Il recupero del credito da un condominio presenta sfide uniche, soprattutto quando un condòmino moroso è pignorato. Ecco come procedere e quali passi seguire.

Che fare quando si è creditori di un condominio e ci si imbatte in un condòmino moroso con immobile ipotecato dalla banca? Come agire legalmente? Alcune risposte sono contenute nel Codice civile. In questo articolo, spiegheremo come recuperare un credito da un condominio: vedremo come procedere efficacemente e aggirare gli ostacoli. Ma procediamo con ordine.

Come deve agire il creditore del condominio?

Chi ha una fattura insoluta verso un condominio può rivolgersi al giudice e chiedere un decreto ingiuntivo attraverso il proprio avvocato.

Il decreto va notificato al debitore che, entro i 40 giorni successivi, può proporre opposizione.

In assenza di opposizione, il decreto ingiuntivo diventa definitivo. Quindi il creditore deve notificare un ultimo sollecito a pagare entro 10 giorni. Si chiama «atto di precetto».

Dopo l’undicesimo giorno il creditore può procedere al pignoramento.

Quali beni può pignorare il creditore del condominio?

Il creditore del condominio può, a propria scelta, indirizzare il pignoramento contro:

• i beni del condominio, costituito di norma dal conto corrente;
• i beni dei singoli condomini (conto, stipendio, casa, ecc.).

Se il creditore agisce contro i singoli condomini:

• deve farsi prima consegnare dall’amministrare l’elenco dei condomini morosi, quelli cioè che non hanno pagato le quote con cui sarebbe stata onorata la sua fattura;
• deve agire prima contro i condomini morosi indicati nell’elenco dell’amministratore;
• solo se il pignoramento contro questi risulti impossibile, deve agire contro gli altri condomini (quelli in regola coi pagamenti), limitatamente però alla quota millesimale da questi detenuta (non può quindi chiedere l’intero importo a un solo condomino, magari a quello che appare più solvibile).

L’obbligo per l’amministratore di consegnare l’elenco dei morosi è sancito dalla legge, in particolare all’articolo 63 comma 2 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile. Questa norma stabilisce che: «I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini».

Se l’amministratore non adempie, il creditore può farlo condannare dal giudice all’esibizione delle carte.

Cosa fare se un condòmino moroso è pignorato?

Quando si tratta di un condòmino moroso che ha l’immobile ipotecato, il percorso per recuperare il credito può sembrare intricato. Ma ecco una guida pratica su come procedere.

La procedura da intraprendere varia a seconda delle situazioni. Di norma, seguendo l’interpretazione dell’articolo 63 comma 2 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, è necessario procedere con l’esecuzione fino alla vendita all’asta della casa. Questo perché non si può determinare in anticipo l’esito di una vendita competitiva.

La Cassazione, con l’ordinanza n. 5043 del 17 febbraio 2023, ha chiarito che il principio della “preventiva escussione” del condomino moroso implica non solo l’ottenimento del titolo esecutivo, ma anche la procedura esecutiva stessa. Il creditore, quindi, deve iniziare azioni legali contro il debitore e continuarle con diligenza.

È quindi anche essenziale intraprendere azioni cautelari sui beni del moroso, come il sequestro, per garantirne l’indisponibilità durante il giudizio. La prova dell’insufficienza del patrimonio del condòmino moroso spetta al creditore.

E se l’esecuzione non è possibile legalmente?

In situazioni particolari, come nel caso di un condòmino moroso in liquidazione giudiziale, è possibile agire direttamente nei confronti del condòmino in regola con i pagamenti senza passare per la fase esecutiva contro il moroso.