Come tutelare la casa dai creditori: tutti gli strumento a difesa del debitore. 

La vita è imprevedibile: il lavoro va e viene, le iniziative economiche sono sempre più esposte al fallimento. In un quadro economico così incerto, è normale prendere in anticipo le giuste precauzioni per tutelare i propri beni dai creditori, primo tra tutti la casa. Non c’è un momento giusto per predisporre le dovute cautele: prima si procede – anche quando non si è palesato all’orizzonte alcun rischio – più sono le possibilità di portare a segno l’obiettivo.

In questo articolo cercheremo di svelare come rendere impignorabile la casa, ossia gli strumenti giuridici leciti che l’ordinamento riconosce e che servono per tutelarsi dai creditori. Ma procediamo con ordine.

Quando agire per rendere impignorabile la casa?

Per rendere impignorabile la casa bisogna agire prima che il creditore iscriva ipoteca e, possibilmente, ancor prima della nascita del debito. Difatti, se si agisce dopo l’iscrizione dell’ipoteca, qualsiasi atto di cessione del bene è inopponibile al creditore (che pertanto potrà pignorare l’immobile anche in capo al nuovo proprietario). Se invece si agisce prima dell’ipoteca ma quando il debito è già sorto, il creditore potrebbe esperire l’azione revocatoria: una causa cioè rivolta a rendere inefficace l’atto compiuto dal debitore (di solito una vendita o una donazione). Ci sono però solo cinque anni di tempo per l’azione revocatoria: se il creditore non agisce entro tale termine, l’atto diventa definitivo. 

Ad esempio, ipotizziamo una persona che chieda un prestito a una finanziaria e, il giorno dopo, intesti la casa al proprio figlio. Tale atto di donazione può essere impugnato dalla società creditrice entro cinque anni dalla sua trascrizione nei pubblici registri immobiliari. Ma difficilmente lo farà fintantoché il debitore paga regolarmente le rate, anche se nulla esclude che possa farlo prima, a tutela del proprio credito (la legge infatti glielo consente).

Nell’esempio di poc’anzi, dunque, il momento giusto per evitare di rendere l’atto revocabile è compierlo prima della sottoscrizione del contratto di finanziamento, quando cioè il debito non è stato ancora contratto.

L’intestazione a un’altra persona

Sicuramente il metodo migliore per rendere impignorabile un immobile è intestarlo a un’altra persona. Così non poche persone intestano la casa al figlio, alla moglie o al marito, al partner convivente, a un fratello o una sorella, a un genitore. 

Frequente è l’ipotesi della coppia che, in regime di separazione dei beni, sposta la proprietà degli immobili in capo al coniuge che non soggetto ad alcun rischio debitorio. Si pensi al marito che, svolgendo un’attività commerciale, doni l’abitazione alla moglie. In queste ipotesi è però bene sapere che:

• se la coppia è in comunione dei beni dovrà prima effettuare una modifica del regime patrimoniale tramite il notaio, optando per la separazione dei beni. Diversamente la casa è pignorabile nei limiti del 50%;
• la donazione deve avvenire prima della contrazione del debito, altrimenti – come anticipato sopra – può essere revocata;
• è necessario sottoscrivere un accordo sottostante, anche con scrittura privata, con cui i coniugi danno atto che la donazione ha solo una funzione simulatoria, rivolta cioè a evitare il pignoramento del bene. Tale documento potrà essere utilizzato nel caso in cui, sopravvenendo un’eventuale crisi coniugale con conseguente separazione, il coniuge divenuto formalmente titolare del bene, voglia trattenerlo per sé.

Poiché, il più delle volte, la donazione della casa al coniuge viene fatta quando già il debito con la banca è “incagliato”, o è in corso una causa per l’accertamento del debito stesso, o il creditore ha già notificato un decreto ingiuntivo, per rendere la stessa insensibile a una eventuale azione revocatoria da parte del creditore si tenta una strada ancora più strategia ed estrema: la coppia procede a una separazione consensuale (atto precedente al divorzio). Così, nell’ambito dell’accordo di separazione, viene ceduta la casa in cambio della rinuncia, da parte del coniuge, all’assegno di mantenimento. 

