Cosa fare se l’amministratore non vuole convocare l’assemblea e come indire la riunione da soli. 

Ogni condomino ha diritto di chiedere all’amministratore la convocazione dell’assemblea per portare all’attenzione di tutti i partecipanti al condominio le problematiche di interesse comune o individuale. Si pensi alla necessità di votare sulla manutenzione del tetto, sulla rimozione delle foglie dal giardino, sulla revoca dello stesso amministratore. 

Uno dei dubbi che sorge puntualmente in tali occasioni è: come chiedere un’assemblea di condomino? Ed in particolar modo: l’amministratore è tenuto ad ottemperare alla richiesta avanzata dal condomino o può rifiutarsi? E nel caso in cui dovesse essere “sordo” alle ripetute istanze, c’è un modo per superare l’ostacolo e convocare da soli l’assemblea? Ecco le risposte a queste e molte altre domande sul tema.

L’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea?

Ciascun condomino, anche individualmente, può rivolgersi all’amministratore per chiedere di convocare l’assemblea al fine di discutere e deliberare su questioni che, seppur scaturenti da un interesse individuale, possono avere riflessi per l’intero condominio.

Tuttavia, se la richiesta viene presentata da un solo condomino, l’amministratore non è tenuto a darvi seguito: non è cioè obbligato a convocare l’assemblea. 

Il “capo condomino” deve infatti contemperare le esigenze del singolo con quelle del gruppo, non potendo indire una riunione di condominio ogni volta che qualcuno lo chieda. Peraltro non si dimentichi che ogni convocazione pone una spesa sul bilancio comune a causa dell’invio delle raccomandate con le convocazioni. 

Sicché, se non ci sono questioni particolarmente urgenti da dibattere, se cioè il ritardo non pregiudica gravemente i diritti del singolo o del condominio nella sua interezza, l’amministratore può prendere nota della richiesta e inserire la questione nei punti all’ordine del giorno della prossima assemblea.

In ogni caso è bene sapere che, per legge, l’amministratore deve convocare almeno un’assemblea all’anno. E ciò al fine di:

• approvare il bilancio condominiale;
• approvare il piano di riparto delle spese condominiali;
• decidere sul rinnovo del mandato all’amministratore o per la sua revoca.

Proprio in tale occasione, dunque, l’amministratore potrebbe inserire, tra i punti da discutere, anche le questioni indicate dal condomino.

Come chiedere un’assemblea di condominio all’amministratore

Per ottenere la convocazione dell’assemblea è opportuno – anche se non obbligatorio – inviare una domanda formale all’amministratore tramite raccomandata a.r. o Pec. 

Nella comunicazione andranno evidenziate le ragioni per cui si chiede di indire la riunione di condominio, mettendo in risalto le implicazioni che esse hanno per gli interessi collettivi. 

Meglio sarà motivata l’istanza, più possibilità ci sono che essa venga accolta. 

Consulta comunque il regolamento di condominio perché potrebbe contenere specifiche istruzioni in merito. 

Se la tua richiesta dovesse essere condivisa da altri condomini, cerca di procurarti la loro firma sull’istanza in modo che l’amministratore possa sentirsi maggiormente vincolato dinanzi a un’esigenza comune. 

Quando imporre all’amministratore la convocazione dell’assemblea? 

La facoltà dell’amministratore di convocare l’assemblea su istanza dei condomini diventa un vero e proprio obbligo quando a farne richiesta sono almeno:

• due o più condomini;
• che rappresentino almeno un sesto dei millesimi dell’edificio.

La richiesta, in questo caso, dovrà essere spedita necessariamente con raccomandata a/r, Pec o con lettera consegnata a mani e controfirmata per accettazione. 

Ricevuta la richiesta dei condomini con il rispetto di tale soglia, l’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea.

Che fare se l’amministratore non convoca l’assemblea?

Se, entro 10 giorni dal ricevimento della richiesta, l’amministratore non convoca l’assemblea, i condomini possono procedere a farlo da soli. A tal fine, bisognerà che qualcuno si assuma il compito di:

• redigere gli avvisi di convocazione, indicando il luogo, la data e l’orario della riunione in prima convocazione e di quella in seconda convocazione (tra la prima e la seconda deve esserci almeno un giorno di distanza, ma non necessariamente 24 ore);
• indicare, nell’avviso di convocazione, in modo dettagliato, i punti all’ordine del giorno che andranno discussi;
• far presente, nell’avviso, che si tratta di autoconvocazione dell’assemblea, disposta proprio a causa dell’inerzia dell’amministratore;
• intestare gli avvisi di convocazione ai singoli proprietari dei vari appartamenti. A tal fine, chi non conosce l’intestazione degli immobili può chiedere all’amministratore di consultare il registro dell’anagrafe condominiale dove risultano nomi e indirizzi di tutti i condomini;
• spedire gli avvisi tramite raccomandata a/r oppure consegnarli a mano ai diretti interessati avendo in questo caso cura di farsi firmare una ricevuta per accettazione.

Cosa fare contro l’amministratore che non convoca l’assemblea?

L’amministratore che non convoca l’assemblea almeno una volta all’anno per l’approvazione del bilancio e del piano di riparto o che non ottempera alla richiesta avanzata da almeno due condomini che rappresentino un sesto dei millesimi è responsabile professionalmente. Pertanto può essere revocato tanto dall’assemblea (in apposita riunione) oppure dal tribunale. Al tribunale però si può rivolgere anche un solo condomino, che evidentemente vi provvederà proprio se e quando l’assemblea non si riunisce o non è in grado di decidere. Il ricorso va comunque presentato a mezzo del patrocinio del proprio avvocato. Il ricorso non deve però essere notificato a tutti gli altri condomini, essendo sufficiente la sola notifica all’amministratore.

Quali sono le maggioranze per l’assemblea convocata dai condomini?

Le regole sui quorum costitutivi e deliberativi per l’assemblea convocata dai condomini sono identiche a quelle ordinarie. Pertanto: 

• in prima convocazione dev’essere presente la maggioranza dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno due terzi del valore dell’edificio (667 millesimi); 
• in seconda convocazione, dev’essere invece presente almeno un terzo dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno un terzo del valore dell’edificio (334 millesimi).

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