Difficile il recupero del credito in un condominio quando un condòmino moroso ha la casa ipotecata e sta subendo un pignoramento immobiliare. Ecco come procedere e quali passi seguire.

Quando uno dei condomini non paga le quote millesimali, l’amministratore deve agire contro di lui entro sei mesi. Dovrà rivolgersi a un avvocato perché notifichi al debitore un decreto ingiuntivo. I veri problemi però vengono dopo, se questi cioè non paga e ha già la casa all’asta. Dunque, come recuperare un credito in condominio da un moroso pignorato? La questione presenta problemi mai risolti completamente dalla legge e che devono essere valutati caso per caso.

Vediamo alcuni suggerimenti che offre il nostro sistema per riscuotere i crediti condominiali.

Come riscuotere un credito condominiale

Come appena anticipato, una volta decorsi sei mesi dalla chiusura dell’esercizio annuale, l’amministratore che non abbia ancora ottenuto i pagamenti da un condomino deve agire contro di lui. Di regola, lo diffida con una intimazione scritta, ma la giurisprudenza ha detto che la raccomandata non è obbligatoria. Né la semplice diffida è sufficiente: in caso di mancato riscontro infatti, l’amministratore deve al più presto nominare un avvocato di propria fiducia che si rivolga al giudice per chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo. L’amministratore che non si attivi in tal senso è personalmente responsabile e passibile di revoca immediata per giusta causa, anche su richiesta al tribunale da parte di un singolo condomino.

Il decreto ingiuntivo è «provvisoriamente esecutivo»: esso cioè impone di pagare immediatamente la somma, a pena di pignoramento dei beni.

Entro 40 giorni dalla notifica del decreto ingiuntivo il debitore può farvi opposizione. Ma se l’opposizione si basa su un vizio della delibera che ne comporta l’annullabilità (ad esempio la ripartizione di spese non dovute), essa risulterà tardiva e verrà rigettata: difatti, chi contesta la decisione assembleare deve prima impugnare quest’ultima nel termine di 30 giorni dalla sua approvazione (o, se assente, dalla comunicazione del verbale).

Dopo la notifica del decreto ingiuntivo, l’avvocato invia al debitore un atto di precetto, ossia un ultimo avviso a pagare entro 10 giorni alla cui scadenza partirà il pignoramento.

Quali beni del condomino si possono pignorare?

Il condominio può pignorare tutti i beni del debitore con la sola eccezione dei limiti imposti ai redditi da lavoro dipendente e da pensione. In particolare:

• il pignoramento dello stipendio presso il datore di lavoro è possibile per una misura non superiore al quinto;
• il pignoramento della pensione presso l’Inps è possibile entro il quinto ma detratto il «minimo vitale». Il minimo vitale è pari a due volte la misura dell’assegno sociale e non può mai essere inferiore a 1.000 euro;
• il pignoramento dello stipendio o della pensione accreditati sul conto corrente è possibile solo nei seguenti termini: a) con riferimento alle somme già depositate alla data di notifica del pignoramento, è possibile il “sequestro” solo per la parte che eccede il triplo dell’assegno sociale; b) con riferimento alle mensilità accreditate successivamente, è possibile solo il pignoramento del quinto di volta in volta, fino ad estinzione del debito.

Maggiori chiarimenti in Limiti pignoramento.

Se il conto corrente si riferisce a crediti di natura diversa (ad es. attività imprenditoriale, professionale, partita Iva, ecc.), il pignoramento è possibile fino al 100% delle somme depositate in banca.

È infine possibile pignorare anche la casa del condomino moroso anche se inserita in un fondo patrimoniale.

Che succede se i beni del condomino moroso sono già pignorati?

Se lo stipendio, la pensione o il conto corrente sono già pignorati, il condominio può mettersi in “accodo” ossia attendere il soddisfacimento integrale del creditore che ha precedentemente avviato il pignoramento.

Se la casa del condomino moroso è già ipotecata da un altro creditore, il condominio può iscrivere un’ipoteca di secondo grado e avviare il pignoramento. La casa verrà messa all’asta, ma il ricavato andrà prima a soddisfare il creditore con l’ipoteca di primo grado e solo l’eventuale eccedenza verrà accreditata al condominio.

Se invece la casa è già oggetto di pignoramento in corso, il condominio può insinuarsi nella procedura esecutiva. Anche in questo caso, se c’è un creditore con un’ipoteca di primo grado, questi verrà soddisfatto per primo. Se invece non ci sono ipoteche, tutti i creditori verranno soddisfatti proporzionalmente con le somme ricavate dalla vendita.

Altri mezzi per recuperare crediti da un condomino moroso

Proprio perché la procedura esecutiva non dà sempre risultati soddisfacenti, la legge consente all’amministratore, quando il ritardo nel pagamento delle quote condominiali sia superiore a sei mesi, di sospendere il moroso dall’utilizzo dei beni e servii condominiali «suscettibili di godimento separato», quelli cioè il cui uso può essere frazionato. Si pensi all’utilizzo del parcheggio all’interno del cortile, dei campi da tennis o della piscina, anche dello stesso ascensore se munito di tessere magnetiche da consegnare solo a chi è in regola coi pagamenti.

Di norma, l’amministratore può anche procedere a sospendere l’erogazione dell’acqua e del gas centralizzati. Ma poiché si tratta di beni essenziali per la sopravvivenza è prassi farsi prima autorizzare dal giudice con un ricorso in via d’urgenza.