Cosa c’è da sapere sull’azione revocatoria

Abbiamo sinora detto che il creditore, dinanzi all’atto del debitore di vendita o di donazione della casa, potrebbe agire con l’azione revocatoria. Affinché però, in caso di donazione, l’azione revocatoria possa andare in porto è necessario che:

• il debito sia sorto prima dell’atto di cessione del bene;
• il patrimonio del debitore, dopo la cessione del bene, sia insufficiente a garantire le ragioni del creditore. Quest’ultimo cioè non deve trovare altri beni da pignorare. Vien da sé che se il creditore cede una casa ma dispone di altri beni utilmente pignorabili, l’azione revocatoria non può essere esperita;
• l’azione revocatoria deve essere intrapresa entro 5 anni dall’atto. 

Nel caso della vendita del bene, però, oltre ai presupposti appena indicati, è necessario che sussista un’ulteriore condizione:

• l’acquirente deve poter essere a conoscenza del danno che, con l’acquisto, si arreca alle ragioni del creditore; il che si traduce con la consapevolezza del sostanziale svuotamento del patrimonio del debitore.

Attenzione al primo anno dalla donazione

Torniamo alla donazione. Abbiamo detto che essa è esperibile entro cinque anni dal trasferimento del bene. Tuttavia la legge prevede che, nel primo anno dalla sua trascrizione, il creditore che abbia trascritto il pignoramento immobiliare possa pignorare il bene, benché già trasferito al donatario, senza neanche esercitare l’azione revocatoria. In buona sostanza, nei primi 12 mesi la donazione è ancora più instabile.

Il trust

Un altro modo per rendere impignorabile la casa è il trust. Questo istituto è particolarmente costoso e consigliabile solo in presenza di un patrimonio consistente. Esso si sostanzia nella cessione della proprietà del bene a un soggetto fiduciario che ha il compito di amministrarlo e gestirlo per un dato periodo di tempo, per poi ritrasferirò al cedente. In tal modo, il creditore non potrà pignorare il bene.

Anche il trust però è revocabile nei cinque anni dal suo compimento.

La tutela dai debiti con il fisco

È molto più facile rendere impignorabile la casa quando il creditore è il fisco e, più nello specifico, Agenzia Entrate Riscossione. Esistono in particolare due forme di tutela che rappresenteremo qui di seguito.

Innanzitutto è bene sapere che la legge vieta il pignoramento della prima casa quando il debito è relativo a cartelle esattoriali. Affinché però operi tale tutela è necessario che il debitore non sia proprietario, neanche per quote, di altri immobili. Inoltre è necessario che la casa non sia di lusso (A/1, A/8 o A/9), che sia adibita a residenza del debitore e che sia classificata come civile abitazione. 

A tal fine quindi, per rendere la casa impignorabile, è sufficiente che il debitore non risulti intestatario di altri immobili (anche terreni). Con la conseguenza che dovrà rinunciare a eventuali donazioni o successioni ereditarie. O, se è già titolare di altri immobili, dovrà cederli.

Se il debitore invece è proprietario di altri immobili che non intende cedere, per renderli impignorabili è necessario che mantenga il debito col fisco al di sotto di 120mila euro. Difatti solo al di sopra di tale tetto è possibile il pignoramento immobiliare. Ad esempio, una persona con un debito di 140mila euro potrà versare al fisco 21mila euro, così portando l’asticella al di sotto del limite di legge e rendendo tutti i propri immobili impignorabili. 

L’Esattore potrà però iscrivere l’ipoteca la quale scatta per debiti superiori a 20mila euro. Anche in tale ipotesi, il debitore che voglia tutelarsi potrà versare al fisco la somma necessaria a portare il debito al di sotto di 20mila euro.

È bene ricordare che Agenzia Entrate Riscossione non può rifiutare pagamenti parziali, anche se non concede rateazioni o altre riduzioni del debito complessivo. 

Il fondo patrimoniale

Uno strumento molto utilizzato per rendere impignorabile la casa è il fondo patrimoniale. Questo impedisce il pignoramento della casa per i debiti contratti per esigenze diverse dai bisogni familiari ossia per bisogni voluttuari e di investimento. Quindi il fondo patrimoniale non tutela dai debiti conseguenti al pagamento delle imposte sul reddito o sulla casa, dai debiti condominiali, dai debiti con l’ex coniuge, ecc.

La cointestazione della casa

Cointestare la casa a un’altra persona non la rende impignorabile ma serve a limitare i danni. Il creditore infatti la può ugualmente pignorare e può metterla in vendita per intero. Tuttavia metà del ricavato dalla vendita dovrà andare al comproprietario non debitore. Questo – che di fatto riduce la convenienza del pignoramento – finisce spesso per disincentivare il pignoramento del bene che, di per sé, è una procedura molto costosa e lunga. Potrebbe risultare infatti non conveniente dinanzi ad una aspettativa di realizzo ridotta al 50%. 

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