Locazione: il recesso per giusta causa e per motivi indicati nel contratto. Cosa prevede la legge.

In tema di locazione, la legge ha stabilito una durata minima per il contratto che tanto il locatore quanto l’inquilino devono rispettare. L’intento del legislatore era tutelare l’affittuario, da sempre considerato parte debole del rapporto. Tuttavia i tempi sono cambiati: la proprietà immobiliare è sempre più diffusa e si fa ricorso all’affitto soprattutto per far fronte a esigenze abitative temporanee. Così, nella prassi, la disdetta proviene più spesso dall’inquilino che dal locatore. Anche la giurisprudenza, a proposito del recesso del conduttore per gravi motivi, è progressivamente divenuta meno rigida. Vediamo allora come recedere da un contratto di affitto prima della scadenza.

Qui di seguito scopriremo come tutelarsi prima della stipula del contratto, quali clausole inserire per consentire un recesso immediato e come agire invece nel caso in cui non vi sia alcuna previsione scritta. Ma procediamo con ordine.

La disdetta dell’affitto: tempi e condizioni

Alla scadenza, il contratto di affitto si rinnova in automatico, salvo eventuale disdetta inviata alla controparte.

La disdetta deve pervenire all’indirizzo del destinatario nel rispetto del termine dipreavviso: ossia sei mesi prima del rinnovo. Questo vale sia per il locatore che per il conduttore.

Per verificare il rispetto di tale termine non si guada la data di spedizione della raccomandata ma quella in cui essa viene consegnata (o, in assenza del destinato, quando viene immesso l’avviso di giacenza nella buca delle lettere).

La disdetta dell’affitto alla prima scadenza

Tuttavia alla prima scadenza (ossia dopo i primi 4 anni nel contratto a canone libero e dopo i primi 3 in quello a canone concordato), solo l’inquilino può recedere liberamente dal contratto di affitto.

Il locatore invece può farlo in presenza di specifiche circostanze previste dalla legge (destinazione dell’immobile a uso proprio, ricostruzione dell’edificio, vendita a terzi, mancato utilizzo dell’immobile locato, ecc.). Leggi sul punto Quando il locatore può recedere prima della scadenza.

Dopo il primo rinnovo, anche il locatore può “disdettare” il contratto senza alcun limite, salvo solo il preavviso.

Si può recedere dall’affitto prima della scadenza?

Prima della scadenza del contratto, il locatore non può mai recedere dall’affitto. Lo può fare invece il conduttore.

In particolare, due sono le ipotesi in cui il conduttore può dare disdetta anticipata:

• per giusta causa;
• per ipotesi specificamente concordate dalle parti e inserite nel contratto.

Vediamo singolarmente tali casi.

Recesso dall’affitto per giusta causa

Secondo la Cassazione, la giusta causa che consente all’inquilino di recedere dall’affitto senza dover attendere la scadenza del termine deve presentare i seguenti requisiti:

• deve essere un impedimento oggettivo alla prosecuzione del contratto;
• deve essere una causa imprevista rispetto alla conclusione del contratto;
• non deve dipendere dalla volontà dell’inquilino.

Pertanto non rientra nella giusta causa una richiesta di trasferimento presentata dal conduttore al proprio datore di lavoro. Non lo è neanche la scadenza di un contratto di lavoro a termine con rientro nella precedente sede di lavoro (difetta il requisito dell’imprevedibilità). Non lo è infine il trasferimento in una località distante pochi chilometri (mancherebbe il primo requisito, quello dell’oggettiva impossibilità).

Invece rientra nella giusta causa un licenziamento che non consenta di pagare più il canone di affitto, un grave infortunio che non permetta di fare le scale a piedi in un edificio senza ascensore, ecc.

In ogni caso, anche il recesso per giusta causa deve avvenire con il preavviso di sei mesi.

Recesso per previsione contrattuale

Le parti possono prevedere, nel contratto, specifiche ipotesi al ricorrere delle quali l’inquilino possa dare disdetta anticipata dell’affitto. La legge non pone limiti a riguardo. Tutto è rimesso alla libera trattativa tra le parti.

Così ad esempio si può consentire al conduttore di presentare la disdetta al termine dell’università, di un incarico lavorativo, di una necessità specifica, ecc.

Tale possibilità può essere prevista solo in favore del conduttore e non del locatore.

Quanto al preavviso, anch’esso può essere regolato dal contratto: può essere di sei mesi, può essere più breve o più lungo, può anche essere eliminato del tutto.

Come tutelarsi in anticipo per recedere dal contratto di affitto

Alla luce di quanto appena detto possiamo trarre le seguenti conclusioni. Affinché l’affittuario possa recedere dalla locazione quando vuole e prima della scadenza, è necessario inserire tale previsione nel contratto, specificando le ragioni al ricorrere delle quali può essere esercitato detto diritto. Inoltre è bene individuare l’eventuale termine di preavviso da dare al locatore.