La legge prevede delle esenzioni per le imposte sulla casa che scattano non quando l’immobile è prima casa ma abitazione principale. Il caso del comodato.

Ti interessa sapere come non pagare l’Imu? È molto facile comprendere quali sono le condizioni per ottenere l’esenzione Imu sebbene, sul punto, circoli molta confusione e disinformazione. Non basta, come spesso si crede, un cambio di residenza per sfuggire all’imposta comunicale sugli immobili.

La legge è molto chiara nel dettare i presupposti per non pagare le tasse sulla casa: il beneficio infatti è riservato solo a chi ci vive e vi risiede. I due requisiti, come vedremo a breve, devono coesistere.

Un caso a parte merita quello della casa assegnata all’ex coniuge o data in comodato. Anche in questi casi infatti vi è la possibilità di non pagare l’Imu o di ottenere un sostanzioso sconto. Ma procediamo con ordine.

Chi deve pagare l’Imu?

Solo il proprietario dell’immobile e il titolare di un diritto reale minore come l’usufruttuario o il titolare del diritto di abitazione devono pagare l’Imu.

Chi è in affitto non deve pagare l’Imu; al suo posto dovrà versare l’imposta il locatore.

Chi non deve pagare l’Imu?

I soggetti che abbiamo appena indicato possono evitare di pagare l’Imu solo se l’immobile costituisce la loro «abitazione principale». In pratica, per ottenere l’esenzione, è necessario che il contribuente rispetti due condizioni:

• deve fissare la propria residenza all’interno dell’immobile in questione, con apposita dichiarazione rilasciata all’ufficio anagrafe del Comune. L’esenzione scatta dal giorno successivo al cambio di residenza;
• deve fisicamente vivere all’interno di tale immobile: non basta quindi il semplice cambio di residenza. Questo requisito ha una definizione giuridica specifica: l’immobile deve essere dimora abituale del contribuente. Il che presuppone che questi vi trascorra gran parte dell’anno (al netto di eventuali viaggi, vacanze, ecc.).

La sussistenza di tali due requisiti è rivolta a evitare residenze di comodo solo per non pagare l’Imu.

Da quanto appena detto si comprende bene l’errore in cui molti cadono nel dire che l’Imu non si paga sulla “prima casa”. Questo concetto è moto diverso da quello di «abitazione principale».

Come fare per non pagare l’Imu?

Come appena visto, l’unico modo legale per non pagare l’Imu non è solo trasferire la residenza nell’immobile che si vuole rendere esente, ma bisogna anche viverci.

Un trattamento di favore viene però fatto per le coppie sposate in cui entrambi i coniugi sono proprietari di un immobile. A loro è concesso di stabilire, tra le due abitazioni, su quale ottenere l’esenzione fiscale, anche se l’intera famiglia non vi vive. Il che significa che è possibile optare, ad esempio, per la casa più grande ove l’imposizione fiscale sarebbe più elevata. In questo modo, si pagherà l’Imu solo sull’altra casa.

Tuttavia, grazie alla sentenza della Corte Costituzionale n. 209/2022, marito e moglie possono evitare di pagare l’Imu su entrambe le case di rispettiva proprietà se risulta che i due vivono separatamente (ad esempio per ragioni di lavoro) e ciascuno, nel proprio immobile, ha fissato la residenza. Devono quindi sussistere entrambi i requisiti che abbiamo analizzato prima per i single.

Quando spetta il doppio esonero Imu

Occorre comunque prestare attenzione perché l’esonero per entrambe le abitazioni spetta solo se i coniugi hanno la residenza e la dimora abituale nelle abitazioni di proprietà. In sostanza, come evidenziato dalla stessa Corte costituzionale, la previsione di esonero non può mai essere applicata alle “seconde case” o case di vacanza. Non si può quindi inventare un diritto all’esonero generalizzato, come se fossero “prime case” tutte le “seconde case” che si trovano verosimilmente al mare, in montagna, al lago o in campagna.

I Comuni potrebbero peraltro effettuare i dovuti controlli in base ai consumi di elettricità, gas, eccetera, della (presunta) abitazione principale.

Pertanto, chi non ha la dimora abituale deve continuare ad effettuare il versamento dell’Imu con l’aliquota prevista per le seconde case.

Chi paga l’Imu se la casa è in affitto?

