o riparazione è di competenza del titolare dell’unità immobiliare in cui si trova l’impianto

Invece, l’apparecchio esterno e l’impianto complessivo, con i relativi fili elettrici, sono beni comuni. Non vi è dubbio dunque che tali oneri vadano ripartiti su ciascun condomino che dispone dell’allaccio al videocitofono (anche se poi non ne fa materialmente uso).

Sorge però il problema se la divisione della spesa debba avvenire per quote uguali oppure per millesimi.

Ebbene, secondo l’articolo 1123 del Codice Civile, la ripartizione di tutte le spese inerenti alla gestione e manutenzione dei beni comuni, come l’impianto esterno del videocitofono, deve essere suddivisa per millesimi di proprietà.

Quando è possibile dividere le spese del citofono in parti uguali

È possibile derogare a questo criterio solo se tutti i condòmini concordano su un diverso metodo di ripartizione, come la divisione in parti uguali. In altri termini, per poter dividere le spese del citofono in parti uguali è sempre necessaria l’unanimità. La quale si può raggiunge in tre modi:

• con un regolamento contrattuale (ossia approvato da tutti i condomini o allegato ai singoli atti di compravendita);
• con una delibera cui partecipino tutti i condomini e ciascuno di questi voti a favore;
• con un accordo scritto e firmato da tutti i condomini, anche se in momenti tra loro temporalmente diversi.

Cosa dice la giurisprudenza sulla divisione delle spese del citofono?

La giurisprudenza è costante e univoca nel ritenere che la delibera condominiale a maggioranza che modifichi il criterio di ripartizione legale delle spese è nulla (Cassazione civile, sezione II, 31 luglio 2020, n.16531, e sezione VI, 13 novembre 2018, n. 29220).

La nullità deriva dal fatto che si deroga definitivamente al criterio dell’articolo 1123 del codice civile senza la prescritta unanimità. Da ciò derivano due conseguenze importanti:

• la delibera può essere impugnata in qualsiasi momento, anche a distanza di numerosi anni;
• l’impugnazione può essere sollevata da ciascun condomino che vi abbia interesse, anche se inizialmente ha votato a favore.

Nel caso descritto dal quesito, quindi, la ripartizione della spesa per la parte comune dell’impianto dei citofoni va suddivisa per millesimi, salvo che con un accordo all’unanimità si decida di suddividerla in parti uguali.