Sulla casa in affitto, l’Imu è pagato sempre dal proprietario e mai dall’inquilino. La giurisprudenza però consente al locatore di prevedere un canone maggiorato che comprenda anche le spese dovute per le imposte. In questo modo, pur restando il locatore il soggetto d’imposta tenuto a versare l’Imu, questi la potrà recuperare dall’inquilino addebitandola insieme al canone mensile e spalmandola per 12 mensilità.

Chi paga l’Imu se la casa è assegnata all’ex coniuge?

Sulla casa assegnata all’ex coniuge, non pagano l’Imu né il proprietario, né il coniuge assegnatario dell’immobile. A patto però che a quest’ultimo siano stati affidati i bambini.

Difatti, la legge stabilisce che l’Imu gravi sul titolare del diritto di abitazione, ossia il coniuge che ha ricevuto dal giudice della separazione e del divorzio l’assegnazione della casa in quanto collocatario dei figli. Ma per questi l’immobile è «abitazione principale» in quanto vi vive e vi risiede. Per cui, non dovrà versare l’imposta. Né tantomeno dovrà farlo il titolare del bene.

Per evitare manovre fraudolente – separazioni fittizie, pur senza figli, solo per non scontare l’Imu – la giurisprudenza ha stabilito che tale esenzione spetta al titolare del diritto di abitazione solo se i figli sono stati collocati presso di lui.

Immobili collabenti

Non si paga l’Imu sui cosiddetti immobili collabenti (ossia quelli registrati alla categoria catasle F2). Si tratta di edifici privi di rendita catastale perché non sono in grado di produrre reddito a causa del particolare degrado.

Gli immobili collabenti sono edifici o strutture che presentano gravi problemi strutturali che li rendono pericolosi e potenzialmente soggetti a crolli parziali o totali. Questi edifici possono essere residenziali, commerciali o industriali e spesso presentano segni evidenti di instabilità, come crepe nelle pareti, inclinazioni, distorsioni o cedimenti strutturali.

La condizione di collabimento di un immobile può essere causata da diversi fattori, tra cui difetti di costruzione, cattiva manutenzione, eccessivi carichi strutturali, terremoti o eventi atmosferici estremi. In molti casi, gli edifici collabenti sono il risultato di una combinazione di fattori che nel tempo hanno compromesso la loro stabilità.

Come non pagare l’Imu intestandolo al figlio

Molte persone pretendono di non pagare l’Imu intestando l’immobile al figlio. Ma ciò non basta. Come detto, è necessario un cambio di residenza di quest’ultimo nel nuovo immobile. Egli inoltre vi deve anche abitare. Ed è chiaro che se si tratta di minorenne, l’artificio è davvero poco credibile, sicché risulterà facilmente al Comune il tentativo di evadere l’imposta.

Come non pagare l’Imu sul comodato

In caso di comodato d’uso a titolo gratuito, il soggetto tenuto a pagare l’Imu è il proprietario, il quale però non potrà ottenere l’esenzione in quanto non vive né risiede nell’immobile dato in prestito al terzo (se così fosse si tratterebbe di un’elusione). Ma la legge in questi casi ammette uno sconto Imu quando l’abitazione viene data in comodato d’uso a parenti in linea retta di primo grado (ossia dal figlio al padre o, viceversa, dal padre al figlio).

In particolare, le case date in comodato tra genitori e figli, sia per l’Imu che per la Tasi viene riconosciuto uno sconto del 50% sulla base imponibile dell’imposta. Devono tuttavia sussistere i seguenti presupposti:

• l’immobile deve essere utilizzato dal comodatario come abitazione principale;
• l’immobile concesso in comodato d’uso gratuito non deve rientrare tra le categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9);
• il comodante deve possedere un solo immobile in Italia oltre alla casa principale;
• il comodante deve avere residenza e dimora abituale nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato d’uso;
• il comodante deve presentare la dichiarazione Imu per attestare il possesso dei requisiti sopra indicati.

Come si trovano le finte residenze?

Ricordiamo che il Comune può accertare le false residenze, strumentali a ottenere esenzioni Imu non dovute, in qualsiasi momento e non solo dopo la dichiarazione del cambio di residenza. La polizia municipale può infatti verificare se il contribuente, che ha dichiarato di risiedere in una determinata abitazione, vi vive davvero. E può farlo anche chiedendo alle società della luce e del gas le copie delle ultime bollette per verificare se vi sono consumi.

Si tenga conto che una volta accertata la falsa residenza, il Comune può recuperare solo le ultime cinque mensilità di Imu, maggiorate delle sanzioni. Dopo cinque anni infatti il debito si prescrive.